江都书香茗府营销策划报告目录：一.市场总体发展趋势与预测1、江都概况2、房地产市场分析3、江都南区市场分析4、个案分析二.书香茗府一期营销状况分析1.项目概况2.一期销售回顾三.书香茗府二期基本状况分析1、项目基础情况2、产品分析3、SWOT分析四.项目定位1、整体定位2、推广案名3、目标客户定位五、物业发展建议六..书香茗府二期营销推广项目营销策略1、总思路2、差异化营销策略3、工程配合建议4、现场包装策略5、入世时机建议6、价格策略7、分阶段推广策略七、媒体策略媒体目标目标受众媒介策略媒体分析及选择广告预算及分配致：江都龙川置业发展有限公司首先，谨代表我公司对江都龙川置业发展有限公司给予本司这次参与“书香茗府”项目合作的机会和信任，表示诚挚的感谢！为了实现项目准确定位，高效营销，顺利销售和资金的迅速回笼，为了确保实现本项目顺利销售的同时提高龙川置业的知名度，我司根据“书香茗府”项目情况、周边环境以及当前江都的地产市场现状、发展趋势的研究与分析，做出系统的市场调查和项目策划定位方案，谨希望为项目开发提供方向性支持。愿我司的努力，能为贵司聊尽绵薄之力！顺颂商祺！扬州台北创意2007年10月28日台北创意的观点这是一个销售的年代，以台北创意的经验，我们认为，成功的房地产项目都是相似的，那就是------销售力!销售力定义：是否具备USP（独特的销售主张）即有竞争性的产品力和对目标群的形象力这是一个具备较强操作性的定义：而且，一个项目的销售力是变化的，随着项目的发展和状况的变化，销售力也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别对于销售周期在一年以上的项目已是必然的事情。所以，USP是畅销项目的根本秘密所在!台北创意的观点这是一个风险的年代以台北创意的经验，我们认为，房地产开发商最大的风险，那就是-----时间一种几乎无法控制的因素但是，房地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度上所以，在任何时刻，都将以成交量和成交速度为重点指标这是一个整合的年代以台北创意的经验，我们认为，永远都不会出现“充足”的预算进行传播推广，唯有通过“一种声音”进行全方位整合传播才能实现效益最大化所以，我们需要进行整合传播。所以，塑造热销型名盘的解决之道优秀的建筑设计（产品力强）+USP（一种生活方式的主张）+营销设计（整合强力的武器）通过“成功的项目”逐渐累积品牌资产，建立强势品牌我们共同的目标一切为了实现销售!本报告的研究思维导图市场分析市场分析SWOTSWOT分析一期项目分析分析一期项目分析及项目定位及项目定位物业发展物业发展方向建议方向建议项目营销项目营销策略策略媒体投放策略及媒体投放策略及广告表现策略广告表现策略一、江都概况1、江都概况江都地处江苏中部，南濒长江，西傍历史文化名城扬州，是长江中下游一座新兴的滨江园林生态城市，。全市面积1332平方公里，人口107万，下辖13个镇和一个场圃。江都境内公路四通八达，宁通高速公路横穿东西，京沪高速公路纵贯南北，长江、京杭大运河在此交汇，是重要的水陆交通枢纽所在地。世界著名的江都引江水利枢纽工程位于我市市区南郊，江都是中国南水北调工程的东线源头城市。2、产业特色改革开放以来，江都经济发展迅速。２００4年，全市实现国内生产总值167.7亿元，是中国县域经济综合竞争力百强县之一（列第４6位）。城乡居民储蓄200亿元，在江苏省名列前茅。江都是有名的鱼米之乡、丝绸之乡、花木之乡和建筑之乡。江都已基本形成机械电子、石油化工、电力器材、环保器材、特种钢管、船舶制造、服装制鞋等七大支柱产业，拥有年销售亿元以上的企业集团18家。２００4年完成工业总产值375亿元，销售收入336亿元,实现利润8.5亿元。3、经济环境近几年江都市的经济综合实力明显增强。2004年当年实现全市国内生产总值167亿元，2005年初步统计达到198亿元，同比增长18.6%。2004年实现财政收入14.28亿元，增长27.7%；全社会固定资产投资61亿元，增长50.6%。进出口贸易呈恢复性增长。2004年完成自营出口9200万美元，比上年增长31.4％。多形式开展招商引资成效显著。2004年广泛开展各类招商引资活动，新签外资项目69项，合同利用外资1.84亿元，实际利用外资1亿美元，同比分别增长146％和81%。4、发展战略沿江发展思路：修编完善了沿江开发总体规划及分区详规；完成基础设施投入5亿元,江都港区升级为一类开放口岸。2004年新增进区项目6个,总投资15.7亿元.成功举办中国江都第二届花卉节和2004中国江都经贸文化旅游节。全年合同利用外资1.84亿美元，实际利用外资1亿美元，利用民资40.6亿元，同比分别增长146%、81%和61.3%。完成外贸自营出口9200万美元，同比增长31.4%。沿河发展思路：2005底，政府又提出要在“十一五”期间发展北面沿河区域，大力发展各乡镇特色经济，实现南北两翼平衡发展，达到全面小康标准。5、城建发展思路按照“南部兴园、北部建城、中部提升、东西扩容”的思路，修编了新一轮城市总体规划，编制了60个分区详规。龙川中路和龙川南路改造、行政中心建设,328国道江都段拓宽改造工程顺利竣工，污水处理厂首期工程采取市场化运作方式建成投运。完善了新通扬运河、高水河东岸风光带，新增公共绿地11万平方米。经营城市步伐加快，挂牌拍卖土地13宗、49万平方米，交易额3.7亿元。小城镇建设完成投资4.5亿元，137个重点项目顺利实施，建设、改造镇村公路235公里。二、房地产市场情况分析1、整体市场交易活跃，持续走高在国家宏观政策的指引下，江都市房地产业保持了快速、健康的发展势头，以住宅为重点的房地产业正逐渐成为市场开发的亮点，房地产正成为新的投资热点和消费热点。2006年江都房地产开发投资总额达12亿元，施工面积81万平方米，同比增长27.6%。去年全市商品房施工面积达到81万平方米，竣工面积62万平方米，销售面积48万平方米，基本上达到供需平衡，在扬州各县市名列前茅。2007年1—7月份，江都房地产开发投资总额达8.6亿元，施工面积48.6万平方米，同比增长29.3%。908180706360总建筑面积(万平方5042米)40总投资额(亿元)30209.312106.20200420052006从大的的方面来看，江都房地产商品房主要集中在南北两个区域。江都房地产市场的消化力度、市民的住房消费、投资需求和能力正稳步提升，整个房产市场前景看好。南区均价在3300左右的商品房，如：新加坡花园、鸿益千秋、香格里拉、中远美墅等大盘销售情况都比较好。鸿益千秋8月份开盘推出的200多套房源，一天就销售近200套。香格里拉花园今年3月开出的二期住宅共7幢，350套，截止6月底基本售罄，目前已开出三期住宅，5幢共180套，已售出30%左右。北区以广源世纪花园、建盈国际城、长江国际花园为代表的各大楼盘也持续旺销，每月成交一般都在50套左右。从总体上看，江都的房地产市场仍处于良性运行、健康发展的态势。2、购房主体发生变化99年国家停止住房实物分配后，江都的住房消费由“集团采购”逐渐转向“散户时代”，2006年江都房地产市场个人购置商品房就已经占商品房销售的95%左右，成为主导房地产市场发展最活跃、最积极的因素。3、消费需求多样化我们从江都购房者的情况看，消费者由于收入水平、文化层次、家庭特征等具有差异性，导致消费者在购房时对所购物业的位置、周边环境、规划设计、户型、面积、配套设施、物业管理等方面存在许多不同的选择。4、畅销产品的分析在我们的江都市场房地产调研过程中，我们不难发现以下3种类型的产品较为畅销。（1）高性价比型。像北区的建盈国际城、长江国际花园，南区的金牛湾花园等等，由于他们的项目的位置较偏，国土价格较低，销售价格处于整个市场的中下游水平，销售均价一般在2900元---3100元/平方米左右，能够满足普通江都市民的居住需求，因此这类产品深受江都中产阶层的欢迎。（2）中高楼型。诸如江都的鸿益千秋、中远美墅、新加坡花园等，消费群体定位在中高收入阶层，小区规划、产品设计、绿化景观等方面标准较高，再加上操盘得当，也能够吸引大批的消费者。（3）概念型。江都房地产市场目前概念炒作型的楼盘就是香格里拉花园，项目宣传推广方面倡导健康、运动的生活方式和品位，在整个景观绿化中融入了大量的运动元素。今年3月开出二期多层住宅7幢350套，截止6月底基本售罄。目前开盘的三期住宅销售形势也非常火爆，每天有8--9组新客户到售楼处看房。三、江都南区市场简析1、外部利好促进市场对江都南区的认识在文昌大桥动工建设即将通车的利好消息的影响下，市场逐渐对到江都南区未来的发展趋势以及目前的价值有了清醒的认识，在短期内这种需求集中爆发,抵消了传统销售淡季造成的去化抗性，鸿益千秋，香格里拉等均出现良好的热销势头。2、未来10月底至年底新区将会集中放量，短期内区域竞争加剧江都南区在售竞争楼盘经过8月至10月间的迅速去化，目前各案已完成阶段性尾盘去化过程。市场供应出现真空期。但在10月底至年底将会有一个集中放量的过程。这一版块的竞争将会更加激烈，但同时在短期内集中放量又会烘托出整个板块的热度，对于整体市场的联动去化会有一定的均好性。未来推出的产品主要以小高层、高层、多层以及少量的叠加产品，面积基本在85-150㎡两房和三房单位，价格区间预计在3200-4300元/㎡左右。在受到江都南区持续热销和鸿益.千秋高价入世并热销的效应下，我们分析得出在未来的各案的推案价格体系将会有一个小幅度上涨的过程。通过调查走访，预计涨幅会在300元/㎡左右。个案分析江都市可比楼盘个案调南区项目1、香格里拉花园开发商：扬州长