某某小区管理方案目录第一章物业基本概况┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第二章物业服务范围、内容及标准┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第三章机构设置及人员配备┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第四章物业管理费用测算┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第五章前期工作计划┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第六章有关配套建议┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈前言：某某小区计划于2007年10月竣工。“兵马未动，物业先行”，小区物业管理前期的各项筹备工作已迫在眉睫。对此，就有关问题多次向开发商咨询，在此基础上拟定了一个物业管理初步方案，谨呈领导审阅。第1章物业基本概况（一）基础设施情况：1、占地总面积：约万平方米；2、建筑总面积：平方米；3、绿化率：40%，绿地面积：约8000平方米；4、住宅楼2幢：编号；5、消防中控室1个（与安全监控室一体）设置在；6、电梯共计4部（客）；第2章物业服务范围、内容及标准小区物业服务范围、内容及标准项目范围工作内容（一）小区规划红线范1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织综合管围以内，涉及公实施；理共事务的管理2、每年一次对小区房屋和共用设备设施进行安全普查，根据普查结果制定维修计划并组织实施；3、每天有专职物业人员负责接待和处理服务范围内的公共性事务，受理咨询和投诉；夜间有物业人员值班，处理急迫性事务，水、电等急迫性报修15分钟内到达现场；4、有健全的物业管理规章制度，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；5、与小区业主签订物业管理服务协议；6、全体物业员工统一着装，持证上岗；7、每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意率达到90％以上。（二）小区房屋及共用标准要求：小区内楼房、共用设施设备、基本共用设设施、设备的日市政设施运行正常、维修养护及时。包括：施设备常维护（电梯、1、按计划做好小区内楼房及共用设施设备的管理水泵、暖气等）日常养护和维修；2、小区内护栏、围墙、路灯、楼道灯、绿化等公共设施、设备正常使用，道路、甬路、步道、活动场地平整清洁，边沟、涵洞畅通；3、雨水、污水管道保持畅通，雨水井、污水处理等相关设施无破损；4、负责小区智能化设施的日常运行维护，保证性能良好；5、每年清洗一次楼房外墙。（三）小区规划红线范1、树木成活率保持100％，及时进行补裁补绿化管围内的绿地、绿种与品种的更新；理化管理、养护2、绿地、草坪、花木养护及时，基本做到三季有花，四季有绿，保持常青常绿。（四）小区规划红线以标准要求：卫生清内，业主户门以1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，洁服务外的区域有明确的分工和责任范围；2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站，对垃圾站、桶及垃圾进行管理并及时组织清运；3、每日对保洁服务范围内的环境进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4、对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等门、窗、楼梯扶手、拦杆、墙壁等，进行每日一次清扫；5、定期向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6、雨、雪天气及时对小区内道路积水、积雪进行清扫。（五）小区规划红线内，1、夜间对小区重点部位、围栏、道路进行不少安全管业主户门以外范于三次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；理围2、如发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。（六）机动车、非机动1、有固定的机动车、非机动车存放场所，有车辆管车的停放与出入健全的管理制度和管理方案；理2、对进入小区的机动车辆进行登记，出入凭证；3、保证停车有序，长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利、义务等。（七）小区消防设施的1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；消防管维护及消防管理2、消防设施有明显标志，定期对消防设施、理设备、器材进行巡视、检查和维护；3、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能，有突发救火预案。（八）小区内电梯的养1、保证电梯24小时运行，设置专人管理，电梯管护、运行、维修确保技术性能良好；（或安装监控探头）理2、电梯维修一般安排在生产使用间隙进行，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工。第三章物业机构设置及人员配备（一）、机构设置：北京市远望物业管理有限责任公司项目部办公室：客户服务、保洁服务、绿化服务工程部：综合维修保安部：消防（安全）监控、小区巡视（二）人员编制：物业管理、服务人员编制表序号部门项目部门员工合计经理主管1项目总经理112办公室1773工程部1234保安部11011合计1319231、物业管理人员：4人1）项目总经理1人（负责小区物业服务的全面管理工作）；2）办公室负责人1人（负责小区的客服、保洁、绿化管理与服务）；3）工程部主管1人（负责共用设备设施的运行、维护与综合维修服务）；4）保安部主管1人（负责小区治安、消防、交通等安全管理）。2、物业服务人员：6人1）客务服务：1人（负责处理小区业主投诉）；2）财务出纳：1人（负责日常费用开支管理，会计业务由公司兼职）；3）文秘档案：1人（负责本项目部的文秘和资料档案管理工作）4）保洁服务：2人（负责小区内公共区域、环境的卫生清洁）；5）绿化管理：1人（负责小区绿化、绿地、绿摆的管理与养护）；3、工程管理人员：2人1）综合维修：2人（负责小区土建、设施、房屋等维修服务）；4、安全管理人员：10人1）巡逻保安：6人（负责小区白天和夜间的安全巡逻）；2）消防（安全）监控值机员：4人（负责小区消防及安全监控室的运行值班）；（三）人员选配1、项目总经理：本科（大专）以上文化程度，从事物业管理工作5年以上，担任过类似物业项目经理或专业公司相同职务2年以上，本人有很强的事业心、责任感，政治素质良好，具有扎实的专业知识和丰富的实践经验，作风稳健、学识广泛，善于沟通，具有统揽全局的能力。2、部门负责人：大专以上文化程度，从事物业管理工作3年以上，担任过本专业的相应职务1年以上，有比较丰富的实践经验，具有厚实的业务知识，具备独挡一面处理事务的能力。3、基层人员：中专以上文化程度，从事物业管理工作一年以上（领班级2年以上），本人有某一方面的技术专长，有良好的敬业精神，具备完成本职岗位工作的能力。（四）人员培训1、培训要求：派到新项目的人员和新招聘的人员，上岗之前由公司进行严格的岗前培训，以达到熟练岗位职能和工作流程。2、培训内容：培训对象按层次分为中、高管理督导层，员工执行层和基本操作层。培训内容分为企业理念，管理实务，专业技能、政策法规等方面。培训形式包括岗前、岗职、交叉等多种形式。岗前培训包括：物业概况、项目介绍、职业道德服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技能、形体训练等课程。3、培训计划（略）：（五）劳资管理1、劳资管理：劳资管理采用以职定位、以岗定薪，对员工实行职级管理，一级对一级负责，上对下的工作实行严格的督导检查并认真记录。实行“员工手册”和“激励制度”，依据国家法律、法规和北京市有关政策处理劳资关系问题2、员工福利：凡属正式入职本公司的员工，均需签署劳动合同，享受企业福利，按照北京市规定由企业和员工个人分别按比例缴纳社会统筹“四险”，即：养劳保险、失业保险、医疗保险、工伤保险。第四章物业管理费用测算1、小区物业管理费合计：万元/年（不含能源费）1、物业管理费标准：元/月·平方米2、各项费用测算明细表（附后）二、前期一次性开办费用合计：万元详见：《物资装备购置计划表》（附后）（一）、小区物业管理、服务人员费用测算表序工作岗位数量薪资标准月薪金额(元)备注号（职务）（人）（元）（小计）项目经理150005000一、办公室879001负责人1250025002客户服务1120012003保洁服务260012004绿化管理16006005文员18008006出纳18008007库管1800800二、工程部344001主管1200020002综合维修212002400三、保安部11100001主管1200020002监控室值班48003200消防、安全3保安人员68004800巡逻小计2327300计提费用27300*46%12558按北京市规定计提比例为46％；员工加班27300/22天*2天2482包括福利以上合计42340元/月14％，“四险”32％人员工资总计42340/月*12个月=508080元/年（二）工程维修养护费用：1、弱电系统（含消防）：元/月×12月=元；2、各种水泵（含附属配套）：元/月×月=元；3、设施综合维护（含房屋）：元/月×月=元；4、电梯维保：元/月×4部×12月=元。工程维护费用合计：元（三）卫生清洁费用：1、生活垃圾清运：元/月×12月=元；2、消杀费（杀虫、灭鼠）：元/次×4次/年=元；3、清洁低耗品：×0.15×12=元；4、外立面清洗（估算）：平方米×元×1次/年=元。保洁费用合计：元（四）安全管理费用：1、安全监控设备：×12=元；2、消防器材（更新率20%）：×20％=元。安全管理费用合计：元（五）物业运营费用：1、办公费：2000元/月×12=24,000元；2、通讯费：3000元/月×12=36,000元；3、交通费（含采购）：5000元/月×12=60,000元；4、工作餐费：人×元/餐×260天=元；5、节日装饰费用：8,000元；6、业务活动费用：15,000元。物业运营费用合计：元（六）绿化、绿摆养护费用：1、绿地养护：8000平方米×元=元；2、绿摆费用：元/月×12月=元。绿化养护费用合计：元（七）开办费摊销：1、÷5=元；开办费摊销费合计：元（八）管理酬金：前七项之和：×10％=元管理酬金合计：元（九）营业税金：上述八项之和：×5.5％=元；营业税金合计：元（十）物业保险费用：1、共用设备财产险（估算）：