南天豪庭项目策划预案市场分析一、大市场环境二、韶关市类似楼盘分析三、广东粤北工业开发区区域市场特性项目分析一、楼盘项目基本概况二、本项目关键制胜点及劣势分析市场价格预测策划销售一、销售准备工作重点二、开盘时机三、造势运动市场分析一、大市场环境所谓大市场环境就是在国家政策的指导下以及市场经济的宏观性再融合当地政府的相关特性而结合形成的楼盘项目外部因素。这些因素虽然不是楼盘本身的硬件组成部分，但是对房地产项目后期的运作和营销过程却有着引导和制约的不可忽视性。房产本身是一种很特殊的商品，直观价格相对教高，又与民生息息相关。所以国家政策在对房产方面的调控更为紧密。针对南天豪庭项目，我们先从利多因素和利少因素两方面来分析整个大市场环境。1、利多因素首先，近几年政府在宏观调控上对房地产业造成最大影响的，肯定是从05年开始的三次“国八条”了。首先我们来看看最后一次出台的新“国八条”的内容一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。很多人认为，新国八条将对房地产市场造成巨大的冲击，导致房产市场的整体下滑。其实不然，政府对于任何一个行业的宏观调控，只能起到影响和引导的作用，而对真正的市场运作，却不可能做出强制干预性的行为。真正决定市场的，还是买方市场与卖方市场的融比性。目前中国房产市场状态是什么样的？我们要明白，土地是不可再生资源，这也正造就了房产资源的特殊性。在整个地产大市场来说，韶关属于二三线城市。从地理学上来分析，韶关距离广州非常近，属于卫星级二级城市。据了解，广州今年房价首次突破万元，而且还有上涨的趋势。而韶关的房价，起步价格却依旧基本保持在3000以下。中心城市价格的飞涨，对周边城市的购房者心理同样会造成相应的刺激作用。根据以往的经验，二线城市的潜在房价增长幅度肯定是会大于中心城市的，按照市场性预计，韶关的房价维持在广州之类的一线城市的1/2价位是属于合理的。而目前韶关的价格在最近几年虽然有较大增涨，但是却没有达到真正的峰值。虽然国家出台相关政策进行所谓抑制房价政策，但是实际上，真正引导价格波动的主导原因，却在于地方区域性供求关系是否谐调。经过对韶关二手房市场的简单调查，发现韶关的房产三级市场并不如其他城市那么火暴，这说明韶关购房者居家置业的目的性比不动产投资的目的性更强烈一些。这对于开发商来说，虽然没有火暴的房产炒家左右市场供求关系，会造成房产销售市场热度不够，其实另一方面，却意味着一手房的需求面（非投资炒家）也扩大了许多。房地产调控至今，基本政策应出尽出，今明两年应该处于落实阶段。对于南天豪庭来说，目前的商品房市场结构依旧属于失衡阶段，住房市场供需矛盾仍然很突出，韶关市的整体房价还并没有达到真正的沸点位置。所以，整体大市场环境是相对有利的。而且，如今政府对于房产投机者的制约越来越多，在广州那样的中心城市，房价继续走高开路线，进行不动产置业投资得到的回报率会越来越低，这样也会造就更多的人把目光瞄准接近一线城市的韶关市场。近几年来，很多省会周边二线城市房价整体攀升已经证明了这一点的真实性。2、利少因素谈到市场大环境的不利因素。我们同样首先要谈到国家政策了。针对南天豪庭来说，项目主要是小高层社区，由23栋小高层住宅群楼组成，户型面积主要集中在120-160平米的三房四房中户型。这样的户型相对于来说，面积稍微有点偏大，会造成总价教高。而且“国十五条”中针对开发户型的严格控制，90平米以上户型个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。这样直接性的抬高消费者购买时的门槛，会造成很多业主在购买时的首付压力。而且在交易契税上，144平米以下普通住宅2%，超过144平米是4%，这样对于144平米以上户型来说，又是另外一个让业主在置业购买时会去考虑踌躇的方面。针对大件商品购买的持币人群增多，观望心态严重。简单调查了一下，韶关目前在售与待售的楼盘项目也非常之多，很多置业者出现眼花缭乱的情况，干脆稳坐钓鱼台。期望在等待中获取实惠。如今十七大正在如火如荼进行当中。基本上每一次党的代表大会，最终都会产生一项或者多项对房地产市场经济走向能达到震撼性的决议。这一次的全国代表大会，究竟会产生什么样的政策措施和议案，我们尚且还不知道，而很多老百姓也是这样的想法。在思维上，许多购房者还是没有意识到市场供求关系对价格的决定性影响，而继续固执的坚信国家的房产政策会强制性的抑制房价的上涨，于是这也造成更多的等待价格下调观望人群。二、韶关市类似楼盘分析因为时间有限，此次调查只简单查询了韶关市目前教为知名的几个楼盘住宅项目：1、汇洋威尼斯项目位置：武江南路42号项目售价：均价3200左右项目优势：首先这个项目地理位置教好，位于韶关市市区，在惠民南路商业圈的辐射范围内。交通十分便利，周边生活配套基本上可以说非常齐全。建筑面积从110㎡至190㎡不等，主力户型为三房两厅，每一种户型都基本做到南北向、三面采光通风、厅房全江景设计。2、沃尔玛广场项目位置：武江区新华南路全民健身广场南侧项目售价：尚不确切项目优势：配套完善,且是西河运动,休闲中心，全高层组成（应该是有7栋高层住宅楼群）。户型以120㎡3房2厅和150㎡的4房2厅为主，南北双阳台，采光，通风。这样的设计既能享受到高层居住的时尚性，同时又照顾到业主生活品质的重要性。3、盈翠皇庭项目位置：西河东岗岭新建路项目售价：起步价格大致在3200项目优势：此项目属于郊区楼盘，对南天豪庭来说，最具参考性，而且在很多方面，也是于南天豪庭最接近的。由11栋楼围合形成整体社区，其中14层小高层6栋，19层、21层、27层、28层和32层各一栋。户型上也是以3房4房为主，看过其中一种3室2厅2卫1厨的户型图，小高层户型，约160平米。双阳台设计，带入户花园。空气南北对流，几乎所有窗户都采用飘窗设计。所以，盈翠皇庭的相关资料应该作为南天豪庭今后的重要对比信息。三、广东粤北工业开发区区域市场特性粤北工业开发区是一九九二年五月经广东省人民政府批准建立的，位于广东北大门——韶关市区的西南端，交通便利，京珠高速公路，国道106线、323线穿区而过，区位优势明显，辖南郊、西联、百旺、草鞋洲、沐溪五个片，总开发面积约25平方公里。其中，南郊片，北连市区，南接曲江县城，可开发面积为2.3平方公里，主要发展轻型工业、房地产业、商业。西联片，三面环山，南临北江河，地势平坦，可开发面积为12平方公里，主要发展高科技产业、轻型加工业、商业、旅游业。百旺片、东起北江河西岸，西靠芙蓉山，可开发面积为4.5平方公里，主要发展轻型加工业和化工工业。草鞋洲，依山傍水，紧靠市区，可开发面积为0.3平方公里，主要发展房地产业。粤北工业开发区是韶关市委、市政府为加快建设京珠高速公路经济带而批准建立的大型工业园区，主要承接珠三角产业转移项目和中外客商投资项目，是我市招商引资重要载体的“主战场”。从这里我们可以看出，韶关市的南郊是作为韶关市将来工业集贸中心的发展重心。从市场经济区域性发展理论来看，政府对于一个城市的发展规划一般都是按照如下步骤来进行：人文文化区域→商业贸易区域→工业发展区域。当一个城市人文环境与商业经济环境已经成熟的时候。作为GDP最高衡量标准和生产值体现力最强的工业就必将成为城市发展规划的主要目标。而粤北工业开发区正是韶关市市场规划的重要环节。项目分析一、楼盘项目基本概况南天豪庭项目位于韶关市浈江区韶南大道四公里处，地处广东粤北工业开发区韶关南郊片区之内，离北江江景直线距离不足500米，离韶关火车站、汽车东站、汽车南站约4公里，与市区主城区距离5公里左右。交通便利，项目门口离公交路站仅百米之遥，数路公交路线可到达韶关城区所有位置，从项目出发，抵达主城区仅需要数分钟。周边配套设施完善，一应俱全的生活配套设施，举步之遥，中外合资涉外三星级酒店始兴怡东大酒店、四星级众益福酒店（原统悦酒店）近在咫尺，国美电器韶关城市广场店也就在附近。市区南郊二公里有着韶关国家森林公园，享受家门口的森林资源。项目周边学校如金沙小学、市第八中学、韶关市五中明星学校等，方便业主子女的学习就读问题。广客隆、惠福超市、蔬菜批发市场、水果批发市场也就在不远处，家门口的浈江区人民医院、韶治医院让居家生活更为体现细致。整个项目由23幢小高层楼群组成，户型面积控制在120-160之间，主打户型结构为三房以及四房居家型。小区绿化面积达到了40%，在主张和谐生活，享受家居的今天，这样绿化式的园林社区，将成为房产置业的首选。对于广东粤北工业区的广阔发展前景，韶关政府已经广东政府对本区域的投资加大，更多企业的入驻，南天豪景拥有巨大的升值潜力。不管是作为生活置业还是不动产投资，南天豪景都将是十分抢眼的优质品牌。二、本项目关键制胜点及劣势分析普通意义上认为，作为工业发展区域的房地产项目，而且相对市区楼盘来说，地理位置教为偏远的南天豪庭并不具备明显的优势。实际上，任何一个地产项目的成功，主要的不仅仅在于产品本身的硬件设施。当然，对于地产商品而言，楼盘的不可改变的硬件环境和自身的硬件设置是十分关键的，但是这并不是全部的决定性因素。在销售行业，把销售的境界分为三种，初级销售是销售产品，依靠产品本身的硬件优势来取得业绩。中级销售进行的是人际销售，依靠销售人员的沟