2014中国房地产上市公司TOP10研究报告2014中国房地产上市公司TOP10研究报告中国房地产TOP10研究组2014年5月中国房地产TOP10研究组办公室1地址：北京市丰台区南四环西路186好汉威国际广场5号楼3层电话：010-56319200传真：010-563191912014中国房地产上市公司TOP10研究报告1．研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十二年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。在新型城镇化战略全面推进、房地产长效机制逐步确立的背景下，房地产板块受到资本市场的广泛关注。一批优秀房地产上市公司聚焦主流市场，积极优化市场布局与产品结构、持续强化快周转运营策略，收获了良好的业绩。未来，这些优秀公司仍有望依托资源整合优势、加速战略投资步伐，开拓更具持续性的业务模式，在行业分化的进程中占得发展先机，具有更高的投资价值。在2014中国房地产上市公司研究中，中国房地产TOP10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。中国房地产上市公司TOP10研究的目的是：（1）客观反映中国房地产上市公司的整体发展水平和最新动态，促进房地产上市公司做强做大；（2）发掘综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健的房地产上市公司；扩大企业在机构投资者中的影响力，拓展企业融资渠道，帮助企业更好更快发展；（3）通过系统研究和客观评价，打造“中国房地产上市公司TOP10”品牌，引领房地产行业投资的良性循环和健康发展。其中α表示各个因子变量的方差贡献率。2．中国房地产上市公司整体发展状况分析“2014中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括135家沪深上市房地产公司和45家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2013年，在房地产市场全面回暖的背景下，房地产上市公司精准把握市场脉搏，经营业绩实现了稳步增长；但在激烈的市场竞争中，由于规模效应、管控水平、运营效率的差异导致上市公司在盈利表现、财富创造力和财务稳健性等方面的分化日益加剧；2014年一季度，受部分区域市场调整影响，房地产上市公司的业绩趋于波动，在资本市场的表现亦显疲弱，但受新型城镇化稳步推进、区域发展规划密集出台及市场化改革等诸多因素影响，部分具备类似题材概念的房地产上市公司受到广泛关注，投资价值凸显。2.1经营状况：营业收入与利润规模稳步增长，业绩分化加速2013年，在国内主要城市房地产市场供需两旺、量价齐升的环境下，房地产上市公司抓住机遇快速扩张，全年收获不俗业绩，经营水平持续提升，营业收入与净利润规模实现新突破。同时，为缓解利润率下行压力，房地产上市公司继续加快开发销售节奏、提高运转效率，并积极强化内部管控，有效保障了盈利水平的稳定。中国房地产TOP10研究组办公室1地址：北京市丰台区南四环西路186好汉威国际广场5号楼3层电话：010-56319200传真：010-563191912014中国房地产上市公司TOP10研究报告（1）营业收入再获新突破，但净利润增速出现下滑2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司平均营业收入及增长率单位：亿元194.3720060%51.33%149.43150123.5240%103.7330.10%27.32%10030.08%19.08%27.43%20%5029.6956.1533.943.1620.97%14.18%00%2010年2011年2012年2013年沪深上市营业收入大陆在港上市营业收入沪深上市营业收入增长率大陆在港上市营业收入增长率2013年，房地产上市公司的业绩规模稳步提升，沪深上市房地产公司营业收入均值为56.15亿元，同比增长30.10%，增速达到近年来的较高水平，其中约四分之一企业的营业收入增长率超过50%，推动了整体收入规模的较快增长；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为194.37亿元，同比增长30.08%。从沪深及大陆在港上市房地产公司营业收入的变化看，分化特点更加明显。2013年，营业收入突破100亿元的房地产上市公司从23家跃升至35家，其收入增长率均值为35.62%；营业收入位于50-100亿元区间的房地产上市公司增至28家，收入增长率均值达53.83%。大型房地产上市公司得益于广泛均衡的市场布局以及较强的资源整合能力，在市场转暖时迅速发挥规模效应，扩大了业绩领先优势，其中恒大、华润置地、世茂房地产、龙湖、华夏幸福、金科股份等企业营业收入增长率均高出上年30个百分点以上；而部分中小型房地产上市公司的规模优势不够突出、业绩来源较为单一，在市场上行时增长乏力。2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司平均净利润及增长率单位：亿元4050%34.0230.0945.96%40%3026.0223.1230%21.33%2017.83%20%22.98%13.05%1012.54%4.715.5515.65%10%6.737.298.31%00%2010年2011年2012年2013年沪深上市净利润大陆在港上市净利润沪深上市净利润增长率大陆在港上市净利润增长率2013年，沪深上市房地产公司净利润均值为7.29亿元，同比增长8.31%，较上年降低13.02个百分点；大陆在港上市房地产公司净利润均值为34.02亿元，增速降至13.05%。房地产上市公司在2011年末及2012年上半年降价促销的项目于2013年集中进入结算期，导致利润空间缩小、净利润增长趋缓，与营业收入的高增长节奏形成较大反差。从内部结构来看，房地产上市公司中净利润达50亿元的有11家，与上年数量持平，其净利润增长率均值为22.25%；净利润位于10-50亿元区间的房地产上市公司增至34中国房地产TOP10研究组办公室2地址：北京市丰台区南四环西路186好汉威国际广场5号楼3层电话：010-56319200传真：010-563191912014中国房地产上市公司TOP10研究报告家，净利润增长率均值为23.01%；而净利润低于10亿元的企业中，约有47%出现盈利规模的下滑。房地产上市公司的盈利能力更趋分化，大企业依托标准化、规模化的开发模式，积极强化成本管控与运转效率，利润增长较为稳定，而小企业则在激烈竞争中面临较大的盈利挑战。2014年一季度，沪深上市房地产公司营业收入均值为8.35亿元，同比增长9.58%，净利润均值为1.02亿元，同比降低5.99%，业绩增长明显放缓。随着2012年下半年以来的热销项目逐步进入结算期，预计今年房地产上市公司的结算收入及盈利规模将稳步回升，但受较高的土地及资金成本影响，其利润状况仍难有较大的改善。（2）聚焦内部管控，强化运转效率，多措施保障盈利空间2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司毛利率与净利润率均值50%39.94%41.35%34.54%40%33.27%39.03%40.60%30%36.17%36.73%20%14.23%24.67%13.28%23.96%21.93%18.24%10%14.75%13.57%0%2010年2011年2012年2013年2010年2011年2012年2013年沪深上市大陆在港上市毛利率净利润率2013年，沪深及大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为34.54%、33.27%，较上年下降1.63、3.46个百分点；净利润率均值分别为13.28%、18.24%，较上年降低0.29、3.69个百分点。为缓解降价促销项目结转带来的利润率下滑压力，房地产上市公司积极强化内部管控降低成本费用，沪深上市房地产公司2013年的销售费用率、管理费用率、财务费用率较上年分别下降0.25、0.44、0.24个百分点，其中万科、龙湖、华润置地等房地产上市公司的三项费用率分别降至5.73%、4.74%、5.44%，利润空间得到了一定程度的保障。2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司总资产周转率与存货周转率均值0.60.480.480.470.50.420.410.340.330.390.40.30.300.20.270.270.270.270.250.230.250.10.02010年2011年2012年2013年2010年2011年2012年2013年沪深上市大陆在港上市总资产周转率存货周转率中国房地产TOP10研究组办公室3地址：北京市丰台区南四环西路186好汉威国际广场5号楼3层电话：010-56319200传真：010-563191912014中国房地产上市公司TOP10研究报告房地产上市公司普遍提升周转速度、缩短开发周期，保障业绩快速增长。沪深上市房地产公司的总资产周转率均值为0.27，与上年水平相当，存货周转率均值为0.48，较上年增加0.07；大陆在港上市房地产公司的总资产周转率均值、存货周转率均值分别为0.25、0.39，较上年增加0.02、0.06。2013年，所有房地产上市公司中有62%的企业存货周转率上升，加快周转已成为行业共识。招商地产以“标准先行，刚性执行”的要求实施标准化产品推广，有效加快了项目周转速度；金地集团2013年遵循“深化体系、提速发展”的经营导向，9