银河滨江商业项目定义和产品建议一、项目的市场定位.........................................................................................................................21、形象定位...............................................................................................................................32、规模定位...............................................................................................................................33、商业业态定位.......................................................................................................................34、小结.......................................................................................................................................4二、目标客户定位.............................................................................................................................61、购买商铺的目标群分析.......................................................................................................62、租赁使用商铺的目标群分析...............................................................................................8三、业态分类及要素分析...............................................................................................................101、业态类型及物业要求.........................................................................................................102、商铺结构与内部分割建议.................................................................................................182.1建筑格局与位置要求.........................................................................................................182.2商铺形式与配比.................................................................................................................192.3内部分割建议.....................................................................................................................21四、建筑方案建议...........................................................................................................................221、建筑形态和风格建议.........................................................................................................222、环境及其他配套建议.........................................................................................................243、交通组织建议.....................................................................................................................264、业态分布建议.....................................................................................................................274.1消费群体流线分析.............................................................................................................274.2基地条件分析.....................................................................................................................29五、预规划方案...............................................................................................................................325.1预规划及说明.....................................................................................................................325.2讨论过的方案档案.............................................................................................................34附件：银河项目商业部分建筑规划设计要点..............................................................................37一、项目的市场定位一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面。市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。项目的市场定位传达的是项目的精髓，项目的宗旨、定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。商业地产经营回报期长，投资大，风险更大，所以商业地产掘金必须谨慎而行，尤其在国家宏观调控之后，要加强控制商业地产开发风险。与住宅作为一种生活消费品不同，商业地产是一种生产资料，其价值并不体现在建筑和空间，而是体现在后期的经营获利，因此，商业项目的市场定位必须从日后的经营活动出发。在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费习惯、当地人生活水平、商业布局现状等市场情况外，还要对经济发展趋势、商业发展格局进行详细分析。综合调研分析得出项目的形象定位、规模定位、以及商业业态定位。针对本项目而言，我司经过对项目的分析和对区域的研究，确定项目的目标商圈，并对各级商圈的经济、产业、人口、消费能力、消费支出、消费习惯、生活水平以及对商业需求进行了深入分析，同时对商业布局现状和未来发展趋势进行了研究和预测，在综合分析的基础上得到本项目的市场定位。本项目定位为：以满足总部区块居民市场生活配套为基础的、以吸引长江、之江居住片和更大范围中产阶层前来消费的餐饮休闲类业态为特色的、以满足长江、之江居住片居民特定需求的汽车美容/青少年教育/家居橱柜等为延展的、中高档次的、社区级商业中心。1、形象定位商业地产必须营造主题特色，并形成一个鲜明的形象，从而吸引消费者，没有特色、没有主题的项目就没有生命力。根据项目周边环境、未来滨江区域的发展趋势、以及本项目的自身条件，本项目的形象定位为：服务于中产阶层的、充满特色与情调的、富含时尚元素的中高档特色型商业中心。2、规模定位规模是一个商业中心的最重要属性，它不仅决定了项目的级别和辐射力，对于其规划的方向和业态的选择都有着非常重