PART1商业综合体概述PART2商业规划要点PART3徐州项目商业规划PART4设计管控的内容PART1商业综合体概述一、商业综合体概念二、商业综合体特征三、商业综合体的现状及发展趋势四、贩物中心与百货的差异1、商业综合体概念?每座城市都需要带领其步入国际化的城市综合体—建筑大师勒〃柯布西耶?商业综合体—就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。按特点可以分为两类。城市CBD中心的商业综合体、城郊结合部商业综合体。如巴黎拉德芳斯、北京金融街、上海陆家嘴等。2、雨润城市综合体?雨润城市综合体：是集高端百货、国际院线、文化休闲、主题娱乐、儿童体验、国际商业街区、美食广场、酒店、住宅于一体的一站式城市生活中心。旗下有三大产品线和六大主力业态。3、商业综合体特征高可达性–位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网高密度、集巨大的社会效络。约性应和升值潜力历所处城市位置和庞大的规城市的景观和标志，人口密模，注定成为城市名片，产度大、昼夜人口、工作日与生巨大的社会效应，并随着周末人口，功能不同而形成城市发展而升值。互补城市综合体的特证土地使用均衡性整体统一性注重均衡的土地使用方建筑风格统一，各个单式和最大限度地利用土体建筑相互配合，影响地资源，避免土地过分和联系，与外部空间整集中于某一特定功能。体环境协调统一。功能复合性可实现自身完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。4、商业综合体的现状及发展趋势?1）当前现状?截止2012年底已开业购物中心3017家、总建筑面积超过20000万平米，预计到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。?2）呈现特点?（1）中国购物中心行业集中度低，尚处于发展阶段：排名前四位开发商占行业总量的比重仅为6.6%，说明行业成熟度不高，市场处于自由竞争状态，机会和空间依然很大。?（2）上海成为中国购物中心发展相对成熟的市场，购物中心的定位特征也呈现多元化。?（3）除华润、恒隆、中粮、万达等知名品牌开发商外，众多实力派品牌开发商进入零售不动产，增添了新的发展活力：如瑞安、格瑞、中航等。香港恒隆济南恒隆广场中粮上海大悦城华润杭州万象城?（4）新生代购物中心操作更加专业、规范：选址符合城市建设和规划方向，类型更加多样化、前期规划和设计更加缜密、营销手段更加丰富多样化。业态配比成都九方中航城购物中心一层平面布局?（5）购物中心的娱乐体验将得到强化：服务经济的下一步是走向体验经济，商家将靠提供这种体验服务取胜（托夫勒第三次浪潮）。阿联酋购物中心室内滑雪场釜山新世界百货可眺望到美丽江边与水上公园的韩国休养型温泉，22种风格的浴池、13种主题的蒸汽房供广大游客尽情享受。室内高尔夫练球场上海K11种植园上海K11猪仔乐园?（6）儿童业态比重不断加大、新型业态不断涌现：4-2-1家庭模式促进儿童业态比例不断加大，海洋馆、仿真冰场等新型业态成为购物中心竞争的创新手段。杭州西溪印象城游乐婴儿游泳和悠游堂儿童娱乐海洋剧场长兴嘉兆海洋城综合体千海种底海隧洋道生物?3）存在问题?（1）开发商资金压力和投资风险加大：土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上升，加之融资渠道的比较单一，没有充足的资本和资金链的保障，购物中心开发将难以为继；?（2）缺乏专业人才和团队导致项目失败：购物中心开发涉及选址、规划、定位、业态组合、招商、经营方面的专业理念和运作，因人才的缺乏加之经验的缺失，使项目在开发、规划、招商及后期运营的各个环节都可能存在风险。?（3）项目千店一面、缺乏竞争优势：由于商户资源及商户连锁发展能力的有限，使购物中心招商面积困难，导致千店一面缺乏差异化特色。?（4）二三线部分城市购物中心已现泡沫：?二线城市如成都、沈阳目前和未来800100%700累计商业建筑面积（万平?增长率（%）80%?将入市的购物中心项目已超过市场600?需求，三线城市如珠海、中山、海50060%400?口、银川商业建筑面积今增幅达84%，30040%200?二三线城市在商业地经验经历一轮20%100?发展高峰后，将面临新的拐点。00%2002`03`04`05`06`07`08`09`10E`11E沈阳累计开发量4）未来趋势?（1）拓展区域：商业综合体正在由一线发达城市向二三线城市乃至四线城市普及；?（2）发展方向：社区型、邻里型；?（3）操作模式：精细化、主题化；?（4）业态规划：餐饮娱乐等体验业态比重将进一步加大。深常圳熟欢印乐象颂城5、贩物中心与百货的差异1）概念方面的差异?百货店：是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态；?SHOPPINGMALL：是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。要有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美学与商业功用结合。西雅釜图山太新平世洋界中百心货2）最本质的差异【商业街区】是购物中心的灵魂，将所有组合业态有机联系的纽带，通过人性化设计解决顾客疲劳感，提高顾客滞留时间达2-5小时。【业态丰富】将百货、超市、专业店、专卖店、餐饮、娱乐等业态一网打尽、融为一体，满足一站式、休闲式、体验式消费新需求。3）其它方面的差异百货公司购物中心业态构成零售业态，以购物为主多业态复合，集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体盈利方式通过专柜销售收入的分成方式获利，统一收银通过分租物业的租金收入方式获利，分散收银经营模式以商品为主导以物业为主导物业体量通常选择中等规模物业体量较大，包括占地面积、建筑面积和停车面积平面布局采取柜台销售和开架销售相结合方式采取独立店铺为主的店中店形式购物环境以商品岛柜方式布局，环境较局促较大的建筑空间尺度，购物环境良好消费人群消费人群有限且较为固定消费人群较广且有众多随机消费城市功能作为购物场所，服务特定商圈的消费人群城市商业主体、城市消费文化聚集和地产物业需求发展阶段发展空间有限，亟待变革新兴行业，仍有较大的提升空间22PART2商业觃划要点一、商业综合体优化的开发流程二、商业规划对设计过程的管控三、商业规划要点1、商业规划原则2、商业规划要点1、商业综合体优化的开发流程项目选址商业规划建筑设计工程建设招商运营1、城市区位1、开发定位1、总体规划1、成本控制1、招商计划2、交通条件2、体量规划2、建筑设计2、材料及设备2、租金制定3、招商策略3、经济发展3、物业配比3、外立面设招标采购4、招商策划计、进度控制4、城市规划4、业态配比35、团队组建4、空间设计5、人口分布5、功能分区4、工程质量6、统一管理5、交通设计6、用地性质6、平面布局5、资金计划7、统一信息6、景观设计7、用地指标7、设计任务书系统7、照明设计7、统一服务、财务测算88、装饰设计8、统一营销2、商业规划对设计过程的管控施选概方初工址念案步图拿设设设设地计计计计1、总觃概念1、市场调提交功能布研；设计确定；1、商户落参与图纸会2、可行性报2、提供主力局：涉及业种位：标示零审，重点确认业态及特业房告；分布、商业动售、餐饮、娱商户落位情3、项目定产技术条件；线、广告位乐功能布局和况，复核交场位；3、方案设3、主力商户计；置，及主力店品牌落位。条件，审核方2、商铺交场案是否满足经预招商；4、方案评审和特业建筑要4、设计仸务意见签批、提条件。营管理要求。求。书。交。3、商业规划要点1）商业规划原则?交通优先：?1）根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局，将商业功能优化布局在交通最优位置；?2）人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人，场地内部只有人行，车流和货流全部从场地交通优先周边进入建筑地下。?功能分区：?1）按业态彼此之间的功能对应关系布置；?2）根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业公共先规划功能态；?3）遵循建筑设计的基本规律。空间后设计分区?突出商业：????1）商业在城市综合体中占据主导位置；?2）在规划布局和城市形象中突出商业，体现可达性和可视性；突出商业?3）订单式的地产开发，进行主力业态的预招商。?公共空间：?1）室外：商业广场、集中绿地和景观水系；?2）室内：收放有度、错落有致、流畅通透。2）商业规划要点（1）功能分区（2）建筑形态（8）剖面设计（3）交通组织规划要点（7）平面设计（4）商业动线（6）房产条件（5）业态定位（1）功能布局住宅、商业要动静分区：住宅相对集中，形成社区并与商业进行分离；持有商业要相对集中并与可售商业形成区隔，有利于后期经营管理。星级酒店和甲级办公（若规划）尽量沿城市主干道显要位置独立设置，体现项目整体档次和形象。公寓（若规划）：作为商业主体上部的高层建筑群出现，应尽量沿商业主体的边缘布局。丰县雨润广场（2）建筑形态外立面（新加坡ION案例）体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围，强调结合当地文化、历史进行设计；计出独特的立面造型，并将购物中心的名称及图案标志进行展现，以突出企业形象。入口：购物中心主入口为一级入口，起到统领全局作用，醒目沈阳万象城外立面并有迎客功能，要重点设计；百货主力店出