成都【中海〃蘭庭】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二○一一年六月【中海〃蘭庭】项目后评估报告成都【中海·蘭庭】项目后评估报告前言：成都中海蘭庭项目用地通过公开拍卖方式，于2006年9月29日竞得，并于2007年4月正式动工，至2010年7月全面入伙，于2011年2月达到后评估时点。（数据统计截止时间为：2011年2月28日）基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。成都中海蘭庭项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、总裁办及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目录【核心内容提要】.........................................................1【项目基本概况及评估综述】...............................................2【本项目投资管理评估】...................................................41、宏观经济和房地产市场发展变化分析...............................42、项目背景及合同执行情况.........................................63、各项指标变化情况及其对最终收益的影响...........................64、以财务指标为主要依据的项目综合评价.............................75、投资经验总结...................................................7【本项目财务管理评估】...................................................71、项目销售收入指标完成情况.......................................72、项目发展成本节超情况...........................................83、项目经济效益...................................................94、项目资金流量情况...............................................95、关于项目税金...................................................9【中海〃蘭庭】项目后评估报告【本项目营销管理评估】..................................................101、项目各类型物业销售情况........................................102、项目销售时机分析..............................................103、原定位与实际建成情况的对比分析................................114、预期销售价格与实际价格的对比分析..............................125、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析......................136、原定位目标客户与实际成交客户区别及原因分析....................147、项目的销售策略................................................168、本项目市场定位营销工作的综合评述..............................179、项目可借鉴的经验..............................................19【本项目设计管理评估】..................................................261、项目完成情况介绍..............................................262、项目的建筑标准................................................273、项目设计过程管理回顾与实施完成情况............................284、项目实施过程设计管理工作总结..................................405、各阶段与相关部门协调配合......................................41【项目进度、工程管理评估】..............................................421、项目发展进度概况..............................................422、项目发展计划执行情况..........................................433、工程施工进度计划执行情况......................................464、报建工作流程改进建议..........................................485、项目发展管理体系检讨..........................................496、项目质量管理控制体系..........................................51【本项目成本管理评估】..................................................541、建安成本分析..................................................542、合约管理与成本控制............................................57【本项目客户关系管理评估】..............................................581、项目客户关系管理工作整体情况概述..............................582、本项目客户关系管理工作开展方式及效果分析......................593、客户服务部产品调研情况........................................594、项目入伙工作情况..............................................675、客户投诉汇总与分析............................................716、客户投诉处理与问题总结........................................767、同档次楼盘客户关系工作开展工作调查............................778、总体提出可借鉴的工作经验和教训................................789、中海会会员发展、商家拓展及大型中海会活动等开展情况及效果验证..79【核心内容提要】1、投资管理评估?项目地块吸纳时，所在片区房地产市场刚刚起步，基础设施配套尚不完善。我司抓住大源片区的加速发展时机，准确判断区域房地产发展的趋势，以较低的价格获取了该项目地块，为项目取得良好收益水平赢得了空间。2、财务管理评估?该项目经济效益良好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现。项目实际成本利润率和内部收益率均高于可研阶段，达到了投资预期。3、营销工作评估?项目销售状况良好，截至2010年7月25日，中海蘭庭全面售罄，住宅整体的销售率为100%。?项目定位准确，基于对市场的充分调研和合理的判断，不论是产品定位、客户定位还是价格定位，都准确地顺应了市场的发展，并根据市场的变化而调整。?销售策略上，根据市场情况及竞争对手开盘节点等综合因素，并立足产品自身条件及工程进度，采取低开高走的销售策略，通过热销制造轰动效应，扩大项目的知名度和影响力，确定在城南市场的核心地位。4、设计管理评估?中海蘭庭项目开发周期从2006年至2010年工程结束，历时4年。在项目的设计过程中设计管理部与营销策划部、合约管理部和项目部积极配合，围绕着项目产品定位开展工作，以精细的规划，极具新古典风格的建筑和生态舒适的景观、高档唯美的示范区将产品的优势淋漓尽致的展现出来。5、工程进度管理评估?项目A区于2007年4月19日开工，2009年2月26日竣工。在装饰阶段遭遇汶川大地震，使08年下半年施工进度受到严重影响，最终导致08年年底竣工结利指标未按时完成，但公司各方同心协力，保证了项目的按时顺利入伙。第1页共80页【中海〃蘭庭】项目后评估报告?项目B区、C区在主体施工前期即遭遇地震影响，但在总结A区经验的基础上，采取了很多补救措施，最终按时完成了竣工结利、入伙等各项指标。对项目发展过程中应对自然灾害影响提供了较好的借鉴。6、成本管理评估?建安成本控制方面，市场风险把控不足造成成本增加。本工程施工期间，遭遇5.12汶川大地震，导致人工、材料再次大幅上涨。工程效果把握不好，反复变更也增加了成本。?施工过程中应加强成本控制措施。加强工程变更签证的管控，严格设计变更审批程序，加强对变更