石桥镇东城新区项目策划案目录第一部分：市场分析一、城市基本概况1、宏观市场分析2、微观市场分析二、行业基本状况1、房产市场分析2、同行竞争者分析第二部分：项目分析一、项目概况二、项目优劣势分析1、优势分析2、劣势分析三、项目SWOT分析及相应的营销对策1、项目SWOT矩阵分析2、营销对策第三部分：项目定位一、目标市场定位二、目标客户群定位1、主力客户群分析2、潜在客户群分析3、次要客户群分析第四部分：总体营销策划推广方案一、项目定价策略1、消费者期望价格统计几比例关系2、竞争者价格趋势3、供求价格平衡如下4、项目定价二、主题推广策略1、宣传主题策略2、广告推广策略第五部分项目销售计划排期1、销售计划排期2、各销售阶段战略划分第一部分：市场分析一、城市基本概况1、宏观市场分析：【行政划分】：简阳市辖55个镇乡,其中：镇26个，乡29个；有797个村，辖6925个村民小组；有居民委员会77个，辖居民小组285个。【人口统计】：2004年，全市总人口1424532人，其中农业人口1228129人，占总人口的86％；非农业人口196403人，占总人口的13.8％。目前全市人口已达143万人口。全市人口密度每平方公里为644人。常年劳务转移输出近40万人。【城市经济】：2002年，实现国内生产总值（GDP）52.58亿元，实现地方财政收入1.28亿元，完成社会固定资产投入6.8亿元，实现社会消费品零售总额15亿元，城镇居民可支配收入6207元，农民人均纯收入2060元。2005年，全市实现市内生产总值77.79亿元，增长14.2%；地方财政一般预算收入1.87亿元，增长21.4%；全社会固定资产投资21.58亿元，增长38.8%；全社会消费品零售总额24.61亿元，增长13.0%；城镇居民人均可支配收入8378元，比上年增加607元；农民人均纯收入达3092元，比上年增加328元。2、微观市场分析：【城镇统计分析】：目前项目规划用地居于简阳石桥镇区域，即政府规划中的“东城新区。”该区域基本情况如下：【城镇概况】：石桥镇位于简城以北3公里处，幅员面积93.6平方公里，下辖43个行政村，2个居委会，375个社，总人口8.1万人，耕地面积6400多亩。成渝铁路、318国道横贯全镇。【城镇经济】：2003年全镇实现国内生产总值3亿元，比上年增长17.7%；实现农业产值0.8亿元，比上年增长5.2%；乡镇企业实现产值4.8亿元，比上年增加22%；实现乡镇企业增加值1.2亿元，工业增加值8860万元，利润1816万元；实现财政收入528万元，粮食生产达到22550吨，农村劳务收入3336万元，农民人均纯收入1943元，比上年增加180元。2004年，全镇实现国内生产总值4亿元，乡镇生产总值5.5亿元，农民人均纯收入达2400元。2005年，全市实现市内生产总值77.79亿元，增长14.2%；地方财政一般预算收入1.87亿元，增长21.4%；全社会固定资产投资21.58亿元，增长38.8%；全社会消费品零售总额24.61亿元，增长13.0%；城镇居民人均可支配收入8378元，比上年增加607元；农民人均纯收入达3092元，比上年增加328元。截止2007年，全镇人均收入达3800元以上。【城镇发展趋势】【目前概况】：石桥古镇在改革开放后的20多年中，因多种原因错失了好几次跨越发展的良机。直到今天，石桥古镇仍显得破败不堪，城镇规划与建设严重滞后，违规修房造屋、河床上建永久性建筑随处可见，“脏、乱、差”问题特别突出。【政府规划】：目前政府将修建“沱四桥”，连接成渝高速公路与规划中的东城新区，届时缩短了简阳到达成都的车程及时间。同时针对石桥镇，政府将重点改造治理，扩大整改范围，加强整治力度，发展政策上，政府给予最大限度的优惠政策，以引资招商。其石桥镇后期发展潜力较大。二、行业基本状况1、房产市场分析：简阳的房地产还处于市场开发的初步阶段，基本处于简阳当地消化为主,真正的外来买家和炒家基本还未涉足这一级市场.未来几年内,在旧城改造和新城建设步伐加快的情况下，会有大量的项目上马,市场的购买需求会被大量激活,价格上扬的空间较大,预计旧城住宅价格会在两年内达到均价2200-2500元/平方米,新城由于城市配套、生活配套、交通等不完善，价格上涨的幅度和空间较之老城区较慢、但预期的升值空间会很大。根据简阳的城市人口20万，超过50%的人回在短期内有购买新房改善居住条件的要求，按人均30平方米计算，市场需求量超过300万平方米，当然还不包括周边乡镇和外来的购房者，因此，根据简阳现在的市场供应量来看，基本还处于卖方市场，受供求关系的影响，房价会有不小幅度的上扬。2005年简阳房地产成交量为48.7964万平米，目前简阳房地产成交量仍在不断上涨。2、同行竞争者分析楼盘类别层总户面积范围价格占地面建筑面绿化容积建筑销售情况项目位置开发商名称数数（元/m2）积积率率密度多层72564124m2—140m21680160余亩37万m23.47简阳市公四川简阳银河户园后街房地产开发有22（人民公限公司海上电梯公2385m—121m1800园沱江河寓畔）（开盘花园1600，最高2500）银多层7一期110m2—146m2160022.5亩3.58542%2.39建设中路四川银谷房地谷·236户万m2绛溪河边产开发有限公蓝水电梯公2196.5m2—1680司湾寓146m2（1.5万m2）精华多层7472户85m2—130m2165042.45亩6.6万43%2.533%城北安象四川精华房地逸景m2街安西巷产开发有限公22小高层1175m—123m（28.3司万m2）多层72280105m2—140m21600350亩住宅25.0652阳（23.33万m住宅一期简阳阳晨房地底商13600晨·345万100%销售，产开发有限公新世m2）商铺商铺一期司界集中商32000—40004.393销售88%业区万m2河景馨城的房价卖1600元/m2—1800元/m2，香港城、蓝水湾、临江帝景均价都在1600元/m2以上，逸水鼎城起价２０３８元/m2，最高达2878元/m2目前竞争项目多修建在繁华的旧城区附近，以每层20元价格上涨，每月平均销售价格上涨20%幅度。第二部分：项目分析一、项目概况目前项目处于规划建设中，基本概况如下：项目概况一览表：序号项目内容1地理位置简阳市简城镇东城新区2007-12号地块2占地面积44937M23净地面积31898M24建筑面积约12万M25建筑密度≤30%6绿化率≥40%7容积率多层≤1.8，高层≤3.08建筑类型电梯公寓、多层住宅9工程进度设计规划10周边交通公交3路地点偏远临近规划中的沱四桥11社区配套社区建设设施含“会展中心”，底层临街商铺12周边配套农贸市场、石桥中学13周边环境靠近石桥车站，周边环境处于农村向新区转向阶段前期二、项目优劣势分析1、项目优势分析：依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，主要有以下几方面：【周边环境】项目周边以本地农民为主要居住群体，农田果园密集，环境安静，空气清新，田园风光浓郁。【周边设施】政府等单位即将迁居东城新区，新建项目经济走向较好。【地理交通】规划中的沱四桥与成渝高速公路连接，缩短成都至简阳的车程，而项目所在区域距离沱四桥近，又居于规划中的临街地段，后期发展中，交通便利。【建筑影响】项目作为石桥镇首座规模性建筑楼群，潜在传播影响力较大，受众关注度高。【发展前景】项目所在区域为城市规划中的东城新区，受到政府极大的关注，连接沱四桥后，城镇受外来经济影响，将大幅度提高，项目发展前景较大。【企业认可度】目前消费者对开发公司知晓度高，认可度在40%-60%之间。2、项目劣势分析：依据项目现有状况和周边环境情况显示，本项目存在一定劣势，具体而言，主要有以下几方面：【周边环境】石桥镇旧房多，呈现破旧感，小区受当地水泥厂影响，污染严重。【周边设施】商业：无完整的商业经济区，仅有一个农贸市场，不能最大限度满足购物需求。教育：石桥中学规模较小，不能满足更多人对教育的要求。小区：项目周边暂无集中的居民小区，多以零散居民房为主，未形成大的居住社区环境，群居感差，人气不旺。【地理交通】目前项目所在区域交通现状较差，沱四桥尚未开通，地理优势不明显，区域离旧城区距离较远，公交落后，乘车不便。【竞争力度】目前简阳房产迅速发展，价格上涨幅度是06年一倍有余，各区域房地产开发力度加强，以旧城区为主区域的大盘相继出现，形成强大的竞争力度。【区域认可】项目所在区域中居民认可度较低，对后期发展存在疑问。据市调分析，居民对该区域的知晓情况如下：居民对该区域的房产开发购买认可度如下表所示：认可消费者中90%以上为石桥镇当地居民。在不认可的消费群体中，80%以上认为该区域不具备发展潜力，水泥厂污染严重，离城区远，购物、工作不方便......三、项目SWOT分析及相应的营销对策1、项目SWOT矩阵分析S（Strength优势）W（Weakness劣势）1、作为首座规模性楼群，区域影响力大1、无成熟口岸2、处新城区开发核心地段2、周边社区配套尚未完善；3、周边环境安静，社区绿化率高3、道路未通；4、会展中心建筑集中商业效应4、公共交通落后，乘车不便；5、离规划中的沱四桥距离近，发展潜力大5、未形成居住大社区环境，周边居住氛围不浓，人气未旺；6、区域认可度差O（Opportunity机会）T（Threat威胁）1、宏观经济回稳向好；1、旧城区新盘较多，有竞争压力；2、各地房产开发刺激楼市，楼市有效需求逐步回升；2、政府规划修建的沱四桥尚未动工，悬念较大；3、置业投