万科情景洋房研究策划研究中心2010年10月1理论篇阐述情景洋房的起源发展与特征2案例篇从设计上和营销上进行分析，总结情景洋房规划设计特点3指引篇总结上述分析，提出情景洋房的设计指引1理论篇起源起源起源起源发发发发展展展展特征特征客户需求的变化变化对多层住宅设计的提升景观环境可达性景观观赏性变化邻里生活融洽性需求情景洋房居住空间多样性概念的产生情景提供生动的界面跟城市开放空间对话洋房与西方某种传统居住方式相似中轴线起源起源发展发展发展发展特征特征发展变化广州万科蓝山2005深圳万科第五园2004东莞万科城高2003深圳万科城天津万科水晶城2002南昌万科四季花城2001武汉万科四季花城2000北京万科青青家园深圳万科四季花城4+13+11层带2层带情景房入户花园错层设计层层地下室地下室?楼层更低，由“4+1”层变为“3+1”层?采用错层设计，功能分区更加合理?增加了情景房、花园入户的设计，一、二层设置地下室起源起源发展发展特征特征设计理念1邻里单元理念：组团内相邻的单元和层层退台形式形成多层次的邻里空间2花园理念：每户都拥有私家花园或露台3情景房理念：提供多功能使用空间设计特征层层退台，户户带花园或露台独创式的横厅设计每层各异的户型设计多样化的入户方式首层设置多功能“情景房”首层和二层带有地下室优势1实现个性化空间的突破2具有别墅类物业的生活品质，性价比极高3改变封闭式社区关系，使邻里关系更融洽4退台设计，使立面造型更加丰富5相对别墅类物业，可以消化更多建筑面积而不影响档次劣势1退台设计使中间楼层减少部分功能区2与多层住宅相比密度较大3露台花园的设计带来了上下层的住户之间的干扰4横厅设计在通风对流上有所欠缺2案例篇案例选择案例选择案例分析案例分析案例分析案例分析天津万科水晶城占地面积：50.75万平方米建筑面积：38.41万平方米建筑类型：联排别墅、情景洋房、多层公寓、小高层容积率：0.8深圳万科城占地面积：397883.5平方米建筑面积：437670平方米建筑类型：情景洋房、联排别墅、小高层容积率：1东莞万科城市高尔夫花园占地面积：12.34万平方米建筑面积：18.4万平方米建筑类型：情景洋房、小高层、高层容积率：1.49深圳万科第五园占地面积：22万平方米建筑面积：25万平方米建筑类型：情景洋房、庭院别墅、多层容积率：1覆盖率：小于28%广州万科蓝山占地面积：8.2万平方米建筑面积：15万平方米建筑类型：情景House、小高层容积率：1.82案例选择案例选择案例分析案例分析案例分析案例分析总体规划小结组团分析小结平面形式小结技术分析竖向设计小结案户型设计例分细部分析析定位分析小结营销分析定价分析小结总总组平竖户细体体团面向型部规规分形设设分技划划析式计计析术分析【天津万科水晶城】2.2.组团特组团特色色?西北组团景观资源最好，T.H.临卫津河而设，临着1.1.规划结规划结构构线性景观带设置南北向的结合主入口情景洋房。、卫津河，情景洋房以会所为中?东北组团以东入口为主要情景洋房景观点，设有绿化广场，心设计了三T.H.结合景观轴线设置条空间轴线T.H.会T.H.，北侧规划为情景所洋房。卫?南面组团考虑东面、南面情景洋房津主干道的影响，沿路设置河学校和多层住宅，往西设小情景洋房层高置小高层，充分利用卫津学校河的景观，将情景洋房围多层合在中间。情景洋房作为该项目的主要产品类型，且为次高端产品，在考虑将Townhouse占据最好景观资源后，将情景洋房设置在小区核心位置，充分利用三大景观轴线提高产品品质。【深圳万科城】2.2.组团特组团特色色1.1.规划结规划结构构?东北面组团将T.H.依照自然地势沿湖畔布置，外围沿形成片区组团。情景洋房路设置少量的小高层西入口设计成和情景洋房，将开放式城市广TownhouseT.H.围合在中间，场，依地势建小高层降低外部干扰。Townhouse造大型人工湖?西南面组团以情景洋，形成带状水房为中心，周边设置系景观轴线。Townhouse多层和小高层住宅。小多层洋高层房情景洋房多层洋情景洋房房小高层多层洋多层洋房房情景洋房主要的作用在于成为Townhouse到其它中端产品的过渡性产品，增加产品类型，同时主要布置在Townhouse的组团附近，保证组团内生活人群的素质情景。【东莞万科城市高尔夫花园】高层1.1.规划结规划结构构以开放性商业街为主要的景观轴线，设置中央水景园林。地块西侧设置绿化带，与一路之隔高尔夫球场互相呼应。情景洋房2.2.组团特组团特色色?沿商业街两侧分布6层至11层的板式住宅，高尔以盒状造型搭配简洁的立面线条，作为社区多层夫的标志建筑。球?北面组团西面敞开设置情景洋房，部分情景场多层小高层洋房为东西向，更好的利用高尔夫球场景观，沿北侧-东侧布置点式高层。?南面组团东面敞开设置情景洋房，沿西侧-情景洋房南侧布置点式高层，降低西南面主干道的影高层响，整个社区形成围而不合的布局。情景洋房是该项目最高端的产品，因此在设置上充分考虑利用最好的景观资源及位置，以及减少不利因素的干扰，体现整个社区的品质感。【深圳万科第五园】2.2.组团特组团特色色?东部组团沿景观带1.1.规划结规划结构构布置T.H.和庭院在北入口打造House，组团外围沿主干道布置合院阳以水景为主的情景洋房Townhouse房，降低外部环境中央景观带，的干扰。将公共活动空Townhouse间设置于此。庭院House?将叠院House设置以此景观带为在东侧，与形态相合院阳房中心，将社区庭院House近的庭院House和T.H.形成一个高档分为东西两个情景洋房物业区。村落。?西部组团将叠院House设置在庭院合院阳房House与合院阳房之间，作为两者的过渡品。叠院House在一定程度上将庭院House与合院阳房分隔开，保证高端产品的私密性，并且使各种档次的产品自然过渡，但相对享受的景观和自然资源很少。【广州万科蓝山】1.1.规划结规划结构构以西面主入口水景园林c.北部组团布置了一排高层，其南面充分利用水景景观—下沉式泳池—地块中布置了趋优House，两种建筑类型形成了街庭空间。心的带状水景为空间轴线，将整个社区分为南北两个组团。高层高层趋优趋优HouseHouse商业幼儿园情景洋房优尚House优尚House小学高层情景洋房2.2.组团特组团特色色a.地块西侧规避主干道的干扰，布置商业和学校，中间围合大面积的景观绿化。b.东南部地势较高，设置围合式的情景洋房组团，北侧的带状水系为其提供了良好的景观，组团中间围合T.H.，形成高端产品的聚集。在规划上利用地势和景观轴线将情景洋房组团独立开来，提升项目的档次。并且采用围合式设计，内部围合景观庭院，内外部均能享受优美的景观，为其作为社区的次高端产品创造条件。【小结】1.1.情景洋房与情景洋房与项目定位项目定位的关系的关系?在高档物业中，情景洋房作为次高端产品，是高端产品别墅类物业的补充和别墅类与其它物业类型的过渡性产品。?在中高档物业中，情景洋房一般是该项目的最高端产品，所占的比例也最多。2.2.情景洋房与情景洋房与容容积积率率的关系的关系?容积率小于等于1.0，主要以情景洋房、Townhouse、多层、小高层这几种建筑类型相结合。?容积率大于1.0，主要以情景洋房和高层物业结合。总组组平竖户细体团团面向型部规分分形设设分技划析析式计计析术分析【天津万科水晶城】1.1.组合形式组合形式?两栋南北向的行列式建筑组成小组团。?个别建筑物连接时稍有错动?分东西两个主次入口2.2.停车停车形式形式沿路设有地面停车位优势：?个别建筑物连接时稍有错动，提高私密性，丰富立面效果劣势：?沿路的地面停车位提高便?行列式建筑之间干扰较大利性，空间单调?地面停车对住户干扰较大1.1.组合形式组合形式【深圳万科城】?组团1和组团2由行建筑物首层设置架空列式建筑与单栋建筑1层停车位垂直形成的半围合式组团，设有两个出入5口地面停车位?组团3、组团4和组6团5由单栋建筑物组2成小组团，沿路设置入口3?组团6和组团7由两7栋南北向的行列式建筑组成小组团，设有两个出入口。?2.2.停车停车个别建筑物形式形式连接时稍4设有地面有错动停车位和架空层停车位优势：劣势：?组团1和组团2围合感较强，?组团3-5私密性较差且增加了组团内活动空间?组团1-2西南向单元景观较差?个别建筑物连接时稍有错动，?地面停车和架空层停车对住户提高私密性，丰富立面效果干扰较大【东莞万科城市高尔夫花园】1.1.组合形式组合形式?组团1、组团2和组地面停车位团3由行列式建筑与1单栋建筑垂直形成的架空层停车位半围合式组团，设有两个出入口4?组团4和组团5由两2栋南北向的行列式建筑组成小组团，设有两个出入口。352.2.停车停车形式形式设有地面停车位和架空层停车位优势：劣势：?组团1-3围合感较强，组团内?东西向建筑物西晒严重活动空间较大?行列式建筑之间的干扰较大?东西向建筑物充分利用了西面?地面停车和架空层停车对住户景观干扰较大【深圳万科第五园】地面停车位架空层停车位11.1.组合形式组合形式?由两栋南北向的行列式建筑组成小组团?东西各设有出入口2.2.停车停车形式形式设有地面停车位和架空层停车位优势：劣势：?组团1中间形成连续的景观轴?行列式建筑之间的干扰较大，线空间呆板?地面停车和架空层停车对住户干扰较大【广州万科蓝山】1.1.组合形式组合形式?四周围合式组团，建筑物以“L”型设计，围合相邻建筑物的交流空间。?单个建筑物连接时稍有错动。?组团中间围合少量T.H.?组团北面和东西面均设有出入口2.2.停车停车形式形式设置地下停车库优势：劣势：?围合式设计使组团更加独立，?东西向