天印.雷丁TOWN别墅项目2007年度企划报告第一部分：市场竞争报告一、市场动态板块项目名称本期动态3月28日，在2006年度南京房地产企业销售统计情况新闻发布会上，山水华门荣膺“2006年度别山水华门墅销售金额冠军”江宁玛斯兰德玛斯兰德上院红木林街区4月将公开香山湖1号纯Townhouse别墅即将开盘，一期占地约12万平方米，总建7万多平方米，共计287老山香山湖1号户（联排别墅231套，合院别墅54套，独立别墅2套）句容边城4月1日，边城项目举行纪念活动缅怀陈逸飞，谈中国边城未来发展2、江宁土地市场动态本统计期内，江宁共成交土地4幅，其中住宅用地2幅。从出让地块经济指标看，对本项目不会构成竞争性威胁。土地面积成交价地块编号地块坐落用地性质供地方式容积率摘牌单位（平米）(万元）（001地块）01地块二类居住用地、南京恒成置业有限NO.2007G09江宁区东山街道秦淮河东侧114005.1净地≤1.2；0226250（002地块）公司地块≤1.0商业办公用地江宁区科学园学九路以南，学四万裕房地产开发有NO.2007G10198142.1二类居住净地≤1.529170路以东限公司南京分公司南京冠宇建材实业NO.2007G11江宁区新城路以北，燕湖路以东55696.5商业净地≤1.54130发展有限公司南京冠宇建材实业NO.2007G12江宁区新城路以北，燕湖路以东47193.1商业净地≤1.53500发展有限公司合计——415036.8——————————二、政策动态1、宏观政策动态公积金贷款向中低价位中小套型倾斜，别墅暂不发放公积金贷款从2007年元月1日起，南京就对公积金贷款政策进行部分调整。首先是限制对非普通住房发放公积金贷款，保证公积金贷款向购买中低价位住房的职工倾斜。比如，购买单价10000元/平方米(含)以上住房，或者购买独立别墅、联排式别墅、酒店式公寓、层高超过3米的住宅暂不发放公积金贷款。其次，以90平方米为界限，保证公积金贷款向购买中小套型的职工倾斜。购买套型建筑面积90平方米(不含)以上商品住房的，首付款比例才要求为30%。2、区域市政动态地铁一号线南延线车辆招标工作已经启动，计划购买21列6辆编组车辆，除引进部分关键技术设备外，国目前正在申报公交资质的江宁通盛客运产化率需达到70％以上。公司在3月18日再开新线，连接东山和谷里，全程设有32个站点，收费方式采用分段计价，价格为2-3元。3月27日，利星行机械(南京)有限公司在江宁科学园投入运营，这标志着世界500强企业、全球工程机械“巨鳄”卡特彼勒集团在为促进江宁地区的发展，交通部中国大陆地区的首个省际级服务中心正式落门计划将宁杭高速原设立在上坊收费户南京。站从5公里处外移到13公里附近的学八路位置。三、竞争项目市场动态1．三山-科学园板块市场动态?本统计期内无新推房源上市，三山板块大部分已上市别墅处于尾盘期，去化速度缓慢。项目名称在售批次物业形态在售均价（元/㎡）主力总价（万元）本期成交均价（元/㎡）双拼7500220—230万元5446（2套双拼、2套联罗托鲁拉小镇一期一批联排6500140—170万元排）独立10000-11000（送400平米花园）400万起售，主力420万元运盛美之国四期无网上成交均价双拼售罄383万元双拼16000400—500万山水华门二期联排16000（临湖景观）380万（临湖景观）本期无成交叠加7000-8000150万本批均价5000，已售罄，下批均价预叠加90万叠加：4855计5200香山美墅三期本批均价6200，已售罄，下批均价预联排142万联排售罄计6500-7000独栋300-400平米350万/套以上，玛斯兰德三期累计均价：6176双拼7000200万/套以上双拼7400-7600（仅剩4套）180万/套－210万/套复地朗香二期本期无成交联排仅剩1套样板房190万/套（样板房）12000-13000（价格比上月上涨1000独栋312万元/套－432万元/套元/平米左右，还剩7-8套）左岸名苑二期累计均价：75507800（联排比上月上涨800元/平米，联排172万/套现还剩221平米1套）独栋半岛阁均价1.4--2万元/平米450万/套起电梯双拼8000-9000210万/套左右帝景天成二期无网上成交均价基本售磬联排基本售磬2、强相关项目销售动态?本统计期内，两大板块共销售别墅8套，其中联排别墅2套，因各项目正处尾盘期，故总体去化量较小；?统计期内，香山美墅与罗托鲁拉已上市别墅已售罄。山水华门、复地朗香后期将不会再有联排别墅上市。香山美墅将在4月初推出部分联排别墅，罗托鲁拉2期将于6月份开盘。区域楼盘名称本期成交均在售套本期销售累计销售率换手套数媒体动态备注价（元/数套数㎡）联排：200联排：0联排：92％本期换手0套次，联排只剩湖景房；即将推出山水华门本期无成交本月无广告投入叠加：叠加：0叠加：88％累计换手17套次三期，以双拼和叠加为主56联排：4-5月份推出三期坡地独栋132联排：0联排：99％本期无新增换手，与双拼，双拼面积270-340三山板块复地朗香本期无成交本月无广告投入双拼：双拼：0双拼：91％累计换手16套次平米之间，总价220-270万，58独立别墅500-800平米联排：18联排：0联排：100％新增换手0套次，4月初将推出三期最后一批香山美墅叠加：4855本月无广告投入叠加：叠加：4叠加：100％累计换手22套次联排及叠加96双拼：罗托鲁拉12双拼：2双拼：100％本期无新增换手，整体5446本月无广告投入2期6月份开盘小镇联排：联排：2联排：100％累计换手10套次科学园板26块5月底开一批花园洋房，联天泽苑主要物业类型是花园洋房、联排、小高层本期无广告投入排别墅预计2007年底开盘，价格未定加州城项目位于方山，由江宁市政建设房产公司开发，欲推出部分别墅本期无广告投入2007年上市四、雷丁TOWN竞争个案分析罗托鲁拉小镇基本指标：项目地址：江宁区秣陵街道竹山南路688号占地面积：26.33万㎡总建面积：26万㎡容积率：1.003开发商：南京明月建设集团有限公司产品特征：物业类型：独栋、双拼、联排、高层公寓在售别墅产品指标列表物业类型（1期1花园面积（平层数建筑风格主力面积（平方米）推出套数批）米）边上90，中间双拼284—29712地上3层60-90新西兰风格联排228--2872690以下地上3层项目整体规划：项目规划分六个组团开发建设，“米兰园”、“枫叶园”、“苹果园”、“可可园”四个组团规划以联排为主，独立、双拼为辅；“棕榈园”、“郁金香广场”组团为高层公寓物业。销售情况：推盘节奏：项目一期枫叶园预计分三批推出；2006年11月16日，枫叶园推出首批房源，共14栋，包括6栋双拼，8栋3、4联排别墅，共有38套物业上市供应，预计2007年10月31日交付使用；枫叶园2批预计6月份开盘。销售进度：目前项目推出的一期一批房源已售罄，一期二批处于蓄水期。销售价格：双拼销售均价：7500元/平方米；单价范围：7500—8400元/平方米；主力总价220-230万元/套。联排销售均价：6500元/平方米，单价范围：5900—6900元/平方米，主力总价140-170万元/套。联排边户与中间户的差价约在800元/平方米。边户另有车库出售，7万元/个，中间户无车库。项目一期一批累计成交均价为5807元/平米，该成交价格不含车库，如总价中加上车库价格（7万元/个），则成交单价超过6000元/平米。营销情况：主要卖点：中国—新西兰文化交流社区；九龙湖--方山新兴别墅板块营销活动：06年11月16日至11月18日开盘前三天期间，一次性付款98折，按揭99折。香山美墅基本指标：项目地址：将军大道开元欣街9号占地面积：18.07万㎡总建面积：22.8万㎡容积率：1.26（别墅0.9）开发商：南京开元经济开发有限公司产品特征：物业类型：独栋、双拼、联排、叠加、多层、小高层联排产品指标列表物业类型（3期末推出套数花园面积层数建筑风格主力面积（平方米）批）（3期末批）（平米）联排230-2503120-40地上3层西班牙风格项目整体规划：项目规划分四期开发，一期为叠加、联排别墅、二期为电梯多层；三期叠加、联排别墅；四期规划独栋、双拼、电梯多层以及小高层物业。销售情况：推盘节奏：项目中一期于2004年11月20开盘销售，推出48套叠加、28套联排别墅物业，已于2005年7月交付使用；2005年9月16日，项目推出二期电梯多层物业，预计将于2007年1月交付使用；2006年7月8日，项目推出了三期中的叠加、联排别墅物业，共114套房源，预计2007年底交付使用；2007年3月26日，项目推出了三期最后一批叠加及联排，其中叠加35套，联排31套，预计2008年5月交付使用。销售进度：项目在售三期最后一批联排及叠加别墅，该批别墅于07年3月底开盘，目前叠加已经去化31套，累计去化率89%；联排去化7套，累计去化率23%。在售均价：项目目前联排别墅销售均价6700元/平方米，边户6800-7100元/平米，中间户6350-6800元/平米，主力总价在160万元/套。在售联排别墅总体均价比前一批房源均价上涨500元/平米。营销情况：主要卖点：新知富聚落，西班牙坡地风情美墅；联排别墅面积偏小、以较低总价吸引客户。帝景天成基本指标：项目地址：江宁将军大道88号占地面积：146万㎡总建面积：80万㎡容积率：0.55开发周期：预计8年花园面积（平米）层数建筑风格主力面积物业类型套数（平方米）300-700地上2层-3层（下沉式庭北美建筑风格独栋275—