常州住宅物业公共服务工时定额指导标准常州市物业管理协会编制说明物业管理行业的健康发展的关键在于建立物业管理市场化竞争机制，建立统一、开放、健康、有序的物业管理市场。为此，我们协会组织对物业管理公共服务中各项服务劳动工时定额进行了调查、测算和量化，根据行业的实际用工水平在多层次、多角度反复进行计算的基础上制订出《常州市住宅物业服务工时定额指导标准》（以下简称“标准”），为形成完全市场化的用工成本测算机制提供依据，使广大的物管企业有一个比较规范的市场竞争环境、从而为推动物业管理行业的市场化进程和前期物业管理招投标公开、公平、公正的进行创造了条件。1、本“标准”是通过对部分物业管理公共服务项目中各主要分项的劳动工时定额进行逐项测算，后经市、区房管局、市物价局、协会企工委、业工委、部分企业和业主代表反复讨论形成了物业管理单项服务劳动工时定额指导标准，它比较具体地明确了物业管理中各单项服务的有效劳动工时定额，成为前期物业管理招投标中成本测算的指导标准，对体现“质价相符”的服务和“明明白白”的消费，规范物业管理行为，保护企业、业主双方的合法权益，促进物业管理行业的健康发展有着明显积极的作用。2、本“标准”共分九类四十三个分项，测算范围和内容主要包含了住宅物业管理中的客户服务、公共设施设备维保、保洁、绿化、保安、办公费用等六大类公共服务的分项成本和固定资产折旧、保险费用、法定税费等三大类间接成本，它的劳动工时定额指导标准，主要适用于常州市行政区域范围内住宅类物业前期物业管理招投标中的成本测算的量化依据和物业管理招投标中的参考依据。物业管理单项服务工时费是由工时定额乘工时单价来作简略计算，各企业工时单价可根据的自身规模、技术水平以及社会物价情况和国家有关政策来核定3、本“标准”为有效劳动工时，是以每人每天8小时的工作时间为测算依据，但不包括节假日等其他用工在内；该“指导标准”中还提供了各分项服务中最基本的“用材耗能”分析参考数据，具有一定时段内的参考性（合同另有约定的除外），但具体方案应根据客户的具体要求来对应。4、本“标准”中被测算的物管小区平均管理面积为十五万平方米，但不包括小区内营业性公建配套房的管理工时成本的测算（如：公共车库、会所等）。5、推行本“标准”有利于促进物业服务定价模式的改革；有利于提高物管企业的经营管理水平；有利于企业公平竞争，避免暗箱操作；有利于招投标双方风险合理分担。6、我们将根据市场的实际变化同时听取社会各界的合理化意见和建议，对部分物业服务分项中不适应市场发展需求的部分，及时地进行完善补充和扬弃。常州市物业管理协会2006年5月一、客户服务工时定额内容服务范围服务标准工时定额用材耗能备注项目管理人员（1）负责制定物业管（1）每三个月向按2万平工作服……成本理服务工作计划，并委托方报告一次计方米配备组织实施；划实施情况；一名管理（2）对房屋及设施设（2）每年一次；人员。备进行安全普查，根（3）白天有专职据普查结果制定维修受理接待人员，夜1.（每天计划，组织实施；间有值班人员处理按8小时（3）受理住户咨询、应急事件；一般性计算投诉、报修、预约服务、投诉与服务当日解2.每月合为住户排忧解难；决，其它不能当日计：240（4）协助组建业主委解决的，承诺或约工时员会并配合其运作；定解决时限并作出3.所测算（5）建立规章制度与合理解释；的小区平服务标准；（4）按有关部门均建筑面（6）与业主签订物业及政策、法规要求积为15管理服务协议、物业管执行；万平方理公约等手续；公开（5）制度健全；米）服务标准、收费依据及服务标准符合合同标准；约定；档案资料齐（7）应用计算机系统全，保管良好；对业主及房产档案、物（6）内容合法，业管理服务及收费情手续完备；况进行管理；（7）有专人维护，（8）员工统一着装，内容完整、准确、有持证上岗；效、更新及时；（9）进行物业管理服（8）分工种着装，务满意率调查，促进配戴胸牌；按规定管理服务工作的改进要求持证上岗；和提高。（9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施二、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用内容服务范围服务标准工时定额用材耗能备注项目1.供配电（1）保持配电房清（1）每周清扫地（1）-系统洁卫生；面及擦拭配电柜4工时/月（10）项中表面，要求地面工作服不包括高低无积灰，配电柜工具等根据配电房的表面无污渍；项目不同，24小时值按合同约定班监控工结算时）（2）检查变压器电（2）每日检查一按每天0.5压、断路器、隔离开关次；用电负荷高15工时/月小时计算高压熔断器及避雷器、峰时每日检查不配电箱、导线等供配少于二次；电系统的状况，用电负荷高峰时增加检查的次数，并抄表做好记录，出现异常及时处理；（3）委托专业单位（3）每2年测试、按3人，每对变压器、高压开关试验1次；1工时/月人8小时计柜进行测试、试验等（10kV变电所每算，每2年项目的维修保养；三年一次，35kV一次，合计变电所每两年一24工时/2次）年（4）对变压器外部、（4）每年进行2按3人，每高、低压配电柜进行次；4工时/月人8小时计清洁、保养；算，每年2（5）保证正常电力（5）计划限电、次，合计供应，内线计划限电、停电至少提前三48工时/年停电按规定时间通知日通知业主（使业主（使用人）；用人）；（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器（6）每年检测1设备的绝缘强度；次；（7）检测配电房内（7）每月检测1按每年3人消防器材，保持消防次配电房内消防2工时/月8小时计算器材完好；妥善保管器材；高压操作高压操作工具；工具每年按规定送供电部门检测；二、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用内容服务范围服务标准工时定额用材耗能备注项目内容服务范围服务标准工时定额用材耗能备注3.给水按每天1人项目（2）检查与维（2）每日检查容器密封30工时/月系统1小时计算1.供配电护（压力8）容潮湿器及天气及时压力，（表，8）持续无渗漏保持配电等4工时/月按1人每系统部件；采用抽湿或红外线房内主要电器设备天8小时按市防疫部（灯泡烘烤3）饮用水水等方法，（3）干燥饮用水水；保证池设备在（箱）3工时/月计算，6门规范要求质保检验持配电；房内主要每6个正常的月清洗温一次，度范围内清洗天合计（指每一个送检。电器设备干燥；后水质作高工作同步检验，检验水池、箱）按48每工时年2人温天气开启降温合设格方可使用，消杀。16小时计备及采取必要的降算温措施（房间及变（按合同约（4）水泵维护（4）保持泵房清洁卫生，30工时/月定范围结及压器检查；）地面排水畅通，每三个月算）（9）检测配电清洗房1（次9）每泵房；水月检测泵运1次行；（指每一个8工时/月按1人每内有无蛙、鼠、蚁正常，各等种仪表计量正常，泵房、站）天8小时虫害，如发现马阀门上开关灵活，发现滴漏计算采取措施杜绝；及时维修；消防泵、喷淋（10）填写运行泵记、污（水10泵）每日等不经常填写启动运1录，建档备查。的水泵行，每记录新式月启动归档次，备保持水泵能正常运行，每查。月检查1次消防泵及管道2.道路系（1）车行道路路（1）每日巡检路面18工时/月*（按合同约阀门，使之处于完好和正统况检查与维护；无明显坑洼、龟裂、万平方米定结算）常开启状态；水泵运转部2（）道板路面与定期加油破损，保、啃边持润滑灵活，侧石无。人行通道检查与楼维内压力明显供水管破损；道如及有，泵房、护；水塔、水进行维护；箱等损坏、漏水、脱落或零（2）每日件残损巡等及时检路面修复；无明显坑洼、破损、（主要包括按每天2人（5）给水管网（5）每道板缺失年对明；装给如有，水管6.6工时/月维护。道进行进行维护；1次全面检查维修，除锈工具、8小时，共除锈材料等计5天计算（（按315）交万平方通标志冬季做好防的（3）每日护工作。明巡检交通装15.工时/月按15万按实结算或米测算）检查与维护。管道检标查志锈蚀、标现线与象，对交通设轻按合同约定平方米管度锈蚀应将脱皮清施齐全、完好理。干净如有，，结算）理面积测在管道干燥进行维护；的情况下，涂算3.给水系（1）检查与维护刷防锈漆两遍（1）每日，检然后查再刷1次34工时/月（按合同约（按每天两遍面漆。统水池（箱）及部件；水池（箱）入水孔、（指每一个定结算）1人1小进水管、溢水管、水水池、箱）时计算；位计、浮球阀和各类零星修补闸门；表面和支架按每月4不锈蚀，漆膜脱落小时计处及时修补，保持算。）池体结构完好，无渗漏；4.建筑（用材耗能主要指：达检查保养及维每三个月全面检查一次，30工时/月本体公修（包括：共发现公共部位有渗漏、损按合同约定不到使用共部位（按15万结算）“两金”的用楼道、门厅、坏等及时修复，保证房屋平方米管理修理项目屋盖、外墙面、的完好率面积测算）基础及其它共用部位）二、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用内容服务范围服务标准工时定额用材耗能备注项目5.排水系雨污水管网检查与维楼顶每6个月检查清扫25工时/月：（耗材不包括：统（按15护,一次并清理雨水口，雨用能按合开挖更万平方米(雨水管指室外落水管，水口开裂、破损等及时更同约定结换堵塞测算）污水管网指房屋本体换；每年雨季前疏通管算或按实雨水管部位)道一次；排水设施定期结算）道等维护，保持完好；每周清扫1次排水明沟内的泥沙纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；6.智能化（1）对监控系统定期每月一次，保持系统状8工时/月[主要包括按1人8系统进行检查与维护态良好，工作正常。（1）-小时计（2）对周界报警系统每月一次，保持系统状8工时/月（7）的算）定期进行检查与维护态良好，工作正常。劳动工具2.（按（3）巡更系统定期进每月一次，保持系统状8工时/月检查设备15万平行检查与维护态良好，工作正常。更换另