HANGZHOUZONGSHI杭州纵视我们共同的目标通过对项目整体的高端定位，系统有效的推广，拔高项目整体形象，提高项目附加值，从而扩大项目价值，并同时加深企业品牌印记，实现“名利双收”的最终目标。HANGZHOUZONGSHI杭州纵视壹市场第一部分海宁城市宏观环境第一节、城市概况海宁市位于长江三角洲杭嘉湖平原南缘，钱塘江北岸，属嘉兴市下属县市，是著名的历史文化名城，全国百强县。东邻海盐县，南濒钱塘江，与绍兴上虞市、杭州萧山区隔江相望，西接杭州余杭区、江干区下沙，北连桐乡市、嘉兴秀洲区。海宁市全市总面积700平方公里,总人口66万，辖4个街道、8个镇。第二节、交通环境沪杭铁路、杭浦高速公路、01省道杭沪复线东西横贯市域，沪杭高速公路、沪杭高铁、320国道越过北境，杭州绕城高速东线穿行西部，08省道、钱江隧道与高速连接线、嘉绍高速南北贯穿市境。以“两横六纵”为主框架，市、镇、村公路纵横交错，四通八达。定级内河航道有46条，主干航道与京杭大运河相连。第三节、宏观经济2005-2010年海宁市生产总值及增速2010年，全市生产总值为455.09亿元，按可比价计算，比上年增长15.3%，连续十一年保持了两位数的较快增长，高于全省平均3.5个百分点，高于嘉兴平均1.6个百分点。2005年和2010年三次产业增加值结构图第一产业增加值21.11亿元，增长3.4%，第二产业增加值279.29亿元，增长17.6%，第三产业增加值154.69亿元，增长12.9%。三大产业增加值结构比为4.64：61.37：33.99。2005-2010年海宁市全社会固定资产投资及增速2010年完成全社会固定资产投资241.09亿元，比上年增长30.4%，其中限额以上投资218.29亿元，增长37.5%。全年完成房地产开发投资29.82亿元，增长48.5%。2010年商品房销售面积75.59万平方米，下降22.0%，商品房销售额55.16亿元，增长2.3%。2010年旅游总收入达74.1亿元，比上年份国内旅游人数（万人次）入境旅游人数（万人次）年增长27.6%。共接待国内旅游者2005296.122.63767.31万人次，增长25.3%；接待入境2006338.684.01旅游者6.27万人次，增长7.5%。旅游2007404.424.40外汇收入（包括商品创汇）6871万美2008507.194.91元，增长41.3%，其中商品创汇5037万2009612.185.83美元。2010767.316.27第四节、城市规划海宁市发展的总体目标是：现代工贸强市、文化旅游名市和宜居创业新市。按照“资源共享，生态优先；城乡兼顾，择优集中”的原则，构筑“两核四区一带”网络型城乡协调发展的空间结构。到2020年，全市形成“一主、一副、两新、七组团”的功能布局结构。?海宁城市规划以向南发展为主。?中心组团是城市未来中心。?项目位于中心组团内。?中心组团是以商业、旅游服务为主导产业的城市核心地区。?东北组团是以工业为主的组团，发展一类工业和二类工业用地，并建设为工业区配套居住区。?西北组团是以无污染的一类工业和市场为主的城市组团，在组团南侧布局为工业配套的生活居住区。?南部组团是未来城市行政、商贸、文化、教育、体育中心，也是城市主要生活居住区。?东南组团是未来城市远景发展预留地区。该组团以发展高档居住、商贸、科技服务等第三产业为主。在规划期内东南组团用地进行严格控制，坚决限制低层次开发。第五节、市区商圈规划?老城核心商业区定位：传统繁华休闲购物核心区。?城东文化休闲区定位：城市高档文化休闲商圈。?城北经济开发区定位：大众生活消费为主的社区型购物集中商业区。?城西南市场群定位：海宁未来高档次商品与市场交动集中区。?城南新区定位：满足居民购物、休闲、集会、娱乐等综合消费需要，服务于市场群产业发展及商务活动的海宁市高档次商贸服务中心节点，新兴的时尚休闲购物区。小结?海宁宏观经济效益继续上升，城市化水平和人民生活水平稳步上升。?海宁创造环杭州湾工贸强市的城市定位导致工业从业人员众多，这注定其购房群体以此部分人群为主，但是海宁在引进内外资的同时也引进了高层次的管理人才，从而加大了中高端市场的需求。?海宁的经济发展因其特有的地理位置和独特的商业环境，商贸业发展优势明显，吸引了大量外来投资者和商贸从业者，随着城西南专业市场群的扩大，批发零售在今后几年还有相当大的发展潜力，随着城市整体规划的向南发展，城南新区商圈的形成将对海宁市经济带发展带来一次快速提升的机遇。?从宏观经济分析可以看出，海宁市的经济处于持续稳定的发展阶段。房地产业的发展速度非常迅猛。各个行业的稳定发展，以及大规模的城市建设、基础设施建设和城南新区的规划将是海宁市的城市发展重点，同时也为本项目的投资开发提动了良好的外部环境。第二部分房地产市场分析第一节、房地产市场运行情况3560.0%3050.0%2011年一季度，海宁全?受宏观调控的影2540.0%30.0%响，09、10年的2020.0%市完成房地产开发投资房地产开发投资1510.0%波动巨大。100.0%8.55亿元，同比增长5-10.0%0-20.0%2006200720082009201038.1%，商品房施工面房地产开发投资（亿元）13.9915.5921.6920.0829.82增幅-9.6%11.4%39.1%-7.4%48.5%积达到232.71万平方米，?近年来，海宁商品房销售价格稳步上涨。同比下降1.9%，完成各商品房销售价格（元）类商品房销售面积800073007000560023.38万平方米，同比60005000500037004000增长64.4%，其中住宅400030002000类销售面积18.05万平10000方米，同比增长51.55%。20062007200820092010（数据来源：2006—2010年海宁统计公报）第二节、住宅市场分析一、板块划分海宁房地产市场主要可划分为：城北，市中心，城南三大区块。?城北区块以前主要以工业园区为主，随着洛隆路商业中心的规划发展，城北的商住核心区已初具规模。?市中心板块是海宁市的传统核心商业区域，地段繁华、配套齐全，但发展潜力较小，住宅供应稀缺。?城南板块是海宁主要的新城区居住区域，楼盘开发量大。但商业开发相对滞后，配套还不完善。二、各板块在售楼盘概况城北板块：目前该板块内除梅里达花园一个待售楼盘外，盈都牡丹城、立德玫瑰园、新城市花园、亲亲家园等其余楼盘均以交付入住。市中心板块：稀缺，是主城区楼盘的卖点。极其有限的规划出让地块，让近年来主城区的新增楼盘屈指可数。版块内，除已经交付的中栋名都、鸿翔时代广场外，并无其他在售的住宅项目。城南板块：作为海宁未来城市中心，近年来楼盘开发集中。总建面积销售价格楼盘名称项目位置物业类型主力户型销售状况（万平米）（元/平米）海宁市文宗路西一期80-130方，二近1230套，二期已基本售康桥名城12.45高层11000侧、洛塘河南侧期135方罄，目前还有近450套剩余海宁市文宗路以华盛嘉苑5.6高层89-142方8000共345套，目前已基本售罄西、丁桥港北海州东路，消防海城名家6高层、多层88-230方8000剩余少量大户型房源队西侧海宁市区钱江路1-4#100方目前在售9#--12#楼共146金色家园南、规划园丁路23.85小高层、高层5-8#135方左右10000户左右，已售出70余套西侧9-12#122、137方市区城南大道北一期：89-129方一期小高层、多层目前在售二期已去化近丽都水岸侧，黑木板桥港7二期：联墅411、多6000二期联排别墅、多层60%，售出35套左右东侧层119目前春信苑还有少量房源，海宁市文苑南路百合新城78多层、高层多层270，高层13515000翡翠苑剩余20套左右，星城南新区辉苑去化50%左右三、市场小结?城北及市中心板块的住宅供应量偏少，目前大量新盘集中在城南，且开发品质较高。伴随政治中心的南迁，商业配套的完善，城南板块的发展潜力巨大。?从价格上看，目前城南板块核心区域已赶超市中心，但在区域边缘的楼盘，由于周边居住环境较差，价格反而低于城北板块。可见城南板块还存在较大的升值空间。?受大环境影响和城市发展的推进，高层项目开发量逐步增加，目前销售户型偏向80、90方。?中高档楼盘的购买力基本集中企业高管、公务员、私企老板等客群。第三节、酒店式公寓分析一、海宁酒店式公寓现状海宁市场上的酒店式公寓屈指可数，起步晚，发展慢是其主要特点。西山一品50方酒店式公寓的发展依赖庞大的流动人10000元/平米群，所以一般在旅游业发达的城市，金鹭·倾城一该类产品得以迅速崛起。虽然海宁皮品40-90方奥林公寓9000元/平米30-50方革城的客流量相当庞大，但多为当天12000元/平米来回的江浙沪一带客群，因此对该类产品的需求有限。开发时间较早的是轮滑中心的奥林公皮革城五期两幢26层酒店式公寓寓，目前在售的有市中心的西山一品预计2012年交付和皮革城北面的倾城一品两个项目。本案二、酒店式公寓前景预测?海宁的旅游业发展迅速，客流量正在稳步攀升。海宁目前拥有皮革、五金汽配、经编、家纺建材、太阳能等大型专业市场，商业贸易也带来了大量的人流往来。这为酒店式公寓的发展提供了一定的市场基础。?海宁市场上现有的酒店式公寓均为对外销售模式，而更加有利于吸引投资的返租模式将是海宁酒店式公寓的发展方向。第四节、写字楼市场分析一、海宁写字楼市场现状老城区：区域配套成熟，但城市建设及规划较差，由于改造难度较大，近几年少有写字楼入市。城南新区：海宁政府重点打造的新城区，区域内有行政中心、中国皮革城、市