城合大厦创优迎检资料手册第一部分基础管理1．按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用1.1立项报告1.2报建审批表1.3规划设计要点1.4建设规划许可证1.4.1建设工程规划许可证1.4.2建设用地规划许可证1.5建设施工许可证1.6建设项目环境影响报告1.7消防设计方案审核意见、验收证明1.8大楼用地红线图及综地图1.9土地使用权出让合同书1.10规划验收许可证1.11建筑工程验收证明书（包括分部分项工程验收证明）1.12总设计平面图1.13产品合格证、校验证明1.14报价表（所有材料、设备）2．已办理接管验收手续2.1移交资料目录（综合、桩基、土建、及各系统技术资料）2.2移交图纸目录（建筑设计、施工、竣工、修改图）2.3固定资产交接证明2.4办公（商品）用房验收交接表2.5验收总结报告3．由一家物业管理企业实施统一专业化管理3.1物业管理有限公司简介3.2物业管理有限公司组织机构3.3物业管理有限公司营业执照3.4物业管理有限公司税务登记3.5物业管理有限公司法人代码书3.6物业管理有限公司资质证书3.7管理处组织机构及人员分布图3.8管理处办公场所产权证明（业主盖章）4．建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确4.1物业管理合同（开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同）5．在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订，双方责权利明确5.1前期物业管理协议（2000年3月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管理的需签订）6．建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（包括专用基金、本体维修基金）6.1大楼基金的管理（政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表）6.2基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）7．房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善7.1装修管理规定等公众管理制度（见附件一）7.2房屋使用手册7.3业主公约7.4业主公约签名表8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责8.1成立大厦业主委员会的报告8.2关于成立大厦业主委员会的请示8.3成立大厦业主委员会批复8.4大厦业主委员会筹备会议程8.5业委会筹备小组会议记录8.6会议签到表8.7大厦组建业委会的工作公告8.8大厦业委会侯选人名单8.9业主委员会成员登记表（附资质）8.10业主委员会章程8.11每年至少开一次业主大会（相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等）9．业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意10.1创建“全国物业管理示范大厦”的请示（业主签章）10.2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划10.3创建“全国物业管理示范大厦”实施方案10.4实施情况记录11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法11.1各项管理制度11.1.1公众管理制度（见附件）11.1.2内部管理制度（见附件）11.1.3行政管理制度（见附件）11.1.4设备管理制度（见附件）11.1.5设备服务质量标准（见作业指导书）11.1.6设备巡视维护、维修保养规定（见作业指导书）11.2各岗位工作标准11.2.1管理处员工职责（见质量手册）11.3考核方法及落实措施11.3.1考核制度（见附件）11.3.2员工培训管理程序文件（见程序文件）11.3.3公司年度培训实施计划11.3.4培训大纲11.3.5员工培训记录表11.3.6员工培训考核表11.3.7公司（部门）年度员工培训计划11.3.8培训签到表11.3.9员工月考核评分表11.3.10员工考核试卷11.4管理工作流程图11.5物业管理服务工作程序（见程序文件）12．物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨12.1管理处人员资质情况登记表12.2个人资料档案（设立附件）12.3物业管理岗位培训证书（管理人员）12.4管理处人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件）12.5管理人员有明显标志（工作牌及工作服，现场及复印件）12.6职业道德规范（见内部管理制度）12.7文明礼貌用语（见员工手册）13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率13.1物业管理系统简介13.2消防报警系统简介13.3通讯、机动能力简介13.4保安监控系统简介14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况14.1财务管理制度（见行政管理制度）14.2会计核算制度（见行政管理制度）14.3年上（下）半年财务收支情况表14.4年度财务明细表15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便15.1房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分）15.2房屋移交资料目录（把移交资料目录细分）15.3设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分）15.4设备移交资料目录（把移交资料目录细分）15.5设备台帐15.6大中修标准15.7大中修记录15.8房屋数量、种类、用途分类统计表（每一户均要统计并装订成册）16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便16.1用户登记表（单位和个人用户）16.2入伙通知书16.3购房合同（复印件）16.4业主通讯表16.5房屋及配套设施权属清册（业主签章）17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录17.1管理处值班制度（见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况）17.2回访制度（见内部管理制度）17.3用户投诉处理程序（见程序文件）17.4灾害事故应急处理方案及流程图17.5管理处值班记录表17.6应急情况处理记录表17.7用户投诉登记表17.8服务/投诉/应急处理维修报告单17.9报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定）17.10报修登记表17.11回访记录表（回访率见管理处回访制度）（表格中要求业主填写是否满意并签名）17.12工程维修单17.13管理处常用电话联系表17.14服务电话标签（提醒牌）18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上18.1用户意见调查和分析程序文件（见程序文件）18.2用户意见调查表（每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施）18.3用户意见调查分析统计表18.4用户意见调查分析报告（要求报告要详细）（每项统计出满意率且≥95%，公司要求≥98%）18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率≥95%）18.6意见处理措施及回访记录19.建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录19.1服务承诺（公布并有业主确认）19.2零修及时率、零修合格率计算表（及时率及合格率=100%）19.3返修率计算表（返修率≤1%）19.4回访记录（与17.10同）20.文件管理20.1文件稿纸20.2用户文件清单20.3用户文件发放登记表20.4文件阅处表20.5外来文件登记表20.6外来文件发放登记表（或往来文件收发登记表）第二部分房屋管理及维修养护1.大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置1.1区域分布图（现场及复印件）1.2楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（现场）3.大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象(现场)4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损（现场）5.空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）6.封闭阳台统一有序，色调一致,不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象7.1物业装修管理程序文件（见程序文件）7.2装修管理规定（见公众制度）7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图）7.4装修巡视记录表及整改措施7.5装修施工人员登记表8.房屋维修养护8.1建筑物的管理程序文件（见程序文件）8.2建筑物巡视维护规定（见作业指导书）8.3建筑物维修养护服务质量标准（见作业指导书）8.4楼宇管理规定（见公众制度）8.5建筑物完损等级评定标准（建设部文）8.6建筑物巡视维护表（见质量记录）8.7建筑物养护计划8.8施工任务完成情况表（此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表）8.9工程维修单（指养护计划由管理处完成的）8.10零星工程验收评审表（此表为审批表，指养护计划由分包方完成的）8.11房屋完损等级评定表8.12完好率评定表（完好率≥98%）第三部分共用设施设备管理第一项综合要求1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1.1设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯、消防中心、配电房等）1.2设备管理各岗位人员职责（见质量手册）1.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见作业指导书）1.4档案管理相关规定（见行政管理制度）1.5执行情况（见以下各系统质量记录）2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（现场）3.