长沙·万科城项目一期及二A地块商业营销策略报告2011年11月2日商业营销不能像住宅营销一样,商业需要的就是氛围与气场!万科城商业必须站在项目整体运营的基础上谋略项目运营所要达到的核心目标：通过商业价值的挖掘，提升项目整体价值。商业提报背景：?报告涉及范围：项目一期底商、二A区域底商及二A区域独立商业。?总面积4389.58㎡，共72个铺面，其中一期底商、二A底商目前都已到达预售条件，二A独立商业建筑主体已完成。一期底商13#底商SS23此次提报的基本目标：项目商业价值最大化挖掘整体策略步走：整营招推体销商广定策策策位略略略片区商业价值评判——现状一：商业氛围不足区域整体商业价值偏低，地段不成熟。地段抗性导致客户投资问题的心理保障不强。1：1、开福区居住环境优越，但经济发展一直被笼罩在“南帝北丐”的说法之下，给人以距离感；万科城2、以湘江世纪城为主的城北商业逐渐面世，商业氛围逐渐形成，但在城北呈单极化发展；3、经浏阳河与京广铁路的隔断，项目区域内的商业几乎为零。片区商业价值评判——现状二：人气匮乏开发起步阶段，周边人气匮乏，珠江共城约800户业主及消费能力较低的外来务工人群是目前人流主要构成。1、新开发区域，周边成熟小区不多，固定消费力有限；2、开发起步阶段，人气、市政、交通配套极度不成熟。现状之下的问题：思考：消费人流及商业氛围，是商业投资者、经营者选择最关注的点，面对商业氛围不足、人气匮乏现状，万科城的商业该如何定位？寻求化解……价值认同点1：化解客户对区域的抗性城市新中轴，发展咽喉地段，福元路过江大桥河西滨江新城，区域发展及升值潜力是化解商业购买客户对地段抗性的有力说辞。?开福区经济产业带向北延伸趋势已经越来越明显，本案所在区域将真正成为以开福区政府为核心的区域级政治、经济及文化中心。?城市东、西联通日近频繁，福元过江大桥将合万科城牌黄金区域的咽喉地段。价值认同点2：解决客户对地段的抗性地铁一响、黄金万两，福元路过江大桥双重保障，汽车北站改建扩张，未来人气不是问题。?地铁一号线、福元路过江大桥火热施工中，芙蓉路双向10车道，再加上双向六车道福元西路，道路通达指日可待，一定层面上可化解客户抗性及顾虑；?2013年地铁1号线预计通车，无疑是商业价值点中最给力的一点，有人气，有人流，就有财富！价值认同点3：解决商业氛围问题大型商业规划+四大社区规划，周边发展利好支撑商业前景，商业大氛围形成不成问题。?商业规划＝湘江世纪城超级SHOPPINGMALL+珠江花城商业中心+滨江新城+周边社区商业?四大社区（核心辐射区）＝万科城+珠江花城+万国城+英祥春天?氛围，消费力，是商业成功王道！重点案例/湘江世纪城：全长沙商业巨无霸，品类齐全，辐射范围广。居然之家、华润万家、苏沿街6公里长商铺，拥有宁电器、沃美电影院等吃喝玩乐各种业态世纪金源大酒店商业总建面：约27万方重点案例/珠江花城：项目正对面，全部自持性商业，拥有优厚的自身资源。商业总建面：约8万方16#楼31500㎡自持五星级酒店，预计2年内投入运营。已封顶。15#楼5482㎡临街裙楼型商业，新一佳超市、大型中西餐饮及娱乐业态。重点案例/珠江花城：项目正对面，全部自持性商业，拥有优厚的自身资源。功能分布合理，其引导体现商业规模及高度业态丰富，对开业时间已有规划口径此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：www.fdcsky.net，唯一指定淘宝店铺：http://fdcsyw.taobao.com，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！价值认同点4：解决人气问题万科城商业可辐射一级圈人群达16.8万，本社区占1.88万，对商业的需求量极大，可实现人气的良性循环。新增项目商业商业规模总户数预计总人口?开福区整体常住人口约合45万人顺天黄金海岸0.35万19488000次，主要以城市白领为主，且以英祥春天——11464500　每年3%-4%的速度增长。此外，美利新世界——10724300区域2公里范围内将新增人口约湘江世纪城约24.6万22000　9000016.8万,对商业的需求总量会增加近15万平。而目前商业仅有约万国城MOMA约3万1830　800014万平，仅满足目前的人口需求深国投项目约3万约6002400　，不能满足新增人口对商业的需珠江花城约5万800032000求。考虑到新增项目将新增40多本案　7.4万4700余户18800　万方商业，可见未来区域发展前合计43.35万73816168000景大，无疑给商业销售带来利好！区域商业需求预测=区域总人数*（0.7-0.9）区域商业需求预测=168000*（0.7-0.9）=11.7-15.1万平消费人群幅射二级圈?项目所处区域为长沙唯一的三水环抱住宅区?以项目为中心，车行10分钟距离区域内，目前已明确已建、在建、筹建住宅约68544户，按每户3.5人计算，约24万人，其中已建和在建湘江世纪城22000户住宅约53344户；筹建面积达152.8万平方米，江临天下112户世纪春天196户约15200户滨江美寓392户金霞苑292户江湾新城300000建面半岛澜桥74000建面珠江花城8000户恒鑫澜北湾1180户万国城MOMA1830户江滨玫瑰园4800户星沙县城景香苑771户（全国百强县广福园1022户密布500强企业）滨江丽园223户万科城3000户北国风光870户藏胧2926户顺天黄金海岸1948户洪山家园1395户水岸兰庭163户英祥春天1146户水韵花都125000建面潇湘上院200000建面江湾纯水岸239000建面深国投78000建面雄新华府62000建面庄园地产300000建面片区发展将带来大量客源，且是一批强有力的高素质销售群体，将进一步促进商业的发展。万科城商业消费客户普通客户片区常住客高端商务客?以周边项目打工者为主；?居住捞霞北片区的居民；?广电中心、税务局、区政府?江北商业中心消费者。?新的高素质楼盘带来的新及其它事业单位管理局员工；居住客户。?各酒店商务客；目前以万科城为标杆的周边项目，销售平均价格约7600元\平米，这里聚集的是一个高消费群体。万科城及周边项目当前主要售价构成情况项目名称售价（元\平米）珠江花城7200二期毛坯6300万国城精装7600恒温10600英祥春天6300万科城7600平均价7600价值认同点5：解决客户信心的问题深国投商业用地占地于此、北城商业以湘江世纪城率先兴起，并日益成熟，滨江新城正蓄积后发之势，万科城凭其齐全配套，未来升值潜力巨大。规划中的洪山公园规划中的浏阳河风光带?万科城所处区域位于北城中心，从多大盘林立，是长沙北城新城市中火车北站心的重要中心点。汽车北站、火车北地铁1号线顺天小学陈家渡中学前进小学站、霞凝物流园的逐渐成熟及地铁站地铁1号起始站——汽车北站站即将拉通，开福区的拉动力将爆发式5万㎡综合配套商业洪山公园超星级金源大酒店，高端商务雅礼中学分校增长。中心，26万㎡金源时代购物中心区浏阳河风光带二馆一厅本案50万㎡综合商务商业中心、五星级酒店规划配套齐全万科城所处片区商业前景潜力无限，必定成为一个名副其实的商业中心，而万科城具备商业中心的王者质数……价值认同点6：项目自身配套支撑约7万平米大型临街商业楼，16800亩绿地樱花林休闲公园，红黄蓝幼儿园多层面吸引人气积聚，一流的配套。?大型商业规划，红黄蓝品牌幼儿园，配套绿地樱花广场，扩大项目影响力的同时，给项目带来较大的人气。价值认同点7：项目本体解析项目商业价值：7万体量，肩负打造成区域商业中心使命.融国际品牌超市，商业办公楼、住宅底商、集中型街区整合为一。一期底商+独立商业5383㎡二A底商+独立商业2096㎡商业在地上建筑面积中商业一览：二B732㎡的占比：15%三A1707㎡三B集中商业+商业办公楼63274㎡共计：73192㎡价值认同点8：商业布局下的价值挖掘商业主要呈“十字”形沿街商业布局，辅以内街式开放模北式，特具主题街区联手打造潜质,各铺价值最大化不成问题。福元路项目商、住指标：集中商业用地总建筑面积：49.41万总用地面积：19.54万总容积率：2.52绿化率：40%建筑密度：23%商业配套：7万预计总户数：3500户项目内主要道路布局项目商业布局价值认同点9：品牌价值万科长沙布局各极呈完整，各项目都成为区域标杆，万科城商业当仁不让将成为片区商业中心内核。?2008年，万科西街“招财猫”计划，万科火了！?2010年，万科城市花园“芒果街”，3.8成交均价，撬热了河西甚至全长沙商业投资市场！?2011年，万科金域华府“金街”，完成与世界的对话！商业优势已然明显……定位思考：?定位原则：从项目整体商业营销角度定位?定位方向：大商业共荣+品牌效应+高端形象项目整体商业定位：区域商业中心万科城底商及内部独商处于项目内部，辐射效应略小于集中大商业，局部定位因考虑针对性商业功能定位及业态定位：打造区域商业中心的风情商业街区准确的功能定位：是》集文化、休闲、娱乐、购物、餐饮等多功能为一体的风情商业街区基本属性：城市新中轴风情商业街区主推案名：万科城商业街Hometownbusinessstreet备注：强化品牌影响力，抬高商业期望值，制造稀缺感，突出商业核心价值，引起客户关