从化项目二期推广思路1、二期产品分析1、货量汇总二期产品共728套，其中包括79~95㎡的D小户型，105~145㎡的D-D1型，103~120㎡的E型，105~138㎡的F型，116~182㎡的A型，共5种户型。其中A、F型因为受到90㎡户型限制，将拆分为小户型捆绑销售。2、项目优劣势分析项目优势分析：?品牌形象佳：雅居乐品牌大社区，从化市中心首屈一指高档大盘；历经一年多的开发建设，目前本项目在从化当地已树立起高端豪宅社区的形象，雅居乐品牌深入人心；?产品优势：畅销楼盘、建材过硬楼盘优势；本项目产品优势在从化当地乃至广州市场均有不错口碑，在后期推广应继续加强打产品领先牌；?优越的地理位置优势；出则繁华入则静谧，临近流溪河畔，享受流溪河优势资源，与商业中心一桥之隔，邻近从化市汽车总站，交通便利；?成熟的小区配套优势；市中心成熟别墅大盘，社区环境、园林、商业等配套相对成熟，社区氛围成熟；?市场知名度高，口碑较好；拥有1600户业主，曾举办多次大型社区文化活动，在从化以及广州市场口碑较好，旧业主介绍率高；?购房入户政策继续支持；?从化市政利好消息以及楼市发展态势向好，对项目二期（尤其是小户型）销售形成积极拉动作用；?二期产品有一线临江产品；有从化本地高端客户以及广州投资度假客户看好本项目临江产品，对其期待值也较高；项目劣势分析：?受价格因数影响，本地市场和广州市场观望心态较强，目标客户群体日益收窄；项目在本地市场口碑较佳，但随着价格的不断上升，已经超出本地客户的心理承受范围；目前主要客户群以广州客户为主，本地客户为辅；另外广州市场受楼市普遍降价风暴影响，从化地区5000元/㎡的洋房单价已不具备优势；不少有入户需求的客户被分流至周边中小型楼盘；?二期首推产品临近省道边，产品劣势明显；项目的威胁：?竞争对手捷足先登，抢占市场份额；本项目主要竞争对手——位于对面的合景泰富上城湾畔项目将会比本项目二期产品更早推出市场。据调查，该盘规划套数有2000多套，首期产品预计将于5月下旬面市，产品包括73~138㎡的二房三房单位，还有500~800㎡的联排别墅单位。由于其产品类型和目标客户群与本项目相似，将会提前消化相当一部分高端消费客户群，对本项目有一定的冲击；?来自周边发展商的竞争；2008年从化将有更多的产品推出市场，包括方圆地产、珠江地产、托斯卡纳、合景泰富等，产品类型从常住型洋房单位至度假型温泉别墅均有，产品线相当丰富，且推出时间大部分集中在下半年，将会消化大部分中高端客户；对于广州客户，尤其是有入户需求的客户，周边中小型发展商因为有价格优势，将会分流一部分客户，因此，在下阶段入户推广中须加强品牌社区优势及升值潜力分析；3、二期产品分析二期产品根据产品特色以及产品所处的地理位置分为两个组团，其中包括第一阶段和第二阶段推广的D、E、F组团共11栋（邻近省道边和叠景园组团），统称为“花园式”组团；另外第三阶段推出的临江一线江景产品共4栋，统称为“江景组团”，分两种推广思路；?花园式组团：本组团产品又分为两部分，其中一种是位于355省道边的D型单位，另一部分是与叠景园相连的环形组团F型。本组团在推广上将延续本项目的风格，以成熟社区、成熟园林组团为卖点，作为一期的升级产品推出。其中靠省道单位受地理位置影响，噪音较大且景观资源较差，但胜在全部均是小户型设计，面积较小，可以广州入户和投资的客户为主要市场。环形组团呈围合式分布，地理位置较佳，私密性较强，楼距较阔，且在开售时已经能体验到整个社区成熟的园林配套，户型以三~四房大户型为主，因此目标客户群经济实力相对要强，主要以从化本地高端自住买家、广州投资、入户客户为主。?江景组团：真正一线江景豪宅，作为本项目最高端组团独立推广，以流溪河生态、一线江景、视野开阔、尊贵、大户、豪宅等为主要卖点。目标客户群中，以本地自住客户以及广州投资度假客户为主。本地自住客中，由于前期一直有部分客户期待江景单位的推出，因此在本地有一定的市场空间；而广州市场中，则因为流溪河一线江景资源以及生态豪宅的卖点，其升值潜力将会吸引部分投资客，而良好的生态居住环境也将成为部分度假客户的首选。2、推广思路1、二期推货安排序号推售时间组团产品面积套数备注17月份板房开放2D型79~95㎡3栋，132套38月份花园式组D－1型105~145㎡2栋，44套多层洋房4团E型103~120㎡1栋，44套59月份F型110~150㎡5栋，220套A、F型拆分为小610月份江景组团A型116~182㎡4栋，288套户型捆绑销售7合计共15栋，728套2、推广原则：1）、高调告知新产品即将上市本项目在从化当地以及广州已经有较高知名度，但大部分本地人或对本项目不太熟悉的客户认为本项目已基本开发完毕，必须通过户外、单张、报广等推广方式强势推广，同时通过与主流媒体进行专版深度炒作，开展媒体专场发布会，不定期进行新闻炒作，保持项目在媒体的曝光率和市场热度；另外，加强客户渠道的拓展，如太平、明珠工业园、以及白云区的目标客户群；2）、大型公关活动通过大型公关活动稳固成熟大盘的形象，压倒众多周边竞争楼盘，成为市民自住、投资、入户的第一选择。3、推广节点安排：第一阶段：蓄客阶段——5月－7月?5月－6月中旬主要通过户外、蓄客单张、碧水湾酒店大堂展位等线上方式进行前期蓄客，预告新产品即将上市，截流客源；而线下主要以社区文化活动保温；?6月中－7月中本阶段开始强势推广，结合荔枝节契机，与广州主流媒体进行板块炒作，在本地主要以新广告形象片及新世纪广告路展等方式轰炸从化市场。项目推广全面升温；?7月下旬结合板房开放契机，主要通过大型公关活动吸引目标客户群到场参观，高调预告开盘信息；第二阶段：D、E型单位公开发售——8月本阶段加强线上媒体投放，并结合频繁的软文炒作保持市场热度；开盘当日举办以奥运为主题的大型开盘活动，引起市场关注；第三阶段：F型单位公开发售——9月继续延续花园组团及大型成熟社区的广告宣传和媒体炒作，提前预热黄金周，并透露江景产品黄金周面市；第四阶段：A型单位公开发售时间：10月以黄金周活动为主，项目形象全面提升，持续热销。