金阊区中海御景湾策略提报一、竞争分析市场发展背景近一年来，苏州整体成交状况呈现出了不规则的形状，苏州商品住宅成交苏州住宅市场走势量从10年的9月份后一路走低，11年3月1202.50100份的限购令的出台也将市区成交量拉至1.961.732.00801.51最低，之后受到季节性因素的影响，成1.441.50601.301.30交量在4、5月份有所回涨，其中走势线1.000.990.981.000.92400.71最大的拐点出现在今年8月份，住宅大批0.620.50200.35量成交飙升至7200套，达到了年度区间00.00的最高。随着调控延续的预期，市场观10年8月供应量（万㎡)成交量（万㎡)单月供求比望将进一步加深。10年9月10年10月在今年的“金九银十”，对8月的成10年11月10年12月交起到了一定的促进作用。11年1月11年02月11年03月11年04月11年05月11年06月11年07月11年08月区域发展规划金阊新城是苏州市加快城市化进程，提升中心城市首位度的重点工程。始全力打造物流区、市场区、行政商务核心区和南、北居住区五大功能片区，努力建设物流、商贸、居住功能互补、协调发展的现代化新型城区，发展成为现代物流、人居、商业于一体的城市副中心。规划将金阊新城建设成为集居住、交易、运输、仓储、配载、商业配套服务等多功能于一体的现代化新城区，实现“服务苏州、辐射全省、影响全国”的目标。南、北部居住区：主要以服务于周边小区为主的商业配套设施，为周边小区居民提供基础的生活必需品，社区服务集中，辐射整个金阊新城，向周边区域扩散。行政商务中心区：为整个物流园提供商务办公、产品展示、信息传达、超级市场、文化休闲、餐饮住宿等配套服务的新城中心区，本区域商业主要为金阊新城的居民及物流市场商户服务，该中心将以金阊新城为中心，向新区、平江区拓展，共同发展新城区。区域发展背景新区浒关城铁新城与金阊新城的无缝对接，将大力推动苏州西北部板块市场的发展；金阊新城物流机电产业已初具规模，住宅潜在浒关板块相城活力岛需求客户需要进行不断挖掘；从苏州整体市场格局来看，本区域市场属于新金阊新城兴板块，房价相对较低，形成“价格洼地”；平江新城随着城市交通的不断发展，城市板块之间距离逐渐减小，本项目竞争区域为以下几个板块：新区板块主要竞争区域：浒关、新区、平江新城次要竞争区域：相城活力岛、沧浪新城等沧浪新城目前本区域只有南山金城1958在售，万科金色里程处于前期蓄客阶段，随着城市规划的不断完善，本区域房地产市场逐步发展。竞争市场背景金阊新城板块概况——城市新兴板块、房地产市场起步晚，目前在售项目有金城1958、万科金色里程，区域内以首次置业为主总建在售均价主力面积主力总价案名产品形态容积率（万方）（元/㎡）（㎡）（万元）多层、金城19581.7633950080-9060-80高层万科金色里程高层2.525——————本区基本以高层产品为主，随着城市规划发展的完善，区域的房地产市场正逐步兴起。个案分析万科金色里程项目概况：地址：城北路（富强路）与学前路交汇处物业类型：高层占地面积：99092平方米总建筑面积：254492平方米户数：总户数2520户停车位：2019个开发商：苏州科建房地产有限公司项目规划：万科金色里程项目规划14幢高层，1-2号楼31层；4、6号楼32层；其他为34层高层；公交有32路、34路、36路；销售动态：万科金色里程预计10月底开盘，首推高层房源，面积在90-135㎡的精装三房。个案分析户型对比分析90㎡三房两厅一卫88㎡三房两厅一卫本项目竞争优势：赠送面积多，三房朝南，户户南北通透，万科项目仅赠送飘窗面积。个案分析南山金城1958项目概况：地址：金阊城北西路1958号（长青转盘对面）物业类型：多层、小高层、高层占地面积：188696平方米总建筑面积：332105平方米开发商：苏州南山置业有限公司项目规划：社区规划建设的4000㎡商业街、2500㎡社区会所、游泳池、网球场等，项目周边规划及建设有幼儿园、小学、初中、医院、邻里中心、大卖场等完善生活配套。规划中的轻轨三号线、西环线、富强路、城北西路；32、36路公交车连接古城区出行便捷。销售动态：南山金城1958在售高层、花园洋房，花园洋房均价13000元/平米；高层80—90㎡，8500-9500元/㎡。购房98、99折优惠。预计9月推80-90㎡小三房，可享5000元购房优惠！预约金转意向金再享10000元购房优惠。个案分析户型对比分析89㎡三房两厅一卫88㎡三房两厅一卫本项目竞争优势：南山项目该户型也有赠送空中花园，三房朝南等优势，但是本项目具有户户南北通透的优势，舒适性较好，且本项目品牌效应较好，具有一定的竞争优势。个案分析金城1958项目消费客群总结南山金城1958项目自2009年开盘至今，已经经历过多次开盘销售，根据对该项目客户的调研分析，成交客户方面前后出现了明显的变化。前期后期客户主要是金阊区域的拆迁客户逐渐向周边区域拓展，消费群体户、金阊新城行政中心工作主要为平江区，古城区（金人员以及周边专业市场的经阊区），高新区等区域的置营户和工作人员。业客户；后期区域配套逐渐成熟，环境由于房价、工作范围等因逐步改善，主动性吸纳外围客消费目的素，被迫性选择，刚需产品户，另外相对低的价格仍然是的价格吸引，区域性极强重要因素竞争市场背景新区浒关板块概况——板块发展主要以工业为主，整体环境相对较差，随着旭辉等知名开发商进入，市场逐渐形成竞争力总建在售均价主力面积主力总价案名产品形态（万方）（元/㎡）（㎡）（万元）旭辉上河郡公寓、别墅32公寓90009081旭辉朗香郡花园洋房6.110000140、160140-160花园洋房、小高层7800洋公寓90、120公寓70-93朗地蓝山郡6小高层房8400洋房140花园洋房118高层、洋房、丹景廷1085008976别墅本区基本以洋房产品为主，特别是区域整体价格较低对本项目产生一定的竞争压力，但产品及环境相对而言差距较大。个案分析上河郡项目概况：地址：新区长江路北，兴贤路与文昌路交界（大润发对面）物业类型：住宅、写字楼、别墅、商业占地面积：176896平方米总建筑面积：322275平方米开发商：苏州旭辉高科置业有限公司项目规划：旭辉上河郡分成3个区：北区、南区以11层小高层住宅为主；中区以3层双拼别墅和叠加为主；形成高低错落有致的建筑布局与中间商业街充分融合。东临京杭大运河及文昌阁，距离大润发超市只有20米，距城际铁路高新区站仅3分钟车程。销售动态：旭辉上河郡9月4日加推小高层，面积98-155平米，凭身份证办卡最高可享开盘1万元的优惠。均价8800-9000元/平米。现推出部分特价房，63万起花园洋房抄底推出，2+1房。个案分析户型对比分析90㎡两房两厅一卫88㎡三房两厅一卫本项目竞争优势：上河郡项目该户型也有赠送空中花园的优势，但是本项目具有三房朝南，户户南北通透的优势，项目的地理位置和户型舒适性相对较好，且中海品牌效应优越，具有一定的竞争优势。竞争市场背景平江新城板块概况——地铁2号线、人民路、万达广场的城市效应，使该区域成为房地产热点，但该区域在售项目不多，目前平江怡景估计9.17开盘，中梁天御预约中，估计今年下半年开盘。总建楼面价案名产品形态容积率（万方）（元/㎡）平江怡景小高层、高层2.29136025高层、花园洋中梁天御2.0267122房本区未来基本以高层花园洋房产品为主，但高楼面价是的区域内项目价格变高，对本项目竞争力减弱，增加了客户选择本项目可能性。个案分析平江怡景项目概况：地址：平江新城江乾路和平川路交汇处物业类型：小高层、高层占地面积：43660平方米总建筑面积：135752平方米开发商：苏州平江天地源置业有限公司项目规划：平江怡景西临平江区新行政中心。靠近人民路和轻轨2号线、4号线，该项目规划为1幢小高层、9幢高层，面积为90-140㎡，全部加装地暖系统。销售动态：平江怡景预计9月17日开盘，将推1#、2#小高层和6#、7#高层，房源面积为90-140平米，二房三房均有，价格预计14000左右。目前持有工商银行5万元定向存款复印件预约即可享开盘总价2万优惠。个案分析户型对比分析88㎡两房两厅一卫88㎡三房两厅一卫本项目竞争优势：平江怡景项目靠近人民路的项目位置较好，由于赠送地暖增加了客户购买成本降低了项目优势；本项目具有赠送空中花园、，三房朝南，户户南北通透的优势，舒适性相对较好，且中海品牌效应优越，具有一定的竞争优势。竞争策略品牌》产品》价格?品牌优势：本项目开发商品牌知名度较高，在苏州影响力较大，客户跨区域购买较多；?产品优势：本项目产品所拥有的三房朝南，户户南北通透，赠送较大面积等优势目前在苏州市场上是前所未有的创新型产品。?价格优势：平江新城、沧浪新城等竞争区域价格较高，本区域尚处于发展阶段，价格水平相对较低，有一定的价格优势；品牌是我们的先天优势，理所当然的传播扩大；而产品价值才是核心竞争力，也是与万科竞争的关键，价格策略则是助推销售的利器。二、本体分析项目区位本项目位于苏州市中心城区的西北区域——金阊新浒本案本案城板块，与万科金色里程关市方项目一河之隔。向区万科金色方里程向项目地块东侧为虎殿路；东南侧为藕前路；南侧为新开河，北侧一河之隔为南山浒关工业园区，地块呈扇金城1958形。项目四至浒关工业园虎殿路、沪宁高速北面西东面面黄花泾动迁小区南面新开河万科金色里程项目周边商业配套商业配套：目前周边商业配套较少，供应居民基础性生活必需品，主要商家有好又多超市、东吴面馆、沙县小吃等，另有部分商业分布于小区改造车库内。附近有两个在建商业项目