2014年上半年全国房地产市场研究分析报告国家信息中心信息资源开发部2014年上半年，全国房地产市场整体延续下行趋势，新开工面积、销售面积、土地购置面积等指标保持负增长。房价环比下跌城市个数快速增加，整体出现下跌趋势。一、政策影响分析2014年上半年，在宏观经济环境整体偏弱的背景下，房地产市场出现自发性回调。在房地产政策层面，中央政府更注重长效机构的建设，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设上，不动产统一登记工作平稳展开，户籍制度改革加速推进。而地方政府面对市场销售形势的下滑和低迷，纷纷展开楼市政策微调，其中限购松绑是地方政府政策微调的重点。从政策影响来看，随着地方政府陆续出台促进市场发展的刺激性政策，市场信心有所回升，下滑的趋势有所放缓。但应看到的是，随着楼市调控政策的逐渐去行政化，市场机制将在房地产市场领域发挥越来越重要的作用，政府出台微刺激政策可以减缓市场下滑的幅度，并在未来出现阶段性企稳，但难以改变市场整体趋势性变化。从未来政策走向来看，“稳增长、促改革、调结构、惠民生”的整体发展思路不会改变，但在市场的压力下会有更多的“微刺激”政策出台，地方政府出于房地产去库存化的考虑，会有更多的城市放松楼市限购政策。二、全国房地产市场运行情况1.房地产开发投资增速继续回落2014年上半年，全国房地产开发完成投资42019亿元，同比增长14.1%；增幅与上年同期相比回落6.2个百分点，创2010年以来最低。其中，商品住宅完成投资完成28689亿元，同比增长13.7%，增速比上年同期回落7.1个百分点。分季度看，2季度当季房地产开发投资增幅继续回落，较上季度回落4.2个百分点，回落趋势较为明显。2010年-2014年各季房地产投资及增长情况300004024000301800020120006000房地产开发投资(亿元)10增速（%）0010年3季度11年3季度12年3季度13年3季度14年1季度1季度1季度1季度1季度数据来源：中国房地产信息网，下同。电话：010-6855717768558133E-mail:fdc@cei.gov.cn-1-2.新开工面积保持负增长，但降幅缩小2014年上半年，商品房新开工面积8.01亿平方米，同比下降16.4%，下跌幅度较一季度有所缩小。其中，商品住宅新开工面积同比下降19.8%。分季度看，二季度当季新开工同比下降10.5%，降幅较一季度明显收窄。3.房屋销售继续保持负增长，销售形势整体趋紧2014年上半年，全国共实现商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，降由较一季度有所扩大。其中，商品住宅实现销售面积42487万平方米，同比下降7.8%。二季度当季商品房销售面积实现28254万平方米，同比下降7.5%，降幅较一季度加大3.7个百分点。各季度商品房销售面积及增长情况4800060销售面积(当季)增速(%)360004024000201200000-2010年3季度11年3季度12年3季度13年3季度14年1季度1季度1季度1季度1季度标杆房企房屋销售好于行业平均水平。上半年，22家标杆房企实现房屋销售面积5832万平方米，同比增长13.0%，销售额实现6331亿元，增长11.4%，增速明显好于行业平均水平。上半年，个别房企受推盘量减少或市场需求下降的影响，销售出现下滑，如花样年控股、华润置地、远洋地产、等房企下滑比较明显。超过半数房企销售继续保持增长，其中碧桂园、恒大地产、新城发展、融创中国等房企销售增长较快，销售额增幅超过40%。4.房地产贷款余额增速回升，个人住房贷款增速继续回落2014年上半年末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额16.2万亿元，同比增长19.2%，增速比3月末高0.4个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的20.8%，比3月末高0.2个百分点。其中，个人住房贷款余额9.9万亿元，同比增长18.5%，增速比3月末低1.7个百分点；住房开发贷款余额3.1万亿元，同比增长26.9%，增速比3月末高7.6个百分点；地产开发贷款余额1.2万亿元，同比增长9.7%，比3月末高2.1个百分点。上半年，新增房地产贷款15385亿元，占各项贷款新增额的26.8%，比第一季度高0.4个百分点。保障房住房开发贷款增长较快。截至6月末，全国保障性住房开发贷款余额9694亿元，同比增长47.3%，增速比上季度末高20.6个百分点；上半年增加2402亿元，占同期房产开发贷款增量的47.3%，比一季度高27.9个百分点。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至6月末，已有77个城市的323个保障房建设项目通过贷款审批，并按进度发放685亿元，收回贷款本金214亿元。电话：010-6855717768558133E-mail:fdc@cei.gov.cn-2-5.房价同比上涨的城市个数仍稳定在高位，但环比已出现整体性下跌6月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，上涨城市个数连续14个月保持不变。表格6-12013年6月-2014年6月新建商品住宅价格同比指数变化情况指标2013年6月7月8月9月10月11月12月2014年1月2月3月4月5月6月最大值116.7118.3119.3120.6121.4121.9121.9120.9118.7115.5113.6111.3109.4最小值97.097.497.798.298.598.897.295.795.995.895.695.294.71/4四分位数107.6108.1108.7109.7110.3110.5110.8110.7109.8108.8107.9106.7105.43/4四分位数104.6105.1106.3106.7107.2107.8107.8107.8107.0106.1105.4104.6103.5中位数106.0106.8107.5108.2108.9109.3109.5109.3108.7108.0106.8105.8104.4算术平均值106.5107.1107.9108.7109.3109.6109.7109.5108.6107.7106.8105.6104.3加权平均值107.5108.2109.0109.8110.4110.7110.7110.4109.4108.3107.2106.1104.6上涨城市个数69696969696969696969696969#涨幅超过10%城市个数9101215212631251410620涨幅超过5%城市个数50526062656766666562594625持平城市个数0000000000000下跌城市个数1111111111111从房价同比指数的整体走势情况来看，呈现出持续回落的态势。2014年6月，70个大中城市商品住宅价格同比指数的加权平均值为104.6，比2013年12月回落6.3个百分点，比3月份回落3.7个百分点；算术平均值为107.7，比上年12月份回落2.0个百分点。从第一四分位数和第三四分位数来看，分别为105.4和103.5，这表明6月份有半数城市房价同比涨幅位于3.5%和5.4%区间之内。下图是近期70个大中城市商品住宅价格同比上涨情况的走势图，从图中可以明显看出，2012年全年，房价指数整体呈现出平稳运行的态势，自2013年1月起，房价指数迅速上升，至年底达到最高点，随后持续回落。2011-2014年大中城市商品住宅价格同比上涨情况城市个数涨幅(%)80126084042000-42011年1月2011年9月2012年5月2013年1月2013年9月2014年5月上涨城市个数平均涨幅(加权平均)从具体城市分布来看，厦门、上海、北京、广州、深圳、呼和浩特、南京等14城市涨幅较高，超过6%；杭州、韶关、唐山、无锡等15城市涨幅较低，涨幅低于3%；其余40个城市涨幅介于3%-6%之间；温州市房价同比出现下跌，跌幅为5.3%。房价环比上涨的城市个数明显减少，下跌城市个数快速增加，超过上涨城市个数。2014年6月，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市个数仅剩8个，比上年12月份减少57个，电话：010-6855717768558133E-mail:fdc@cei.gov.cn-3-比3月份减少48个。而环比下跌的城市个数则快速增加，自5月份起，下跌城市个数开始超过上涨城市个数。从房价环比指数的整体走势情况来看，呈现出快速回落的态势。2014年6月，70个大中城市商品住宅价格环比指数的加权平均值为99.5，比2013年12月回落0.9个百分点，比3月份回落0.8个百分点。6月，有近八成城市的房价环比出现下跌。下图是近期70个大中城市商品住宅价格环比上涨情况的走势图，从图中可以明显看出，近期房价仍保持上涨的城市个数出现快速回落，环比价格整体由涨转跌。70个大中城市商品住宅价格环比指数与上涨城市个数涨幅(%)城市个数102.070101.56050101.040100.530100.02099.51099.002011年1月7月2012年1月7月2013年1月7月2014年1月价格环比指数(加权平均值)上涨城市个数从具体城市来看，6月份商品住宅价格环比保持上涨的城市有呼和浩特、贵阳、厦门、北京、西宁、银川、湛江、哈尔滨等8个城市；环比出现下跌的城市个数达到55个，其中杭州、宁波、洛阳3个城市的环比跌幅超过1%，还有30个城市跌幅超过0.5%，包括沈阳、长沙、重庆、福州、上海、成都、南京、广州等；其余22个城市跌幅在0.5%以内，包括南昌、天津、武汉、合肥、深圳等。6.土地购置面积出现小幅下降，地价涨幅回落2014年上半