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成都金信物业接管验收标准作业规程
成都金信物业接管验收标准作业规程
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成都金信物业接管验收标准作业规程一、目的1、规范物业接管验收工作,确保接管验收工作的质量合格。2、为了严把物业接管验收质量,从业主的角度去验收,防止出现物业质量问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展,为物业管理日常运作打好良好基础(对物业工程的了解)。3、是在竣工验收的基础上,以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主要内容的再验收。便于发现存在的隐患,特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等以确保及早发现并解决。二、适用范围1、适用于成都金信物业管理有限公司对各项目物业接管验收工作。三、职责1、物业项目经理负责组建物业接管验收小组并汇同公司〈开发商〉与施工单位具体办理物业的接管手续。2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。3、接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4、成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。5、主动与公司〈开发商〉/业主代表/、施工承建单位联系、协商、解决问题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养的方法/;电/水/气管道铺设位置及走向;6、与施工承建单位和公司〈开发商〉以及业主代表协商验收的注意事项,协商制定验收的方案,统一标准,确定交接的日期,解决遗留问题的处理。7、各类资料的移交,并对照图册、设备清单验收;8、负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。四、程序要点1、接管验收应具备的条件、要求〈标准〉。1)建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成,并有相关部门验收合格的证明(竣工验收备案);资料齐全。2)道路名称标志清楚,楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。3)本体物业接通水、电、气。4)区内场地平整,施工现场清理完毕(在建采取围护措施),无建筑垃圾/泥土侵占路面;道路能通汽车。绿化、小品已经完工。5)排水管正常使用,疏通无阻。6)物业公司有固定办公场地。2、接管验收的准备工作。1)在物业竣工验收后、业主入住前,应及时组建接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保物业基本合格,达相关的标准。2)成立物业接管验收小组。A、小组由物业公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员和总公司〈开发商〉组成:B、由项目工程水电组负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。C、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助房屋验收移交工作。D、由工程水电组负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。3)接管验收前的准备。A、与总公司〈开发商〉联系好接管验收的事项、交接日期、进度、验收标准。B、由工程水电组进行现场技术摸底,制定接管验收计划。C、提前参与竣工验收前机电设备安装、调试工作。D、准备好接管验收记录表格:a、《单项项目验收单/表》。b、《房屋本体接管验收表》。c、《公共配套设施接管验收表》。d、《机电设备接管验收表》。e、《验收交接记录》f、《接管验收问题整改表》。g、《图纸、资料移交清单》。h、《机电设备移交清单》。i、《钥匙移交清单》。3、接管验收的工作程序。(流程图见支持文件)1)程序A、验收小组依据验收项目、标准,形成《物业单项项目验收单》、《验收交接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查记录表》、《钥匙清单》;并由责任人签名B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的,提出书面〈验收不合格整改报告〉及〈工作联络单〉,确定整改时限,返回物业公司和总公司〈开发商〉,并督促施工单位进行限期整改,不合格不作收房。C、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题,也可采用费用补偿办法。D、对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉中记录结果,合格后进行正式移交。E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题,物业公司促请相关单位限期解决,按照《保修期工程维修管理细则》及《接管验收协议》对工程维修加以监管,并建立施工保修单位档案、联系表。F、移交双方必须有双方签名办理移交手续及签订〈承接验收协议〉。4、资料的接管验收。1)物业产权资料:A、项目开发批准报告。B、《建设项目选址意见书》。C、D、《建设用地规划许可证》。E、《房屋准建证》。F、《建设工程规划许可证》。G、《建设工程施工许可证》。H、《拆迁安置资料》。I、命名资料。J、用地红线图。2)综合竣工验收资料:A、竣工图。B、建筑执照。C、《建设工程规划验收合格证》。D、《消防验收意见及同意使用意见书》。E、《质监验收意见》。F、《环保验收意见书》。G、开工、竣工报告。H、公共配套综合验收合格证。I、供水合同。J、供电协议书、许可证。K、供气协议书、许可证。L、有线电视合格证。M、通信设施合格证。3)施工设计资料:A、地质报告书。B、全套设计图纸。C、图纸会审记录。D、设计变更通知书/书,技术核定单(包括工程质量事故记录);。E、工程预决算报告书。F、重要施工会议记录。G、隐蔽工程验收记录。H、沉降观测记录,建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋;。I、钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录;新材料、配件的签定合格证书;砂浆、混凝土试块试压报告;J、水、电、气、卫生洁具、消防等设备检验合格证书,如《消防验收及同意使用意见书》;K、自动仪表的调试记录;出厂合格证明;L、管道系统:供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告;M、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项;N、其他资料。4)机电设备资料:A、机电设备出厂合格证。B、设备清单:名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、(及其配件/工具)、安装高度记录、试运行记录、C、机电设备使用说明书(要求中文)。D、机电设备安装、调试报告。E、机电设备保修卡、保修协议。F、《机电设备清单》。G、机电设备供应商、施工单位资料。5)业主详细资料。5、接管验收的标准和验收方法。1)根据《物业接管验收标准》执行。2)业主生活工作的合理要求。3)《拆迁安置合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。4)《新建小区验收暂行办法》。5)《建筑装饰装修工程质理验收规范》。6)《建筑安装工程质量检验评定标准》。7)主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收,并将实际情况写明在相关表格,并请开发商相关人员签字认可。6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电设备的接管验收(详见《物业接管验收程序标准方法》)。7、接管验收的遗留问题处理。1)遗留问题的登记确认。A、对资料验收中发现的资料不全,不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中,交总公司〈开发商〉确认。B、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题遗留问题登记表》中,交总公司〈开发商〉确认。2)对资料遗留问题。接管验收小组应当积极总公司〈开发商〉和业主代表以及施工承建单位一起补齐相关资料。3)物业硬件设施、设备遗留问题。A、一般问题要求在一周内得到解决。B、重大问题要求在一个月内得到解决。C、必要时项目负责人予以协助处理。4)长期解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的形式将问题登记进行备录。5)按总公司〈开发商〉、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修事宜。8、保存:《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由项目归档长期保存。五、记录1、《接管验收遗留问题登记表》。2、《单项项目验收单/表》。3、《房屋本体接管验收表》。4、《公共配套设施接管验收表》。5、《机电设备接管验收表》。6、《验收交接记录》7、《接管验收问题整改表》。8、《图纸、资料移交清单》。9、《机电设备移交清单》。10、《钥匙移交清单》。六、支持文件1、《物业接管验收标准方法》。2、《物业接管标准作业规程》。附件1:物业接管验收内容与标准一、房屋本体验收内容与标准1、主体结构(1)外墙无明显裂纹,不渗水。(2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2、公共楼面地面楼地面面层与基层粘接牢固,不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无蜕皮、起砂;块料面层表面平整,接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。3、天台(1)天沟、落水口畅通完好。(2)隔热层、防水层完好。(3)散水坡无下陷、短裂、与墙体分离;坡度适宜、平整。(4)屋面避雷设施连接牢固。4、楼梯、扶手(1)钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑。(2)楼梯无裂缝、无表皮剥落。二、房屋分户验收内容与标准1、卫生间、外阳台、厨房(1)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,无明显积水、倒泛水和渗漏现象。(2)卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实,无渗漏现象、无堵塞、排水畅通(3)给水施舍安装牢固、接口密实,无渗漏、锈迹、流水畅通、有足够压力。(4)地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水畅通、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设,地漏,排污管接口,检查口不得渗漏,管道必须流畅。(5)卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好,操作正常。(6)厨房排烟道、通风道设置合理,有足够得截面积,无堵塞物。(7)水表、电表、气表安装牢固,读数正常、无损伤。2、棚面、墙面、楼地面(1)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无蜕皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍(2)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍,
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金信物业
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接管验收
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标准作业规程
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调查研究
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为了严把物业接管验收质量,从业主的角度去验收,防止出现物业质量问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展,为物业管理日常运作打好良好基础(对物业工程的了解)。
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