[键入文字]北京平谷区今典名园项目策划案目录我们的操盘思路第一部分相关分析一、市场环境分析………………………………………………2二、需求调查分析………………………………………………5三、平谷区供给项目分析………………………………………14四、本项目SWOT分析………………………………………24第二部分本项目操盘思路一、项目定位…………………………………………………26二、市场战略…………………………………………………27三、操盘策略…………………………………………………27四、推广主题…………………………………………………28五、项目建议…………………………………………………28六、销售准备…………………………………………………29[键入文字]第一部分相关分析1、市场环境分析1、平谷地理、经济概况平谷──位于北京的东北,天津的西北,地连两大直辖市,是京津两大城市的衔接区。平谷三面环山,中间百里平川。北倚长城,西接首都国际机场,山青、水秀,空气质量一级,是国家生态环境示范区。平谷区距北京城70公里，北与密云县相邻，西与顺义区接壤，东、南分别与河北省兴隆县、三河市和天津市蓟县毗连；面积1075平方公里，人口38.5万，全区划分14个镇、2个乡，275个行政村。平谷区地处燕山山脉南麓，华北平原北端。北、东、南三面环山，中为平原谷地，故名平谷。东南倚巍峨盘山，北踞万里长城。泃河由东而西转南流贯全境，洳河自北而南汇入泃河。平谷区历史悠久，山水资源丰富，旅游产业发达，但相对来讲，距离市区的偏远和地方政府的宣传力度不够，旅游资源没有充分发掘出来。平谷有北京市政府命名的“金海湖、大峡谷、大溶洞”市级风景名胜区、金海湖市级旅游度假区；有成两区三环带分布的十一大旅游景区；有载入吉尼斯纪录的世界最大桃园,有人类先祖留下的上宅文化和代代相传的淳朴民风。平谷旅游业已实现了食、宿、行、游、购、娱的较高层次配套,有上百家高中低档的宾馆(饭店)、度假村和四通八达的交通网,是充满魅力的特色生态园、旅游观光园、度假会议园、休闲娱乐园和体验文化园，旅游具有极强的季节性，平谷旅游在北京多个旅游景区中所占市场份额较少，对外来旅游人口吸引的程度较低。2、平谷交通：302725201715系列12.1北京城到平谷的最佳线路：10北京——京顺路——枯柳树环岛右4转——平顺快速4路——4平谷50北京——机场0高速——穿过首都机场西北侧——平顺快速路——平谷北京——机场高速——格北量皋出口积——京顺路象——枯柳树全务环岛右转—平顺快速路—平谷价质面形安服屋屋型面及理北京——六环路房——房南法信户出口下里桥——套平顺快速管路——平谷屋外配业房物北京——六环路——通州后屯出口下桥——京哈高速——燕郊李齐庄左转——密三路——平谷北京——京通快速路——京哈高速——燕郊李齐庄左转——密三路—平谷2.2天津到平谷的最佳路线：天津——津围快速路——宝坻——蓟县——王庄大桥路口左转——平谷　　天津——京津塘高速——北京六环路——平谷　　天津——津围快速路——宝坻左转——宝平公路——102国道左转到三河燕口路口右转——平谷2.3唐山、秦皇岛及东北游客至平谷的最佳路线：京沈高速——天津、蓟县出口右转——津围快速——蓟县——王庄大桥左转——平谷2.4廊坊到平谷的最佳路线：廊坊——北京六环路——通州后屯出口下桥——京哈高速——燕郊李齐转左转——密三路——平谷也可从六环路顺义南法信出口下桥——平顺快速路——平谷3、平谷区房地产特征分析?平谷区远离北京城区，房地产市场发展受北京城区房地产市场虽有一定的影响，但和北京城区房地产关联度较低；?平谷区房地产价格最近几年上涨迅速，产品单一，户型结构具有同质性，营销手段相对较为简单，规范化程度较弱；?受交通和地区经济发展的影响，平谷区房地产市场的消费水平相对较低，大部分项目的目标客户群基本都是本地长期生活居民为主；?平谷区旅游业的发展一定程度上能够带动当地房地产的发展，但由于旅游资源开发速度较慢的原因，房地产受到的拉动幅度不大，主要表现在旅游地产方面；?因为平谷区房地产处在一个发展阶段且潜力较大，在未来的城市化进程中将会有巨大的潜力需要挖掘，潜在的需求需要进一步引导。?平谷区虽有部分项目有小高层、高层产品推向市场，引领了时尚潮流，但市场接受程度不是很高，大多数消费者仍然倾向于多层建筑，更对板式结构、南北通透的房屋感兴趣，毕竟平谷区土地的稀缺程度远没有通过提高楼高和容积率来解决的程度，可以呈扩散型发展；?平谷区中心地带及世纪广场周边开发充分，住宅用地逐步呈稀缺状态，且价格不菲，而城区周边房价较低。2、需求调查分析在项目运营前期必须对需求市场要有初步判断和数据分析，然后根据市场需求状况进行统计分析和总结，以此来提高项目的决策精准度，提高项目的销售速度和盈利能力，所以针对今典名园项目市场需求状况进行了需求调查，本次调查采用项目周边居民走访抽样填写调查问卷方式，问卷发放数量为200份，作废15份，以下针对185份有效问卷的内容结果统计和总结，作为本项目的市场需求决策依据。1、您在平谷买房首先考虑哪方面的因素：1）房屋价格2）房屋质量3）房屋户型面积4）外立面形象5）配套及安全6）物业管理服务30252015系列11050格量积象全务小结：从以价上的问质题结果面来看，形被调查者在购买房屋安服的时候首先考虑的因素是房屋质屋屋型面及理房量和房屋价格房，户在这两里者之间，套房屋质量管更是优先考虑的，其他因素和这两项屋外配业指标相比较相对房弱了很多。物2、您在平谷区域最高可以承受的商品房单价为：1)2000元以下2）2000-2500元3)2500-3000元4)3000-3500元5)3500—4000元6）4000-5000元18161412108系列16420小结：从以上的调查中下可以断元定，被调查00购房者更多00的选择上2500元以下的房价居绝大多数，以005以50330元20-0-00-005有部分被调查00者能够0承受25005-3000元0的房价，但3比例相比较少了近一半，由于被20023调查区域选择的问2题，3000元以上的房价没有人愿意承受。对于任何消费者来讲，商品价格越低越好，大家都希望花最少的钱得到最大的利益，所以对于此类问题的回答结果可作为参考，其真实性需要进行判断。3、您最高可以承受的商品房总价为：1)15-20万元2)20-25万元3)25-30万元4)30-35万元　　5)35-40万元　　6)40-50万元　　7)50万元以上6%3%0%15-20万48%20-25万25-30万43%30-35万小结：最高可以承受的商品房总价调查中，48%的人可以接受35万15以-上20万之间的总价，能够接受20-25万的占43%，能够接受25-30万的占6%的比例，30万以上的房屋总价接受程度极弱，所以说25万以下的房屋总价在平谷区及本项目周边接受程度最高。这个问题答案反映出的问题和以上的房屋单价反映的结果具有类似性，但也可以反映出大众的消费心理和承受能力，最高承受能力可以上升到30万，挖掘潜力的幅度在5万元左右。4、请问您打算购买哪种类型的产品？1）多层2）板楼3）小高层4）高层产品类型8%小结：被调查者中超过70%的人17%会选择多层板楼，绝33大%多数人对板楼感兴趣，小高层占有17%，高层的比例只占8%。5、针对您选择的产品类型，请问您希望采用哪种空间形式？42%1）错层2）跃层3）复式4）平层多层板楼小高层高层错层12%跃层错层8%跃层复式复式平层15%小结：在房屋平层空间形式的调查中，65%的人仍然认同平层，接受复式结构的占15%，错65%层占12%，跃层仅占8%。6．您希望的商品房户型是：1234567一室一厅两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅四室两厅更多户型000%%%14%23%一室一厅两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅17%四室两厅46%更多小结：从以上户型调查统计中可以看出，46%的人希望三室一厅的户型，23%的人希望两室一厅，17%的人希望两室两厅，14%的人希望三室两厅，其他的户型都是零，所以在户型方面两室和三室需求是比较旺盛的，按照面积比例分布，具体分配厅的大小和数量，不超过两厅。7、您购买两室以上的房子希望卫生间的数量？1）一个2）两个3）三个4）其他卫生间数量3%0%一个两个小结：关于卫生间的45统计%，45%的希望两个卫生间，52%52%的人要求一个卫三个生间，没有要求三个卫生间的。其它8．您希望购买的房屋建筑面积为：1)40m2以下2)40—60m23)60-80m24)80-100m25)100-120m26)120-140m27)140-180m28)180m2以上面积大小3%40以下0000%%%%12%15%40-6060-8080-100100-120小结：对房屋面积的要求有70%的人希望80-100平米，其次120是-100140-120平米和40-60平米的分别占15%和12%，其他的超大面积和小面积的户型所占140-180比例极小，由此70%可以看出，80-100平米是消费主流。180以上9．您希望社区提供哪些生活配套【多选】：1)幼儿园　　2)生活必需品超市　　3)餐饮　　4)医务所5)邮局　　6)银行7)社区运动会所8)户外体育休闲场所9)农贸市场　　10）其他（请注明）25医务所20生活必需品超市银行户外体育休闲农贸场所市场15餐饮幼儿园社区运动会所系列110小结：从上图可以看出，人们对配套要求比较严格，例如与自己生活相关的医务所、超市、5邮局银行、农贸市场、运动场等要求都必须有。对于业主来讲配套的周全程度其他越高越好，但从此可以判断