石牌坊·商业街招商方案一、工作流程1、业务流程1)招商部组成（负责人：范艳、组员：郭真、王琳、任红艳）；2)案场的招商工作的开展主要有两个途径，一是案场由专人负责接待来访的租赁客户；二是招商人员主动上门联系符合石牌坊商业街经营业态要求的客户。3)客户进门(或上门联系客户)--项目基本情况介绍--项目定位规划讲解（邀约客户到现场参观）--了解客户意向--详细填写招商来人登记表（附件一）--推荐相应铺位--签订租赁意向合同（附件二）、交纳租赁定金--签订正式租赁合同（附件三）--协助办理交房手续--协助解决后续问题2、合同流程1)招商人员根据招商谈判结果拟订租赁合同特殊条款(标准租赁合同见附件三)，填写租赁合同审批流转单（附件四），并由招商部范艳签字；1)拟订好的租赁合同连同租赁合同审批流转单，报处经签字确认后一并返回招商部；1)由招商部负责与客户签定经签字确认后的租赁合同。客户在租赁合同上签字盖章后，租赁合同、租赁合同审批流转单转至财务部，客户交纳租金、押金等各项费用后，财务人员在租赁合同审批流转单上签字以确认款项已收；1)租赁合同连同租赁合同审批流转单转至总经理办公室，由总经理或总经理指定专人在租赁合同审批流转单上签字确认；1)合同专用章管理人员核查租赁合同审批流转单，确认各部门负责人已在租赁合同审批流转单上签字，合同专用章管理人员在租赁合同上盖章；1)盖章后的租赁合同一份为客户持有，另一份连同租赁合同审批流转单转至处备档，招商部留存租赁合同及租赁合同审批流转单复印件。3、交房流程租赁客户签定租赁合同后，携租赁合同原件、身份证原件及复印件、付款凭证至交房部门办理交房手续，交房部门负责人。二、招商业态划分：1）2号楼B座定位：KTV量贩、慢摇吧、酒吧分析要点：从位置上来说其是最理想的楼座号，从建筑形态上属最高层拥有共5层其立体感强，能够达到更多的形象展示效果。是整个项目的窗口形象其业态定位以本案的主推思路来定，更加能增强项目吸引力及带动效应。在从产品与经营的实用性上来说更加符合其经营，同时能结合3、4层其产品特质联体首层同时出售或出租。2）2号楼A座定位：餐饮类分析要点：首层共12间面积在150平方米以上，大面宽6.6米的开间两层的门面房更加符合餐饮类的经营。明确的划分后本座将集中经营餐饮类产生其业态细分，从而在相互兼容的情况下服务于每一个消费者。同时又考虑到与前者KTV量贩等类的结合，完成了吃喝玩乐的整体划分，能带动及服务更多的周边人群及潜在消费群体。3）3号楼C座定位：洗浴中心、足疗沐浴、网络茶馆、咖啡馆、棋牌室香熏SPA店、美容护理、发廊分析要点：其位于项目的中心区位，建筑形态是共4层的长正方形是很好的地块和房形设计。因是位于中心将其划分为俱有客户稳定性较好的，且能又与前两者有利结合并同时主力吸引客源的业态----休闲商务4）3号楼A座定位：电子娱乐类分析要点：其特征是面积大且狭长、两层、位置偏离主街道和难以吸引大量人流量等特点，特将其定位----电子游戏。此业态具有刻服以上问题的特性，并同时能吸收大量人流并且这些人流量与前者1、3有很相近的特征。5）3号楼D座定位：百货类、美食类分析要点：结合整个产品的业态所需的配套设施而定位通过对周边居民所需求的6）特定楼层业态划分：地下室：台球厅、KTV、电玩城等娱乐行业三、四层：健身房、网吧等三、招商房源及租金1、房源石牌坊商业街的所有未售房源（不含写字楼）及接受业主委托的已售房源都在招商的可租赁房源之列，但招商工作的节奏和步伐要与销售保持一致。例如目前在销售上3#号楼整体封掉，对外宣称开发商合作经营自用；此时在招商时，3号楼房源也应暂时销控。同时暂不把写字楼房源列入招商房源中。未售房源的租赁首先应取得开发商的同意，可与开发商签定委托租赁协议（附件五）或就单独某套房源提出租赁申请。现未售房源共计43套，总建筑面积10172.25平方米。已售房源在租赁之前（自用客户除外）必须签订委托租赁协议，以免出现纠纷。已售房源9套（3号楼C座1-2层04、3号楼C座1-2层05、3号楼C座负一层04、3号楼C座负一层05、3号楼D座1-2层03、2号楼A座1-2层10、2号楼A座1-2层11、2号楼B座1-2层03、2号楼B座负一层03），总建筑面积1300.547平方米。2、租金对于租金我们采取按套租赁与保护价政策。?按套租赁：租金是以套为单位，按位置、面积以及楼层的差异定价，不采取按面积定价的方式。?保护价政策：所谓的保护价就是此套房源可租赁的最低价格，即租金底价。在数值上等于按揭贷款的十年月供的还款额，以此保证投资客户不会有还款压力。公式为保护价=50%*成交价/10000*还款系数§成交价为在总价的基础上的一定折扣，我们这里采用9.7折。§还款系数为118.83?对外租金报价可由案场经理根据实际情况调整。四、优惠政策1）免租期：一般正常的免租期为6个月（从不影响经营时算起），特殊情况，案场经理可适当放宽；2）购物券：公司可以购买（以抵扣房租的形式）经营商户一定数额的代金券、购物券、消费卡等。数额控制在相当于房屋6个月租金的限度以内；此购物券可做为优惠给予已购房业主或新购买客户。此项政策限定前10位签定租赁合同的客户；3）送装修费用：前10位签定租赁合同的客户，并在限定的时间内进场装修、营业，公司可以抵扣房租的形式报销一部分装修费用，数额控制在相当于房屋6个月租金的限度以内；4）送户外广告位：可在商业街或住宅楼顶（须与开发商协调）内选定可设置户外广告的位置免费送给客户使用1年，设置费用以及各种审批手续由客户自行解决；5）户外名牌：知名商家的入住可在“石牌坊商业街”指示牌旁设置名牌，具体由案场经理确定；6）宣传媒体：在石牌坊商业街开业时，在当地知名媒体上做开业宣传及商户宣传7）免物业费：根据客户签定租赁合同先后可享受免30个月、24个月、18个月及12个月的物业管理费，具体由案场经理确定。说明：1）+7）项可适用所有的租赁客户其余项优惠政策只限租赁1-2层未售房源及公司返租的1-2层房源。附件一：石牌坊·商业街招商登记表姓名：性别：年龄：个人资料家庭住址：联系方式：行业：品牌：经营业态产品价格定位：备注：经营地点：经营面积：租金情况：现经营状况周边商业状况：备注：需求路段：需求面积：需求状况特别要求：备注：推荐铺位　谈判要点　处理方式　客户类型　接待人员　日期　附件二：房屋租赁意向合同出租方（甲方）：新乡市安舒房地产开发有限责任公司承租方（乙方）：根据国家有关法律、法规和本市有关规定，在甲、乙双方自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方租赁甲方房屋事宜，订立本合同。1、房屋的座落、面积以及租赁用途1.甲方将位于河南省新乡市石牌坊商业街号的商铺共层有偿租给乙方作为商业经营场地使用，该房屋建筑面积平方米。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为合法经营使用。2、租赁期限该房屋租赁期共个月。自年月日至年月日止。3、租金及定金1.该房屋月租金为人民币（大写），小写￥元。2.乙方于签定本意向合同的同时交纳租赁定金人民币（大写），小写￥元。该定金于签定正式租赁合同时冲抵房租。4、其他约定：1.乙方于签定本合同后天内签定正式租赁合同，甲方承诺在这期间该房屋不会租赁给第三方，逾期则视为乙方自动放弃对该房屋的承租权，甲方有权将该房屋另行出租，乙方所付定金不予退还。2.因政府或工程原因导致该房屋不能租赁时，甲方无息全额返还乙方所支付的定金。出租方（甲方）：承租方（乙方）：身份证号码：身份证号码：地址：地址：电话：电话：签约日期：年月日附件三：房屋租赁合同出租方（甲方）：新乡市安舒房地产开发有限责任公司承租方（乙方）：根据国家有关法律、法规和本市有关规定，在甲、乙双方自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方租赁甲方房屋事宜，订立本合同。1、房屋的座落、面积以及租赁用途1.甲方将其合法拥有的位于河南省新乡市石牌坊商业街号的商铺共层有偿租给乙方作为商业经营场地使用，该房屋建筑面积平方米。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为合法经营使用。3.在租赁期限内，乙方如需改变经营项目或转租、转让、转包，须事先征得甲方的书面同意。2、租赁期限该房屋租赁期共个月。自年月日至年月日止。从年月日至年月日为免费租赁期。3、租金及支付方式1.该房屋月租金为人民币（大写），小写￥元。2.租赁房屋必须先交租金后使用，租金每个月交纳一期。乙方须提前30天缴纳下期房租，第一期租金于签订本合同同时交纳。4、房屋保证金乙方在正式签定本合同的同时，须向甲方支付房屋保证金人民币元（大写），小写￥元作为甲方扣取乙方拖欠的租金、水费、电费及损坏赔偿等的保证所用。合同终止后如无遗留问题甲方无息返还。5、其他费用：1、乙方承租该房屋期间所发生的水电等费用按“谁使用、谁付款”的方式，由乙方自行负担。以上各项费用的计费标准及交纳时间按照本市有关规定执行。2、自开业之日起交纳相应的管理费用按每月每平方米元的标准于每月10日前至物业公司自行交纳下个月管理费，收费标准按国家每年的物价指数调整。3、乙方自行按照国家有关规定交纳有关税、费。6、其他约定：装修与广告设置事宜1.甲方同意乙方自行出资在该房屋内进行装修。乙方须事先向甲方申报装修图及装修方案，经甲方认可后方可施工。如在装修过程中，乙方未按照所批复的方案进行施工，甲方有权责令乙方停止施工。2.甲方允许设置门头（招牌）广告，并不收取任何费用。但具体位置按照本项目的统一标准由乙方自行制作，费用乙方自理。乙方在安装广告时，不得破坏房屋原有的外立面，否则须予以赔偿。3.乙方设置其他类的户外广告，需向有关管理部门办理的手续和交纳的费用，由乙方自行