中宝大厦管理方案哈尔滨保利科技大厦有限公司二00三年八月中宝大厦物业管理方案目录一、中宝大厦概况二、中宝大厦现状分析三、中宝大厦功能定位四、委托管理模式及委托费取酬办法五、组织机构与部门设置六、家具设备配备计划七、营销策划分析八、效益测算一、中宝大厦概况（略）二、现状分析1、大厦设备设施状况。中宝大厦建成于2001年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差，未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处理；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严重的隐患，也要进行改造。一些新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），未来工程量较大，其次二号楼正处于基本建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。2、物业管理状况。大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统的培训，管理处于基本维持状态。工作无细分，管理无章法，发展无目标。·保安规范、职业化较差；·无正常规范保洁。绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒；·工程基本要素：各种图纸、设备说明，合格证等不健全；·内业管理空白；·物业核算不清；·物业管理意识尚未形成；·对已存在的问题物业人员不能监管发现。3、经营状况。大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签订任何经营合同，更无租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与基本规划，致使公司总体构想难以实现，日常经营也处于收不抵支状况。4、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建阶段，使物业管理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦总体上还不具备全面营业条件。就核算而言，由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等，因此缺乏科学的测算依据。三、中宝大厦功能定位以写字楼出租为主，宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能外租1—3层，形成集办公、商服、娱乐休闲为一体的综合性服务大厦，在铁路街与安发桥交会处形成一道亮丽的风景。1、由于地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦，利于稳定，投资较少，可以避开火车站前酒店多如牛毛的激烈竞争，吸引招揽大直街及附近同等价位的公司入住。2、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求，从而实现互补，促进写字楼营销。3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻客户服务，先期宣传推广本厦业务、招商引客。4、接纳旅游团体入驻就餐，实现经营一体化、核算一体化。5、开展多种形式的商业服务，引入银行邮政、火车票、货运仓储代理、邮件寄存、仓买快餐等增加收入四、委托管理模式及管理酬金根据中宝大厦实际状况，以业主公司委托物业公司实施物业项目经营管理较为科学。方案一中宝大厦公司委托保利大厦进行物业管理。由业主公司设立A帐户、物业公司设立B帐户，由业主公司监管审批合同，所有收入均存入A帐户。物业支出包括人员工资、福利费用、日常运营费用等由B帐户统支，在年度总预算内实行每月费用预算报批管理，由业主公司审批，逐月划拨到B帐户，由物业公司具体安排使用，以保证大厦正常工作为准则，逐步实现上台阶。物业公司使业主的年度目标实现，业主需支付给物业10万元的酬金；如不能实现，业主更换物业公司，不付任何酬金。超过目标的利润部分，物业与业主按3：7分成。方案二中宝大厦公司委托保利经营后，设立A、B帐户，只负担物业人员各项费用（工资、福利、社保、工服费等），不负担营销人员工资等。公司以物业管理面积每平方米建筑面积8元/年取酬，同时按租赁合同金额5%提取营销佣金，签租高于业主限定租金部分，由物业与业主按各4：6分享。五、组织机构组织机构：保利科技大厦在中保大厦设立物业管理处，管理处设主任1人，负责全面工作。下设6个部门，工程部7人、保安部7人、客户服务部13人、财务部2人、综合部2人，营销企划部3人，人员限定35人。业主公司管理处主任六、家具设备配备计划：设备、家具、工具等需求列表财务部工具（设备名称）数量单价（元）总价计算机1台70007000打印机1台50005000财务软件1个模块1200012000档案柜4个200800金柜1个10001000客服部吸水机1台69806980单擦机1台1248012480抛光机1台1650016500烘干机2台33006600尘推2个56112蜡拖429116单筒榨水车1辆260260云石铲刀10把18180推水刮1个9090告示牌5个28140水桶16个20320喷壶32个10320马桶皮抽子24个6144撮子32个9288笤帚32把8256拖布32把351120胶皮手套192副3576复印机28500打印机3150打票机32000售票电脑1台78507850传真机1台18001800综合部办公家具6套10006000计算机1台70007000传真机1台18001800电话2部400800保安部大功率对讲机10部120012000疏散照明灯4台3001200工程部电焊机130003000无齿锯1900900沙轮机1700700台钻145004500台钳1180180电锤（带冲击）1900900充电钻1450450手枪钻1300300角磨沙轮1700700曲线据1500500电锯1800800冲击钻1800800理石锯1400400平口台钳1500500电动疏通机1900900搅鞭1150150万用表1130130汽泵135003500射钉枪1200200带丝1400400刨子1150150电带丝130003000检压泵120002000营销部电脑2台700014000打印机2台20004000饮水机1台500500共计217942固定资产费用21.79万元。七、营销策划（一）、哈市写字楼概况目前，哈市整体写字楼，除保利大厦外，可出租的面积为109050平方米左右，平均租金1.87元/天/平方米。虽然表面上看总面积并不多。但是，由于哈尔滨市宾馆业竞争十分激烈，各宾馆均出现客源不足现象，目前，哈市几十家宾馆几乎都可设立长包房，或开出部分楼层做为写字间使用。其中哈市较好的三星级以上宾馆，如：华融饭店、帕弗尔饭店、国际饭店、凯莱商务酒店等均开设出写字间，吸引了五十家左右国内外知名公司及联络处，且其价位均不足1美元/天/平方米，有些三星级宾馆价位只有2—4元/天/平方米，较低档一些的宾馆，其价位均在2元/天/平方米左右。另外，哈尔滨市很多公司将其办公楼以极低的价位出租出去，这部份的面积是现有实际正式营业的写字楼面积的5倍以上，而且房租普遍在1元/天/平方米左右，对现有写字楼的出租也构成极大威胁。因此，哈尔滨市写字楼出租市场的竞争将会欲来欲激烈。（二）、产品分析中宝大厦共计19层，分为地下2层，地上17层，可出租楼层为-1~16层，-1层面积为501.96m2,1~16层面积共计12740.56m2。大厦可出租面积共计13242.52m2。从大厦目前装修风格看，以写字间为主，另设客房、游泳馆、洗浴、酒吧、餐饮等项目，目前写字楼与客房、娱乐于一体的综合大厦并不多见，这是该大厦别于其它写字楼的显著特点，也可说是今后大厦招租的招牌。2000年开业的华驿大厦可谓哈市综合性写字楼的典范，地理位置与中宝大厦距离较近，在经营上已形成自己的风格，而中宝大厦竣工至今，从未做过任何大型的媒体宣传，在各方面并未显现出强有力的竞争优势。本大厦的优势是：1、本大厦位于教化街与铁路街交叉口，相邻安发桥，虽处哈市中心地带，但闹中取静。2、本大厦以写字楼为主，以其它娱乐项目为附，为客户提供的服务项目增多，故今后招租客户层范围较广。3、加之保利物业的管理体系较完善，能为客户提供高质量的服务，能满足大众公司对中档写字楼的要求，所以对本大厦的推广会起到一定的促进作用。本大厦的劣势是：1、本大厦虽然地理位置较好，数条公交线路分布周边，但站台都相距大厦较远。2、本大厦厦外停车场较小，正门临街，在立交桥下，客户开车进出不方便。3、大厦冬季以暖气供暖，硬件设施不高档，可能会影响出租率的提高。4、本大厦的电梯品牌与质量均不佳。5、十层以上，楼面宽敞、整洁，但装修略显陈旧，公共区域灯光昏暗。6、大厦知名度不高，目前厦内无知名客户，故今后在宣传工作上将要投入很大一部份精力。基于上述分析，大厦应慎重装修，装修档次未必高档化，但一定要显现出综合大厦的特色。在今后的经营销售上要以中小型代办处、私企、运输公司、长途客运公司、语言学校、游行社等公司为主要目标客户群，这样才能使中宝大厦的特征体现出来，名副其实。（三）市场状况及租价策略1、市场状况（1）写字楼市场租金的状况根据调查结果，2003年与2002年相比，哈尔滨市除了一些写字楼租金已经降到了无法再降的地步以外，其余写字楼都纷纷降价以留住老客户，招揽新客户。但是，由于价位已经很低，所以预计明年写字楼市场的租价会维持现有价格或略有下降。（2）竞争对手的状况除了原有的东方大厦、北亚大厦、远东商务中心、沪士大厦等竞争对手之外，新落成的华驿大厦、常青大厦、恒运大厦随着其物业管理水平的提高，出租率也直线攀升。距中宝大厦最近的华驿大厦及锦秀大厦，分别以大力度的广告宣传及吸引力极强的低价位出租，均已达到饱和及将饱和状态。2、大厦定价建议写字间出租报价为使用面积日租金2.0元（含管理费及能源费），实际成交价为1.5元左右。鉴于大厦从未大力度对外做