新建物业接管验收(前期物业管理)河南民安物业管理有限公司2007年8月河南民安物业管理有限公司目录第一章物业接管验收的基本条件第二章物业接管验收应检索提交的材料第三章物业接管验收交接双方的责任第四章物业接管验收程序第五章新建房屋接管验收第六章物业接管验收中需注意的问题第七章工程完善和工程遗留问题处理竣工验收时应提交的资料系统图接管应移交的产权与技术资料系统图Page3of19河南民安物业管理有限公司第一章物业接管验收的基本条件1．建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格（1）全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。（2）竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业部门，按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据材料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。2．供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防联网等）并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理的落实；绿化面积达标；房屋配套齐全；设备功能完Page4of19河南民安物业管理有限公司备，满足业主生活必需的要求。3．房屋幢、户编号已经有关部门确认即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安干部门联系，确认幢、户编号，提前申领门牌，安装到位。以免业户入住后，无法申报户口、入托入学、就业安置、邮电通信等；也避免幢、户编号不清，给产权登记、物业管理、房产交易带来后遗症。第二章物业接管验收应检索提交的材料在物业接管验收前，建设单位应将有关产权资料和技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业管理单位归档保管，以适应产权管理、维护保养的需要1．产权资料（1）什么是产权资料。房地产的产权资料是国家房地产管理部门依法对各类房地产进行管理的依据；市房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门处理产权纠纷的必要依据；也是产权人参与房产租赁、交易、抵押的必要依据。物业管理企业将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护共有设施、共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。（2）接管验收时检索提交的产权资料主要有：1)项目批准文件；2)用地批准文件；3)建筑执照；4)拆迁安置资料；5)房地产平面图。2.技术资料（1）技术资料是房屋接管验收时对房屋进行质量检验的依据。物业管理单位在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验：1)房屋结构、管线布置是否按设计要求施工；Page5of19河南民安物业管理有限公司2)工程质量、装修标准是否符合验收标准；3)建房用的各类材料是否符合设计要求；4)房屋各项附属设施的数量、性能、规格、型号及安装是否符合技术文件的要求。（2）接管验收时应提供的技术资料主要有：1)竣工图——包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；2)地质勘查报告;3)工程合同及开、竣工报告；4)工程预决算；5)图纸会审纪录；6)工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；7)隐蔽工程验收签证；8)沉降观察记录；9)竣工验收证明书；10)钢筋、水泥等主要材料的质量保证书；11)新材料、构配件的鉴定合格证书；12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；13)砂浆、混凝土试块试压报告；14)供水、供暖的试压报告；15)园林绿化的图纸和清样；16)设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单；17)有关工程项目的其他重要技术决定和文件。上述技术资料中，竣工图是一份尤其重要的资料。竣工图是全面、真实地反映各种地下、地上建筑物、构筑物、管线、电缆等施工最终情况的技术文件（图纸、资料）。它是工程接管验收后，物业管理企业进行房屋保养、维修、改建、扩建的重要依据。绘制、整理竣工图时，在保证完整、准确的原则基础上，可根据不同情况，区别处理：凡严格按施工图施工，对原设计未作任何变动的，由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记；凡在施工中对原设计作过一般性变更，又能将原施工图作修改补充后改为竣工图的，可不必另绘竣工图，但须有施工单Page6of19河南民安物业管理有限公司位在原施工图上标明修改部分（需附上设计变更通知和施工说明），再加盖“竣工图”印记才能做竣工图。凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变着，均须重新绘制竣工图。如果竣工图不准确、不完整、不符合归档要求者，不能办理接管验收手续。第三章物业接管验收交接双方的责任在接管验收的整个过程中交接双方均应严格执行国家建设部批准的《房屋接管验收标准》（ZBP3001-90）的有关规定，明确各自应承担的责任，协调配合，加快接管验收进度。1.接管验收的程序和时限（1）建设单位在完成竣工验收后，应及时提出接管验收申请，并同时提交有关物业的产权、技术资料；（2）物业管理单位在接到验收申请和产权、技术资料后，应立即组织有关管理、技术人员进行审查，对资料清楚、符合要求、具备接管验收条件的，应在15天内签发验收通知并约定时间进行验收；（3）交接双方共同清点房屋、设备和附着物，按验收标准，查验物业质量并做好书面纪录，并由双方主办人员会签；（4）经检验符合要求，物业管理部门应在七天内签署验收合格凭证和接管文件；（5）验收不合格的项目，双方协调处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，再申请复验，复验通过，再办合格凭证和接管文件；（6）新建房屋一经接管，建设单位或开发商应在三个月内办理入户手续和租赁手续，逾期不办者，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。2.交房方的责任（1）接管前，建设单位必须狠抓工程质量，落实公建配套，注重使用功能，完善资料管理，做好竣工验收。竣工验收合格后，妥善保管物业，尽快提出接管Page7of19河南民安物业管理有限公司验收申请；（2）在接管验收时，如发现不符合质量标准的工程项目，以及不具备使用功能的设备、设施应在双立商定的期限内加以解决，待符合接管验收要求后，再组织复验；（3）在接管验收后，负责规定期限的保修；（4）房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量问题，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料方面的原因，由建设单位负责处理、解决。3.接管方的责任（1）按规定的时限要求落实验收时间，签署合格凭证和接管文件。无特殊理由，超过时限规定的，要承担责任；（2）自房屋接管之日起，至住户入户为止，由接管单位（物业管理企业）负责看管，由于看管失职而发生人为损害，设施被盗，由接管单位负责；（3）房屋投入使用后，如使用不当、管理不善的原因造成设备和房屋损坏由接管单位负责。4.交接验收后的物业保修（1）交接验收后的物业应落实保修事宜，物业管理单位与建设单位，应按照建设部1984年3月3日制定的《建筑工程保修办法（试行）》的规定签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、期限、方式等。（2）建筑工程的保修期，自办移交手续之日起计算：1)民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年；2)建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；3)建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期；4)室外的上、下水设施和小区道路为1年。（3）各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下:1)屋面漏水；2)烟道、排气孔道、风道不通；3)室内地坪空鼓、开裂、起砂、地砖摇动，由防水要求的地面漏水；4)内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面起碱脱皮；5)门窗开关不灵，或缝隙超过规范的规定；Page8of19河南民安物业管理有限公司6)厕所、厨房、盥洗室地面倒泛水、积水；7)外墙渗水、阳台积水；8)水塔、水池及有防水要求的地下室渗漏水；9)室内上下水、供热系统管道堵塞或漏水、漏气、暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落；10)室外上下水管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；11)钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范或设计要求；12)对在保修期内的保修项目，应由建设单位组织施工单位负责及时修好，保证质量，不留隐患。（4）为了保证保修及时，交接双方可以根据具体情况协商采取下列方法：1)建设单位委托物业管理单位负责包干保修，由建设单位一次性拨付保修费用，由物业管理单位包干使用，费用标准双方依据物业质量商定；2)由建设单位一次性向物业管理单位预付保修金，由物业管理单位用于应急代修，保修期满，按实结算。保修金额一般不低于当地直管公房每平方米建筑面积的年均维修费用；3)由建设单位落实组建一支维修小分队，在保修期内，留驻在住宅小区，承担各项保修任务。4)第四章物业接管验收程序1.工作程序（1）开发商拟定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命专职移交人，并送达接管验收《通知书》，由物业公司备案；（2）物业公司的“验收小组”，按《物业接管资料的移交》核对所接受的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；（3）物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配Page9of19河南民安物业管理有限公司套设施/设备等进行接管验收；（4）对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格；（5）对验