[键入文字]佛山东建·魁奇路小区项目全程全程营销策划&&銷售代理售代理投投標標书爱地时代地产顾问[键入文字]目录第一部分专业标部分1、CCTI战略研究模型2、项目定位3、营销及推广策略第二部分商务标部分第三部分、爱地时代地产顾问简介第一部分专业标部分一、CCTI战略研究模型项目主题定位：CCTI模型分析项目核心卖点分析、项目主题定位项目项目产品定位：档次定位、物业类型、建筑规划、建筑风定位格、户型定位、园林景观、配套设施、服务体系文化数据库分析客户文化偏好价值点相关结论项目品牌定位：品牌核心、品牌定位、品牌个性、案名与推广语、品牌价值1、项目自身资源（I）1）项目位置：位于禅城区城南新城区，净用地面积42538.9平米，总建设面积96206平米?地块平整、方正:?东临停车场，远望调蓄湖：?西边为港口路，临近丽日华庭、汇银城市花园:?南侧为魁奇路，正对城南区高新产业区，东南向为丽景花园：?北向为南西塑料加工厂、农民房：?项目地块紧邻“两横两纵”路网规划的横轴之一：魁奇路2）开发商品牌：项目开发商－佛山东建集团是佛山市本地规模最大的开发商，开发实力雄厚，在佛山开发了一系列的住宅、商业项目，拥有极好的市场口碑和品牌资产；3）周边配套：项目临近丽日华庭、汇银城市花园的底层商铺，具备基本生活配套设施；4）教育资源：蓓蕾学校、实验学校、华英中学，惠景中学、惠景小学，佛山新三中（规划中）等省、市级重点学校；5）交通条件地块附近有23、27、18路等公交线路，紧邻魁奇路、港口路两条交通主干道，交通较便利6）景观资源：地块东望调蓄湖，景观资源良好；西侧片区形象成熟，规划有序，北向加工厂、农民房略显杂乱。7）噪音问题：魁奇路上货柜车往来频繁，噪音污染较大，车流量对楼盘居住形象也产生一些影响；本项目位于城市边缘地带，地块条件不够成熟，尽管具有中心组团规划的区域发展优势，但不具备顶级豪宅的质素，市场竞争力不强，较区域内高档楼盘有差距。爱地研判——?通过周边景观、配套、交通与周边城市形象等方面来看，本地块质素适合做中档楼盘；?爱地将对地段优势、产品定位、园林景观、品牌形象、物业管理、卖场包装等方面进行深度价值点挖掘，将产品提升为：中高档次形象楼盘2、态势分析（T）1）宏观经济?城市发展：佛山市现为广东省第三大城市，辖禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区，在未来五年将进行构建现代化大城市框架和十大工程建设，包括交通干线路网工程，城际快速轨道工程、生态环保工程等，预计总投资1929亿元。佛山市居民消费能力强，2002年社会消费品零售总额达419.8亿元，比2001年增长12％。?城区规划;佛山市政府规划新城区中心组团，规划范围为佛山大道以东、同济路以南、华阳路以西和三乐路以北区域，总规划面积达43.3平方公里。中心组团区规划为佛山未来的商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心，区内将建造体育中心、综合体育馆、东平大桥、新闻中心等标志性建筑，新城区成为体现佛山现代化区域中心城市形象的标志性地区：中心组团区规划?交通规划：佛山将投资约为３６０亿元规划“四纵九横”的主干道，由4条纵贯南北、9条横贯东西和2个环形的主干线公路，将全市各区连成一体。干线公路网规划目标是：“30·15”，即“半小时交通圈”和“15分钟上高速公路”，其中已有13项交通工程在6月份正式启动。禅城区城市空间结构将按“两纵两横”（“两纵”为汾江路与华阳路，“两横”为季华路与魁奇路）的格局进行规划，季华路与魁奇路作为未来城市发展的主轴线。?优惠政策：2003年9月实施的禅城区购房入户政策，放宽入户条件，极大地促动了外地客户的购房热情；2）房地产市场分析（1）区域板块划分：?旧城板块：历史悠久，建筑陈旧、生活配套设施完善、路网杂乱，环境嘈杂，新开发楼盘较少，区内居民有向城南区置业倾向；?城南板块：城南中心组团区的政府规划、广佛地铁、综合体育中心、信息中心、大型城市中央公园、新佛山三中等大型市政配套开发，带动了市民的置业热潮，片区内出现很多综合素质优秀的楼盘，其中以丽日豪庭、玫瑰园山水居、世纪金碧等大盘为代表，随着片区形象日趋成熟，配套设施逐步完善，具有极大的开发潜力；城南板块已成为佛山地产的领跑者；?城西板块随着槎湾路的通车、交通网络的完善，城西房地产逐步发展，相对于旧城区、城南区，城西区价格优惠，离市区较为接近，楼盘深受中低消费者的欢迎。客源主要是是当地农村居民及附近工厂的职工。?桂城板块代表楼盘为丽雅苑、怡翠花园、鹿璟村等大盘。桂城区域规划整齐，片区楼盘价格较城南价格优惠，但由于距离较远，佛山人前往桂城置业的趋势不占主流。（2）地产发展态势：?佛山市第三大城市的政府规划、区域范围的扩张，城市重心南移、交通路网规划及各种基础配套设施兴建等一系列利好消息，有效刺激房地产市场的开发量，行业发展前景看好。?居民购房需求旺盛，购房入户政策、省运会的召开、中心组团区规划等加促政府在城市基础建设的投入，加大刺激消费者置业积极性。?佛山市房地产前景较乐观，房价合理，片区之间、同质化楼盘之间的竞争激烈，风格多样化。?房地产开发日趋成熟；开发商品牌意识不断增强，市场创新趋势层出不穷，建筑设计公司、销售代理公司等专业服务机构不断普及。爱地研判借用城市变迁的时代势能，“借势”定位！经济指标、人口发展置业趋势和城市扩张的市场势能等城市扩张动力市民置业的南移趋势佛山中心组团规划国际标准、现代化大都市、传承传统的城市变迁势能规划过程与其宣传大规划意味着城市向现代化大都市转型中央公园、体育馆等标志性建筑塑造现代大都市城市形象中心区未来最优城市配套形成本项目最优城市生活导致大都市文化价值观念和生活方式的出现和树立形成新城市时尚：具有传统底蕴的后现代都会人居方式爱地结论由佛山城市中心组团的文脉特征推演本项目的主题定位——具有传统底蕴的后现代都市人居其利益点如下：?可以借用全部的大规划宣传之势，便于形成媒体热点；?率先引领最新的也是大势所趋的人居方式，建立中心区现代都市人居第一品牌；?率先从产品形态、建筑形象、文化特征上在客户内心和中心区紧密联系，只要一提起中心区的现代建筑住宅，人们首先联想起本项目，真正形成客户心中的第一位置；?引发一场居住时尚，运用使命营销和口碑营销的低成本造势推广策略；?丰富、提升东建的公司品牌，塑造东建公司的佛山地产领跑者形象。3、竞争者分析（C）主要竞争楼盘位于城南片区：以现售的帝景湾、恒福.湖景湾、鸿业豪庭、丽日豪庭、玫瑰园·山水居、怡景丽苑为主：?小高层楼体为主，随着地产开发的日益成熟，产品将向高层过度，建议本项目在11－13层规划上适度拔高，局部改为15－18层中高层，确保建筑面积不减少，?户型定位层高（M）户型建筑面积（套内面积）两房(㎡)三房(㎡)四房二厅(㎡)帝景湾3.192.45（79.51）87.1（74.91）122.16（105.06），119.28（102.58）－120.95（104.02），118.07（101.54）恒福.湖景湾378－93103－120145－160鸿业豪庭3113－116165－185220汇博华庭364.41－80100.34－汇星源395.14/77.14122(99.66)（284套），134/(109)125/(98)，143/复式：176－282(112)层高（M）户型建筑面积（套内面积）两房(㎡)三房(㎡)四房二厅(㎡)丽日豪庭3米83－110110－138130－18(复式200)绿茵名苑2.8578.21－93.6894.61－118.13复式150玫瑰园.山水居3米一房80－10890－130136－180(复式150－200)名苑华庭377－8099－130146－129世纪金碧3.888120－140复式200左右怡景丽苑.387110－160133－180(复式200)丽景花园2.9一房54平米；二房84－86平米123－134－结合本项目定位，对同区的怡景丽苑、绿茵名苑、湖景湾等高档楼盘的户型面积进行适当压缩，参照素质最为接近的丽景花园户型定位；建议开发70－80平米两房，90－110平米三房，140－180平米四房（针对部分高端客户需求，在本项目中心组团楼体的顶层设少量四房复式单位，送露台花园，独有的退台式设计形成强烈视觉冲击力）爱地展开产品尺度调研，对市场主力户型的客厅、主卧、次卧、厨房、卫生间的面积、开间、进深进行细致的产品研究：现举例如下：三房两厅的主卧碧桂花城碧云天帝景湾鸿业豪庭汇星源汇银城市花园季华新景园开间（m）8.84.544.84.24.24.2进深（m）4.25.85.64.210.67.28.4面积（㎡)36.9626.122.420.1644.5230.2435.28丽日豪庭绿茵鸣苑玫瑰园山水居世纪金碧花园怡景丽苑逸日雅居丽景花园开间（m）543.74.24.543.9进深（m）7.28.39.157.56.84.26.12面积（㎡）3633.233.8531.530.616.823.8市场主流三房两厅的主卧开间介于3.7－4.8米之间，进深从4－10.6米不等，主卧面积由，由于各户型的面积定位（16.8－44.52平米）差异，针对本项目三房两厅90－110平米的面积定位，主卧开间最适宜尺度是3.8－4.2，进深为4－4.5米?项目主题定位。优劣势分析：主题定位楼盘卖点劣势碧桂花城碧桂园有史以来最好的房子发展商的品牌、楼盘规模、环境、管理交通碧云天新的生活、新的开始一梯两户、南北对流的小高层、首创的错层空中别墅靠路边，周边环境差帝景湾首席湖畔景观豪宅、高品质的生活感受“宁静、北面临调蓄湖、文化广场、配有装修套餐、超宽阳台、每多