管理处物业管理实施方案1、项目概况项目名称：项目地址：开发单位：项目类型：小高层（）电梯公寓（住宅）别墅（住宅）交付日期：占地面积：　　　m2总建筑面积：总户数：容积率：绿化率：2、管理处组织构架及岗位职责（一）　　　管理处岗位人员核编图岗位核编情况（单位：人）项目负责人客户服务人员工程人员（含班长）护卫人员（含班长）保洁人员（含班长）（二）管理处组织结构图项目负责人客户服务人员工程维修班长护卫班长保洁班长工程班长工程班长工程班长工程人员护卫人员保洁人员工程班长工程班长工程班长（三）管理处各岗位任职要求?工程班长项目负责人岗位任职要求基本要求教育大专以上工作经验五年以上健康状况良好特殊要求具有物业管理企业部门经理上岗证其他要求1.担任同等职务两年以上，35周岁以下2.熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3.具有较强的管理能力和领导水平4.通过行政部统一组织的、有总经理参加的面试、考核5.熟悉掌握计算机应用知识6.心理素质好，能在压力下带领团队工作7.具备现代企业管理理论知识8.掌握良好的沟通技巧，能进行有效沟通，能有效协调部门之间运作和处理员工关系9.善于分析判断内外部信息对部门工作影响，善于处理员工关系，维护劳资双方利益?客户服务人员岗位任职要求基本要求教育大专以上工作经验一年以上健康状况良好特殊要求具备物业管理从业人员上岗证和财务知识其他要求1.在相关岗位一年以上工作经验2.熟悉任职岗位的各项业务及运作流程，具有较强的专业技能/管理理论3.具有一定的管理、组织、协调能力4.爱岗敬业，有强烈的责任感和上进心5.熟悉掌握计算机应用知识?操作层员工（工程、护卫、保洁人员）岗位任职要求（含班长）基本要求教育初中以上工作经验一年以上健康状况良好特殊要求1.护卫人员持退伍证或护卫证2.工程人员中的电工持电工特种作业上岗证其他要求1.在相关岗位一年以上工作经验2.熟悉本专业及部门运作流程3.具有一定的沟通、协调能力4.接受相关的专业培训，要求持证上岗5.爱岗敬业，有强烈的责任感和上进心（四）管理处各岗位职责?项目负责人岗位职责1、负责所管小区各项公共管理服务按质按量的完成。2、.负责就管理区域事项和开发商、相关职能部门进行衔接和沟通。3、负责所管区域各项费用的收取。4、负责所管区域各项重大投诉的处理和上报。5、负责小区团队的建设，完善内部管理，使各项工作程序均达到公司要求的品质。6、负责所管理区域的成本控制。7、管理处第一责任人，负责保证公司资产的安全。8、负责对下属的督促、培训、指导，为公司培养选拔人才。?客户服务人员岗位职责1、遵守公司制定的政策、决议和规定以及管理处制定的相关规定。2、负责业主/住户相关费用的收取、统计和退费工作。3、负责业主/住户各种资料、数据、信息的登记、存档和管理工作。4、负责业主入伙手续的办理，协助开发单位整理房屋产权资料工作。5、负责接待业主/住户及来宾，并做好咨询、处理和解释工作。6、负责业主/住户有关家政、绿化、工程维修服务需求的登记工作，并根据其要求进行流程安排，及时下达服务通知单：其他特约服务、项目合作、场地租赁、房屋中介等需上报管理处主任统一安排。7、负责受理业主/住户投诉的登记工作，并及时处理或通知相关责任人做出处理，每日18：00前将当日投诉处理记录汇总报项目负责人。8、负责为业主/住户办理经公司或管理处认可的房屋装修及设备安装手续。9、负责安排与业主/住户相关的通知制作、发放预定物品的分发工作。10、负责按公司的规定为业主/住户或其任何的人员办理相关证、卡的工作。11、负责本管理处人事管理、劳动纪律的管理、培训管理、档案资料管理、物资管理、内部员工沟通等工作。12、总结工作经验，为公司的服务、经营、拓展和管理处的工作持续改进出谋划策。13、完成项目负责人交办的其他工作。?工程维修班长岗位职责1、协助项目负责人处理和安排管理区域内的日常维修和公共设施、设备的检查、维护、保养工作。2、协助工程主管组织维修人员巡视住户装修及其管理。3、协助并督促维修人员作好设备运行记录及巡检、维修记录。4、组织维修人员按时完成水电抄表工作。5、协助并组织维修人员及时处理报修工作；反馈常用物料、维修零件、工具等的品质情况。负责维修材料的领用、统计工作。6、第一时间内现场组织员工进行紧急事件处理并作好安全防护。7、检查当班员工的工作纪律和工作完成情况，监督并完成员工交接班工作和手续。8、组织班务会，总结工作经验，为管理处的工作积极出谋划策。9、协助其他部门完成管理处工作。?护卫班长岗位职责1、在项目负责人领导下开展工作。2、负责带领本班员工上岗执勤、记录，对员工的工作进行现场指导。3、及时向护卫主管反映员工生活、工作及纪律情况，协调处理员工提出的问题。4、负责对所管理范围内的新员工和调职员工做好在岗培训。5、负责检查各岗位的工作情况并记录。6、负责所管员工的思想沟通，并配合主管做好员工的思想工作，根据上级要求，合理组织、监督员工按时上下班和组织参加各类会议、培训和总结。7、对在岗时发生的突发事件，及时采取处置措施，并报告部门主管，事后向主管提交书面报告。8、负责护卫部员工的内务管理，定期组织班务会。9、及时发现安全隐患并即时处理、上报。10、协助其他部门完成管理处的工作。11、总结工作中的经验，为护卫部的建设出谋划策。?保洁班长岗位职责1、负责保洁管理区域的划分及人员安排，合理分配工作并制定工作计划。2、负责每日对保洁工作的进行巡视检查和记录并现场督导工作质量。发现问题及时处理的上报。3、负责对物品的申购及配置并合理控制成本。4、组织人员培训，提高员工的工作质量和职业素质。5、每日对保洁人员出勤、礼貌行为进行检查。6、观察和掌握员工的工作情绪，做好员工的思想工作，及时向管理处负责人反映员工思想动态。7、负责对绿化工作质量进行检查、整改，并及时向有关部门反馈。8、负责相关机具的管理和制定维养计划。?工程维修人员岗位职责1、在班长的领导下，具体执行工程设施设备的运行、保养、和维修。2、爱护工具及设备，服从班长调度；积极参加公司或部门组织的学习和培训。3、严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程。4、负责清洁自己所管理的设备房内的卫生，并对设备进行日常维修保养。5、认真作好设备运行、保养、维修、巡检等记录，对重大问题及时上报工程主管。6、负责所管理区域的水、电抄表工作。7、在工作中应按规定着装，配戴工作牌、精神饱满，现场作业应遵守安全操作规定和劳动纪律。8、遇自来水爆管、煤气泄漏等急修，应在接到通知后立即赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程主管。9、在接到管理处下发《派工单》或通知后，应按约定时间前往处理，不得无故拖延。?治安监控中心岗位职责1、熟悉所管理区域或周边环境，楼宇结构，设施、设备位置等情况，熟悉楼宇对讲系统、背景音乐、消防系统、监控设施的布置及其控制范围，正确并熟练操作相关设备，做好监控室内设备的日常维护、检查。禁止无关人员进入监控室。2、通过监视器密切监视出入所管理区域人员情况，发现可疑人员和情况及时向就近相关岗位人员通报。3、负责录像资料的妥善管理和按规定进行销毁。4、负责监控室设备报警的核实及记录，并通知相关人员前往处理。5、协助其他岗位做好安全保卫工作。?消防监控中心岗位职责1、在项目负责人的领导下进行工作，服从护卫部当班班长的管理。2、负责消防主机的操作，确认和处理各种报警信号。3、按照消防监控中心规章制度、岗位标准及工作纪律进行工作；。4、对于已经发生的火灾险情，应按照《火警应急行动程序》执行，并做好指挥人员的参谋。5、在日常工作中，负责对消防主机设备维护和保养，并在消防主机发生故障时向护卫主管汇报，同时通知维保单位。6、负责日常工作及报警处置情况的记录，并妥善保存记录，以备查验。7、负责对监管的联动装置及消防中心控制系统按程序和规定操作。8、完成项目负责人布置的其它工作。?义务消防员职责1、管理处全体护卫人员均为均义务消防员。2、认真学习有关消防知识，掌握各种器材操作技术以及使用方法。3、值班人员要忠于职守，工作严肃认真，力保业主（使用人）的生命财产安全。4、管好消防监控中心的各种设备、设施，保证监控中心正常工作。5、做好管理区域消防器材、设备的检查，保证消防器材、设备处于完好状况，一旦发生火警即可投入使用。6、检查各楼的电器、电线、电挚、煤气管道等有无损坏、锈坏、融化、堵塞等情况，防止因短路或爆炸引起火灾。7、制止任何违反消防安全的行为。8、积极开展防火安全宣传，提高全民防火意识。?门岗岗位职责1、维持门口人员、车辆的进出秩序和本区域的公共秩序，注重礼仪礼貌。2、负责检查进出门岗物品，防止物品丢失及危险品进入所管理区域。对进入管理区域的大件装饰、装修材料必须盘问和控制，同时联系工程维修班长进行现场处理。如：整车的砖坯、大块的玻璃、雨棚、封闭阳台所用材料等。3、负责登记进出车辆并检查车辆外观，严格执行公司对车辆进出的管理规定，认真检查车型、车牌号，避免出现差错。4、负责及时办理车辆出、入场手续，根据当时停车场的容量和车辆流量，用标准的手势，动作引导车辆进出，并作好进出车辆的检查和登记。5、严格执行车辆管理收费制度，做到钱、票相符，日清日结。负责临时停放车辆的场地租用费票据及费用的收取。6、制止载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放。7、了解和掌握业主/物业使用人的车型、车牌号、姓名、楼层座号等情况。8、负责对进入管理区域的外来人员进行登记，对可疑人员、小商小贩、推销人员、精神不正常人员等进行盘查、劝离或监控。9、依法处理本区域内发生的纠纷和一般性治安问题，及时报告当班班长，并负责现场秩序的维护