[键入文字]明珠国际商务港管理公约天津远洋第一太平戴维斯物业管理有限公司[键入文字]前言明珠国际商务港物业管理公约（以下简称本公约）制定的目的在于通过本公约的实施，对济南市明珠国际商务港连同地下室及其设备、设施、工程系统的使用管理、保养及维修等制定规则，达到对“明珠国际商务港”的统一管理，以保证“明珠国际商务港”的所有业主及使用人有效地使用该物业，并明确“物业管理企业”、各业主及使用人对“明珠国际商务港”的管理权责及在该项公共开支上受益人须负担的费用。本公约对全体业主、使用者及物业管理企业均有约束力。公共地方是为各业主之利益而设置的，可由每一位业主及其租客、雇员、访客及其获许者使用。各业主须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。本公约由：山东省建设建工集团房地产开发有限司（以下简称开发商）委托（以下简称物业管理企业）签订本公约。××××物业管理有限公司2004/04/18第一章立约目的（一）项目简介：1．物业名称：济南市明珠国际商务港2．座落：四至：东至：南至：西至：北至：3．建筑面积：M24．用途：5．合法证件：5．1．国有土地使用证；5．2．商品房销售许可证；5.3.其它。6．公共设施和公共场所的基本概况：“公共设施”指为“明珠国际商务港”安装的且属“明珠国际商务港”所有的各种机器、设备、仪器、装置，包括：供水系统、采暖系统、排水系统、消防系统、保安对讲系统、供电系统、有线电视系统、电话系统及所有供“明珠国际商务港”使用的沟渠、水道、管道、槽沟、电线、电缆、公用通告牌和其他机械设备等。以上所列各类设施不论是否设置于公共地方，均属公共设施的一部分。7．“公共场所”的范围包括：7．1．“明珠国际商务港”及其地下室内和天台的公共地方，包括：大堂、公共走道、电梯机房、电梯厅、楼梯间、管道间、变配电室、水箱间、各机房、消防保安中心、消防水池和楼梯口等。7．2．其他公共地方，包括：煤气调压站、绿地、甬路、道路、外墙面、围墙及为各产权人和使用人而设置并供其使用的其他地方。（2）本公约的制定是希望通过本公约的实施，以订立各业主对位于中国山东省济南市的明珠国际商务港之权利与义务规则，对大厦内的设备、服务设施、装置、公用地方的管理/保养/维修及对物业管理企业的职权及责任订立规定，达到对大厦内的统一管理，使各业主可以有效地享用其购买的单元，务求大厦内环境整齐、清洁、美观；使大厦内的建筑物能延长其使用期，规定各业主对大厦及该土地的管理及公共开支所须承担的适当比例。（3）本公约在各方签定后即时生效。本公约内所订的条文对明珠国际商务港的所有业主具有法律约束力，各单元业主及其租客必须共同严格遵守。第二章名词释义在本公约中，除文意另有所指外，本公约有关名词定义如下：１．该土地：指根据由济南市房产管理局所出让给开发商的地块，该地块位于济南市历下区。　２．大厦：指明珠国际商务港。　３．大厦区域：指在该土地上已兴建的大厦底商、写字楼和其它用途的建筑物及所有设施。　４．大厦停车库：指大厦及该土地上已兴建、在兴建中及将来兴建的停车库以及其发展工程或任何一部分。　５．公共地方：指在大厦及该土地内由开发商根据本公约所指定的公共地方，其中包括但并不限于正门入口、入口大堂、电梯厅、楼梯间、通道、行人道、行车道、绿化区、平台、物业管理企业办事处、泵房、排风机房、配电房、消防设备控制室、消防泵房、水箱、电梯机房等为大厦及该土地的业主和用户及经许可的访客而设立并供其共同使用之其他地方或范围,但不包括任何业主拥有专有使用权的地方。6.外墙：指大厦的所有外墙或部分外墙。7.开发商:山东省建设建工集团房地产开发有限公司。8.公共服务设施：指为大厦及该土地的利益而安装的机器、设备、仪器、装置、包括但不限于供水系统、排水系统、消防系统、电子监控系统、电梯、卫生间设备、照明系统、保安系统、供电系统、热力交换系统等，所有供明珠国际商务港使用之排水管道、槽沟、电线、电缆、公用通告栏及其他机械、卫生设备、树木（如有），但任何只供个别业主或租户使用的设施及其他开发商或物业管理企业明确保留专有权利的设施不包括在内。9.装修规则：指物业管理企业就各业主在其所属单元（如以下所定义）装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。10.绿化区：指在该土地上实施绿化的区域。11.管理预算:指根据本公约和有关法规的规定而为大厦及该土地制订的管理预算。12.物业管理费用:指物业管理企业因管理及保养大厦公共地方和公共服务设施及该土地而发生的所有费用和开支（以下简称“管理费”）：由业主或使用人按产权面积分摊缴纳，包括物业管理企业用于大厦设备设施的日常管理而需花费的所有费用。13.维修基金：指物业管理企业根据政府相关管理规定所收到的用于维修（中修和大修）及改善大厦和公共服务设施及该土地的款项。14.物业管理企业：指开发商在明珠国际商务港“业委会”成立前所聘用的为管理明珠国际商务港及该土地之物业管理公司，“业委会”成立后，由“业委会”负责选聘。15.业主：又称物业买受人，指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权及专有使用权的人士，并包括其日后的合法继承人或受让（包括但并不限于变卖、赠予及互易等）人。如果该单元已被合法抵押，则“业主”应包括该抵押人和受押人；但以上所述受押人只是在受押人占有该有关单元或收取该单元的租金及利益下才算是业主。16.单元：指在大厦及该土地内的办公室及停车位或其他部分。即是指大厦内可以分割出售的部分，该部分的所有权及其占用土地的使用权可与大厦内其他部分分开独立进行转让。包括办公单元、商用单元两类。17.专有使用权：指各业主独家使用并享用有关单元或地方之绝对权利。18.“能源费”：指各业主及使用人在其自用单元内按实际发生的热力、电力、煤气、上/下水等能源费用，由各业主按产权面积分摊或按计量表缴纳。19.“产权面积”：指政府主管部门给各业主核发产权证上规定的其合法拥有的面积。产权证颁发之前，以开发商与业主签订售楼合同中规定的销售面积为准。20.“停车位”：指根据大厦相关规定作为业主及用户停放车辆用途的地方，即指停车场地。21.“业委会”：物业管理企业依政府有关规定，组织的代表明珠国际商务港全体产权人和使用人的合法权益，对明珠国际商务港实施监督管理的组织，全称为“明珠国际商务港业主委员会”。22.“业主大会”：指根据政府有关规定召开的由明珠国际商务港的产权人和使用人参加的决定明珠国际商务港物业管理重大事项的业主会议。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第三章开发商权责（1）在业委会、业主大会成立并选聘物业管理企业之前，由开发商先行选聘物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同。前期物业管理是指业委会成立前，开发商委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。前期物业管理服务合同至首次业主大会及业委会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日终止。（2）开发商应当向业主明示前期物业管理服务合同及其内容。业主购买新建商品房时，应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。经业主确认的前期物业管理服务合同，对业主具有约束力。（3）在办理物业承接验收手续时，开发商应当向选定的物业管理企业移交国家规定必需移交的文件资料等。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业委会。（4）开发商应当按照相关规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。（5）开发商应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的相关保修责任。（6）开发商应当在国家规定的保修期限内，负责大厦的日常维修。保修期限届满后，业主自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；业主共用的部位、设施、设备，由物业管理企业负责酌情使用维修基金进行维修、养护。（7）物业管理企业接管大厦后，开发商在大厦内未出售的空置单元亦应交付物业管理费，但可享受适当优惠。（8）开发商有权于必要时在一切合理时间内，令其工人带同或不带同工具进入前期发展工程及该土地，以便清理、更改、翻新、拆卸或安装供前期发展工程、后期发展工程及该土地所使用的设施；以便建筑、发展、修改或监督后期发展工程。唯开发商或行使此项权利的人士须尽量减低因此而给业主及用户带来的不便并避免阻塞前期发展工程及该土地的通道。（9）开发商有权使用及管养前期发展工程及该土地的公共服务设施，其中包括但并不限于消防及喷淋系统的储水池、消防栓及水龙头、饮用水、冲厕水、其他水箱、水泵、电梯机房、避雷装置等；并为上述目的而令其工人等带同或不带同工具进入前期发展工程及该工地。唯开发商或行使此项权利的人士须修复因此而造成的一切破坏。（10）业委会成立前，开发商负责(以招投标或委托协议的方式)选聘“物业管理企业”对明珠国际商务港进行物业管理，并依法制定管理、维修公约和物业管理的各项规章制度。开发商有权在业委会成立前审计和批准大厦以及该土地的年度管理预算或修订年度管理预算。当业委会成立后，此项权力移交业委会。第四章业主权责（一）房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、推选业主代表、选举业主委员会成员，享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业管理企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称专项维修基金）的管理和使用；10、各业主根据本公约