＊＊房产项目企划方案提报人：无锡世嘉大成房地产投资顾问有限公司时间：2005年9月8日目录1、江阴概况2、江阴房地产发展分析3、区域内项目竞争楼盘调查分析4、项目概况5、项目评判（SWOT）分析6、项目定位7、产品价值提升建议8、企划推广策略9、广告表现部分一、江阴概况1、历史沿革江阴古称暨阳，见诸文字记载的历史有2500多年。晋太康二年（281年）置暨阳县。南朝·梁绍泰元年（555年）废县置郡，建治君山之麓，因地处长江之南，遂称江阴郡，为"江阴"名称之开始，下辖江阴、利城、梁丰3县。此后江阴先后为郡、为国、为军、为路、为州，建置几经变化。元至正二十七年（1367年），恢复江阴县建置。1949年4月22日江阴解放，后属苏南行署常州专区。1953年改属苏州地区。1983年3月实行市管县体制，改属无锡市。1987年4月经国务院批准撤县建市。2、地理位置江阴位于北纬31°40’34”至31°57’36”，东经119°至120°34’30”。北枕长江，与靖江市隔江相望；南近沪宁线；东接常熟、张家港西连常州、武进，地处苏锡常“金三角”的几何中心。江阴交通十分便捷，历来是大江南北的重要交通枢纽，江海联运、江河换装的天然良港。3、区域面积江阴全市总面积987.5平方公里，陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，其中长江水面56.7平方公里。沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为49.23平方公里。4、人口状况至2004年末，江阴市户籍总人口117.77万人，增长0.92%。全市人口出生率8.20‰，比2003年上升1.32个千分点；人口死亡率6.71‰，下降0.28个千分点；人口自然增长率1.49‰，提高1.60个千分点。5、交通优势　江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市从江阴到上海、南京两大城市各148公里，到无锡、常州仅38公里。以江阴为圆心、半径160公里范围内有六个飞机场，其中南京、上海可直飞境外。改革开放以来，江阴大手笔发展交通事业，形成了干支线连通、内外沟通、城乡贯通、主要干道“六横八纵”的格局。中国第一、世界第四的特大跨径钢悬索桥江阴长江公路大桥，是沟通同三（黑龙江同江一海南三亚）和京沪两大国道主干线的过江“咽喉”。连接沪宁高速公路、宁通一级公路的锡澄高速公路穿越江阴境内。在建的新长（江苏新沂一浙江长兴）铁路取道江阴，连结陇海、渐赣两大铁路大动脉江阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖。1992年正式对外开放的江阴港可以直通海外。长江江阴大桥锡澄高速6、城市建设江阴城市建成区面积49.23平方公里。年内完成城市西组团整体设计和南门风貌区修建性详细规划。全面完成澄江东路、虹桥北路等城区主干道改造，按计划推进澄南大道、五星路等道路建设。杏春桥、新虹桥、五星桥、苏南区域供水二期扩建工程建成投运。7、经济状况（05年1-6月）（1）经济总量继续放大，产业结构基本不变。1-6月，市实现地区生产总值（GDP）382.16亿元，按可比价同比增长21.54%，增幅较上年同期提高0.82个百分点，完成年度计划的51.64%。其中第一、第二和第三产业分别实现增加值8.42亿元、238.03亿元和135.70亿元，同比增长4.82%、24.30%和19.84%，二、三产业增幅分别比上年提高1.87和0.7个百分点。三次产业的比重为2.20:62.29:35.51，第二产业比重比上年提高1.2个百分点，第三产业下降0.71个百分点。产业结构没有发生明显变化，说明在国家日益趋紧的宏观调控下，江阴市经济运行质态良好，抗御风险的能力增强。（2）工业经济支撑明显，企业盈利能力下降。上半年全市完成工业产值1171.68亿元，其中规模以上工业完成983.97亿元，同比分别增长34.14%和32.84%。实现工业增加值223.72亿元，增长24.96%，增幅较上年提高2.06个百分点。工业对全市经济增长的支撑作用明显，拉动地区生产总值增长14.71个百分点，全市经济增长68%来自于工业。1-6月我市工业实现利税总额和利润总额分别为90.83亿元和62.94亿元，同比增长25.30%和26.47%，但增幅较上年同期回落9.37个和16.21个百分点。上半年工业经济继续保持稳健的运行态势，拉动地区经济增长，但由于能源及原辅材料的持续波动，外贸出口环境变数较大，加之国家宏观调控作用的显现，企业盈利空间被挤压，部分钢铁和化纤企业开工不足，企业盈利能力有所下降。（3）消费需求基本平稳，消费热点受到抑制。1-6月，全市实现社会消费品零售总额69.04亿元，同比增长16.00%，实现城乡消费市场和餐饮业零售额持续增长，城区和农村零售额分别比去年增长18.92%和12.11%，同时城乡增幅差由10.92个百分点下降为6.81个百分点，提升了农村的消费能力。另外，随着国家宏观调控力度的加大和居民消费趋于理性，江阴市部分消费热点如房地产和汽车消费受到一定抑制。房地产开发投资总额和商品房实际销售面积分别比去年同期下降22.0%和6.32%，增幅有较大幅度回落。房地产成交面积和成交额同比均出现了负增长，增幅回落22.93个和87.04个百分点。（4）外经外贸增长强劲，开发区贡献份额大。按外经贸局提供的数据显示：上半年全市合同利用外资和实际利用外资分别同比增长29.62%和57.32%。出现实际利用外资增速大于合同利用外资增速和引资工作由量的积累到质的转变的可喜变化，引进的大项目和高新技术项目增多的变化。经济开发区成为我市吸引外资的制高点，另据开发区提供的数据显示1-6月经济开发区（含沿江各园区）利用外资和实际到帐外资分别为8.32亿美元和3.92亿美元，占全市的比重为90.83%和83.94%。对外贸易继续在高位上高速运行。1-6月，全市自营进出口总额和自营出口总额分别为32.20亿美元和14.90亿美元，同比增长49.48%和65.03%，尤其是自营出口增幅同比提高35.96个百分点，自营出口增速快于自营进出口增速。（5）财政收入增长平稳，金融运行状态正常。上半年预算内财政收入和一般预算收入分别为45.64亿元和18.46亿元，同比分别增长20.20%和20.05%，但增幅较上年同期下降14.3个和20.91个百分点，同时与周边县（市）比较，仍有一定的差距。初步分析是企业利税增幅较去年同期下降，部分大企业集团减利较多，加之部分冶金、化纤企业开工不足，影响了财政收入高幅增长。因此如何在宏观调控日益趋紧，竞争日益激烈，按照科学发展观的要求，引导我市工业企业发展方向及进行产业（行业）提升是十分紧迫的任务。今年以来金融系统认真执行国家的货币政策，积极组织资金，努力为我市经济建设服务，存贷款继续增加。1-6月，全市金融机构存款余额、居民储蓄同比分别增长21.40%和18.43%，增幅同比增长2.79个和0.65个百分点。贷款余额同比增长21.42%。中小企业贷款明显增加，1-6月中小企业贷款比年初增加33.67亿元，1-6月贷款增量的八成以上投向中小企业，有力支持了我市民营经济的发展。（6）投资增长态势良好，民营投资半壁江山。我市固定资产投资在外资和民营投资的强力拉动下，保持了较高幅度的增长。1-6月全市共完成固定资产投资同比增长31.3%。其中工业投资同比增长34.11，占全社会固定资产投资比重为80.28%。由于我市加大了对民营经济扶持的力度，民营资本投资已占全市固投的半壁江山。1-6月，民营资本完成固定资产投资占全部投入的49.44%。民营资本的投入，对于促进我市调整经济结构具有重要的意义。二、江阴房地产发展分析抑制房价过快上涨是今年国家宏观调控的一项重要任务，国务院出台“国八条”政策，江苏省出台“省八条”及相关金融、税务、土地等部门都相继出台了针对房地产开发领域的新政策，这些房产新政的出台，对于推动房地产市场健康发展，防范金融风险，更好地解决广大群众的住房需求，促进国民经济平稳较快发展具有重要意义。随着这些新政的实施，江阴市房地产市场也受到了一定的影响，今年以来房地产市场已经出现了投资增幅持续回落、商品房交易量明显萎缩、商品房价格增幅趋缓、供给结构不够合理等特点。1、江阴市总体发展状况江阴市房地产业连续多年高位运行，2003年，全市各类房产交易额已超过37亿元，相当于前两年总和。活跃的交易市场满足了许多市民的住房需求，来自统计局的公报显示，2003年，我市城镇人均居住面积已达到29.5平方米。2004年，江阴市完成房地产开发投资额32.65亿元，比上年增长23.18%。完成房地产开发房屋施工面积297.92万平方米、竣工面积150.30万平方米、销售面积92.74万平方米。去年，全市二手房交易达1.1051万户，建筑面积130.45万平方米，交易额28.34亿元。其中城区4952户，建筑面积46.4万平方米，交易额13.1亿元，刺激了房地产市场的发展。房改房上市交易累计4802套房屋建筑面积33.91万平方米。2、投资基本情况（1）房地产开发投资持续回落今年1-6月份，市房地产开发投资额完成12.10亿元，同比下降22.09%，今年以来，每月的累计完成投资额增幅都是负增长。（2）商品房交易量明显下降今年以来，我市商品房实际销售面积更是出现了较大幅度下降，1-2月份销售面积6.09万平方米，同比下降58.17%，1-3月份销售同比下降35.27%，1-4月份销售同比下降31.03%，1-5月份销售同比下降19.97%，1-6月份销售同比下降6.32%。（3）供给结构不够合理随着市土地供应的紧张、城市化建设步伐的加快，房地产开发建设向小高层高层高档公寓、别墅发展，高档商品