合肥“金典·名筑”营销策划报告金典名筑项目，位于合肥经济开发区莲花路和丹霞路的交界处，由丹霞路将项目分为南北两个区块。项目总用地面积150亩，其中北地块26亩，南地块124亩，容积率≤1.6，绿化率≥35%。项目位于经济开发区的中心地段，临近政务新区约5分钟的车程，距市中心（一环内）约15分钟车程。周边有合肥国际会展中心、明珠广场、徽园等大型公建配套，大学城也离此不远。现经策划公司和设计单位的共同努力，特别是在开发商的英明决策与综合指导下，项目已在合肥经济开发区初步树立了适合市场、品质高尚的楼盘形象，各项工作也正在条不紊的进行中。二、项目SWOT分析一、优势1、地理优势：a、项目地块属于合肥经济开发区的中心地带，邻近政务新区、国际会展中心和徽园等。b、项目周边拥有大量的知名企业和事业单位，聚集了一批有消费能力和购买需求的高收入者。c、项目面向大学城，为数不少的大学教授和职工都有购房能力。2、交通优势：a、项目地块周边的丹霞路和莲花路都是经济开发区南北、东西走向的交通要道，路况良好，出行较为方便。b、已有148路公交线路经过本项目，另从交通部门得知，将有七、八条公交线路正在规划路经此处。另外，也可借助繁华大道和金寨路的公交优势。c、高速和机场均在项目附近。3、开发商优势：a、发商来自开发水平较高的浙江杭州，具有多年的房产操作经验。b、浙江开发商在合肥的口碑较好，开发小区档次较高，消费者接受度较高。c、项目的设计优势。凭借开发商多年来的开发经验和综合管理，以及策划公司与设计单位的共同努力，项目在景观、建筑等设计的出位出彩，现已基本成效。二、劣势1、缺乏居住氛围：a、项目所在地主要为工业区，周边还有垃圾中转站和变电所，缺乏高档小区的居住氛围。b、与项目为邻的金都嘉园和莲花新村定位较低。周边物业形象差，聚集了很多小型店铺，给人脏、乱、差的不良印象。c、周边企业具有大量工人，人员流动性大，构成复杂，外围环境难以取得幽静效果。2、离市中心较远：该项目虽然处于开发区中心，但距离合肥市中心较远，在一般消费者眼中还是处于边缘地带，对市中心和其他区域的消费者而言，可接受程度不高。3、配套少：周边缺乏大型的生活配套，目前已有的生活配套档次较低，会影响目标客户对本项目的认同。三、机会1、区域环境：政务新区的建设和大学城的形成，给本项目提供了很好的区域环境和发展机会。a、项目距政务新区不远，可以共享周边的大型市政配套。b、邻近大学城，使本项目不仅具有独特的人文气质，而且也吸纳了众多具有一定购买能力的潜在购买者。2、市场环境：项目周边一定量的房产开发，带动了本区域的房产开发。a、经济开发区目前有“东海花园”、“繁华世家”、“翰林雅居”、“天门湖花园”等多个高品质房产项目，在很大程度上提升了区域房产市场的品质和价格。b、合肥市房产势头总体良好，经济开发区众多高品质项目的开发，形成了一定的积聚效应，塑造了项目所在地块高品质楼盘的形象。四、威胁1、同区块楼盘的竞争：繁华世家、西城秀里、南艳湾、丽景碧雅。经济开发区的楼盘供应量庞大，再加上别的新开发楼盘，竞争压力大。2、其他区域楼盘的竞争：新华学府、国际花都、水墨兰庭、元一滨水城。市中心及周边区域的楼盘推出也将会对本项目的销售产生较大的冲击。3、溶入本地市场的过程：外地开发商进入本地市场，必须熟悉本区域的消费习惯、人脉关系和开发模式，要完全溶入当地的开发市场，还有一个过程。三、项目客户定位一、总述结合本项目的地理位置、规划布局和功能定位，根据多次市场调查，目标市场客户应以中青年为主，户型以三室为主，应选择符合中青年的特点来设计楼盘的外观、景观设计以及一些配套设施。该项目的具体目标客户群体应重点选择经济开发区的私营业主、个体经营者、公务员、大中小学教师、部分高收入学生家长企业中高层管理人员、拆迁户中收入较高且对生活品质要求较高的二次置业者等。同时，随着合肥经济开发区的发展，肯定会有一大批的有一定经济实力的置业投资者在这里开拓市场。二、细分目标客户根据本项目的位置、物业类型和市场调查状况，我们认为，本项目的目标客户建议主要定位于以下几类：1、在经济开发区工作的企、事业单位高中层职工；2、在经济开发区或附近的私营企业主；3、大学城里的教职员工；4、经济开发区内的原住居民子女；5、经济开发区与肥西县交界附近地区的居民、农民、经商户；6、市区内以及外地的投资者。本项目的客户定位主要以开发区内为主，同时尽量挖掘区域外的一些潜在客户。四、项目营销主题一、本项目的营销主题：合肥新区首席精致生活花园营销主题释义：1、“合肥新区”明确了本项目的地理位置，给市场和目标客户以一个清晰的信息点。同时，“新”字也预示了项目所在区域的蓬勃发展和未来生活的无限美好。2、“首席”，可以理解为“最好的”、“最有代表性的”，这也是本案区别于其他项目的定位。3、“精致生活”，这是本项目的核心卖点，是整个营销主题的精华，是一个专为合肥新区精英人群提供的新时代生活舞台。我们建造的不仅仅是房子，我们需要营造一个健康、舒适、幸福的家园，更要传达一种新的生活理念，新的生活方式。金典名筑，就是要倡导现代、精致的生活方式。什么是精英？从某种意义上来说，他们是这个城市的代言人。他们是某一特定行业的佼佼者，有较高的学识，有优厚的收入，如大学老师、外企白领。他们乐于体验专注与执着，懂得欣赏和选择。他们拥有独到的眼光和坚定的信念。他们强烈自我认同感，对自己的事业有着无需遮掩的成就感和喜悦感。4、“花园”，既描述了本项目优越的园区景观，也从侧面反应了本项目的体量、品质和规模。二、本项目主打广告语：选择，改变未来什么最适合我？我到底要什么？从一出生，我们便开始面临无休止的选择。今天的生活，缘于我们往日的选择；而我们今天的选择，也注定了明天的生活。所有零零总总、行行色色的选择，最终都与我们的生命态度和生活方向有关。项目广告语“选择，改变未来”，正式从我们的目标客户——都市里的精英一族出发，以他们的眼光和心态分析生活的意义与存在价值。他们处在人生的黄金期，来自各方的选择数不胜数。不是生活选择我，而是我选择生活。如何自主地取舍、如何长远的考虑，都市精英现在的选择，对他们未来的生活至关重要。广告语没有告知选择什么和改变什么，正是要激励精英们对自己、对生活、对未来的更为自觉、更为深刻的思考和权衡，正是让他们在漂泊的都市里找到心灵的归属和生活的定位。不同的住宅，代表了不同的生活方式；不同的生活方式，也代表着我们不同的未来。从金典名筑开始，合肥新区的精英阶层便有了他们所向往的“选择”。三、本项目一期广告语：精致典范，超然生活“精致典范，超然生活”是本项目营销主题“合肥新区首席精致生活花园”的提炼和总括，是对项目主广告语“选择，改变未来”指引和更具像的诠释，选择精致的家园，享受超然的生活；同时，也是对精致生活状态的一个抽象描绘，读来朗朗上口，便于记忆和宣传。四、项目营销主题的设定依据：“精心规划、精典建筑、精美景观、精巧户型、精齐配套、精致文蕴、精彩生活、精益求精”是本项目营销主题“精致生活”的8项设定依据，具体理解可分实和虚两条线。1、实线：注重项目品质。一个高档楼盘的诞生，需要各项设计要素的最优配比和有力支撑。本项目的物业设计主要包括八大内容，分别为园区规划设计、建筑设计、景观设计、户型设计、物业配套设计、园区文化设计、物业管理设计和开发商形象设计。本案开发商正是注重了八大内容的每一设计每一环节，才能真正把握项目品质。2、虚线：强调生活品位。随着房产市场的不断发展和完善，各个楼盘硬件品质如建筑、景观之间的差距越来越小。因此，项目的特色和个性出位出彩，需突出其园区的文化内涵和生活理念，以区别和领先于其他项目，并为自身以后的营销宣传打下基础。本案用“精心、精典、精美、精巧、精齐、精致、精彩、精益求精”共“8精”来分别阐述营销主题的“精致生活”理念，同时，又与本项目的八大基本设计要素相对应，分点落到了实处。五、销售目标根据本公司与开发商基本商议，销售目标计划如下：1、2005年05月—10月为预开盘期，完成预登记客户200—400位的目标；2、2005年10月—06年5月，一期住宅销售达90%，商铺销售达80%；3、2006年05月—07年4月，二期住宅销售达90%，商铺销售达80%；一期住宅销售余下的5%，商铺销售达10%；4、2007年04月—07年11月，三期住宅销售90%，商铺销售达80%；二期住宅销售余下的5%，商铺销售达10%；5、2007年11月—08年4月，四期住宅销售达90%，商铺销售达80%；三期住宅销售余下的5%，商铺销售达10%；六、项目营销策略本案的设计一定要突出项目的营销主题：合肥新区首席精致生活花园。围绕主题的同时，在各项要素设计中力求有创新性亮点。(见附图)一、规划设计：精心规划、专业打造本项目的总体布局与居住环境营造出多层次变化的空间组合，多运用空间渗透的创新思路，突出一个“精”字。建筑群体组合应符合日照、通风、密度、朝向、间距、景观均好原则。二、建筑风格：现代风格，理性气质本案建筑强调的是和谐与审美品味，力求与景观的和谐搭配，形成简洁、大方、的现代风格，传达理性成稳、恒久的魅力。三、景观设计：精美景观，绿色氧吧本项目的景观设计应以“创造精致居住空间”为要求，营造绿色、生态、和谐的社区在。在缺少可以借助水景和绿化的、平整的地块上，购置微坡地形，以饱和各个角度的景观观赏度，园区中的各个步道、花架、水景、雕塑，小品、植被等的设计自然而美观，与本案现代、精致、温馨的生活氛围和文化内涵相融合。四、户型设计：精巧户型，自在享受户型将是本案的一大亮点，户型面积大小丰富，结构组合灵活，设计应坚持以