九龙国际商贸中心开盘前推广方案一、项目分析1、产品分析　项目套数面积总面积可售总额预订套数预订面积预订总价物业类别商地上商铺19026237.0329739.41131833323324795.8611520000铺9＃单层商铺331271.14698466000沿江商铺472231.28401631210416750000住宅486050.136050.1311433695000小计31835789.5435789.54151981796425211.8612270000小结：无论从套数、面积、可销售金额上来看，本项目主要以地上商铺（含单层商铺）为主。2、客群分析截止2008年8月13日项目来访客户共计296组，回访138组；来电78组。（1）客户区域分析华丰镇其它乡镇厦漳泉其它未注明19015321247客户区域分析16%4%华丰镇其它乡镇厦漳泉11%其它5%64%未注明（2）客户职业分析公务员农民私营企业主个体经营户公司职员自由职业者未留421413452327132客户职业分析公务员14%5%农民45%4%私营企业主个体经营户15%公司职员自由职业者9%8%未留（3）、客户反馈问题总结分析A、部分客户反馈项目距离县城较远，位置较偏，房价偏高，工程存在不确定性等。B、一部分客户感觉还是有一定投资价值。3、项目SWOT分析（1）、优势漳州市重点建设项目，华安县目前最大的商业楼盘；扼守县城南大门，紧邻城市要道漳华路；依托茶都奇石原产地优势。（2）、劣势工程进度缓慢、工程更改频繁；售楼部可达性较差；离县城繁华中心有一定距离，人流量少，人气不旺，商业建筑媒体效果欠佳。（3）、机会根据华安县城总体规划，项目扼守华安县城南大门，符合县城南拓方向。从华安县支柱产业茶叶、奇石发展趋势来看，必须优化茶业专业市场建设，规范市场交易行为，但目前在支柱产业茶叶、奇石的专业市场方面存在缺失，项目正是迎合市场发展需要而建立，具有较大的发展潜力。（4）、威胁华安产茶重镇仙都镇华仙茶都的运作不利局面对项目存在不良影响并存在竞争；华安县购买力较弱，县城房地产项目已经消化了华安县大部份购买力；华安人对专业市场的认同周期长，对项目存在观望态度，尽管项目在华安县已具有很高的知名度，但美誉度不够，售楼部来人来电量少；一系列的宏观调控政策，导致可能推广成本提高，降低产业的预期；商业店面量较大、去化速度较慢。二、2008年上半年推广工作总结1、DM派发派发对象：华丰镇个体经营户、漳州市茶叶批发市场、华安县客运站往返漳州与华安、各乡镇与县城之间的客户。效果评估：在点对点传播中，通过DM派发，使项目信息传播更及时、准确，同时也增强项目的知名度。2、致茶商朋友的信致送对象：漳州茶叶批发市场。效果评估：发送目的性较强，有针对性，让客户有效的了解项目。3、人员推广推广对象：安溪中国茶都推广、三明客户推广、漳州茶叶批发市场、漳州天福园奇石市场推广、华安县茶石业者推广。效果评估：通过面对面地与客户进行交流，规避售楼部可达性差的劣势，有效传递项目信息。4、电视媒介推广内容：春节拜年广告、项目三维广告播放（5分钟版本）。效果评估：有助于项目在华安县的宣传及项目形象的建立。5、户外广告内容：售楼部门口罗马旗更换、工地大门修建。效果评估：可视性好，具有较强的视觉冲击。6、网络推广内容：项目网站建立推广。效果评估：网站的建立有利于项目与客户之间建立互动的纽带，在网站推广上还需加大力度。小结：通过前一阶段的推广，本案在华安已经具有较高的知名度，但在美誉度上还有所欠缺。结合县城信息的传播方式，总体而言，人员推广、人脉推广及户外广告等传播途径对项目的传播效果较为明显，但由于项目售楼处的可达性较差，制约了售楼部的来人量。基于以上因素并从楼市大环境较为低迷的因素出发，在下一阶段主要推广工作主要还是放在人员推广及寻找项目突破口上，希望从在增强客户信心，打破客户观望状态上有所突破。在注重华安内部宣传的同时加强外围的宣传，以外促内，内外互动，扩大商圈。但08年上半年推广频率和方式总体偏少，推广费用预算较少，建议开发商在下阶段项目开盘前后应加大推广投入力度。三、关键节点1、5＃、9＃楼（即原4＃楼）单栋预售许可证预计取得时间：2008年8月。2、2008年9月8日厦门98贸易洽谈会招商。3、2008年10月售楼部搬迁。4、1－3＃、5＃、9＃楼预计开盘时间：2008年11月。5、一期工程竣工时间：2008年年底。四、下阶段推广计划1、总体目标巩固老客户挖掘新客户，在正式开盘前做好第二次的客户积累工作，为项目顺利开盘奠定良好基础。2、总体策略阶段目标：巩固现有客户，广泛积累新客户。以商业运作的方式建立客户信心，促进销售。推广方式：推拉并举，人员推广结合广告推广，注重项目招商。推广地域：外引内联。茶叶市场华安与周边地区并重，跳出华安，以外促内，内外互动，扩大商圈。3、目标客户群A、华安客户群：茶石业者、投资客。B、外地商家、投资客。小结：以茶及石产业经营者为第一客户群，销售招商一体化，以销售促招商，确保后续“旺市”；凭借“价格”落差优势，吸引投资客作为第二目标客户群（填充性客户群）。4、主要推广措施A、华安本土客户群加强项目形象建设及结合新的项目优惠措施（返租）力度增强客户信心，打破客户观望状态，促进销售。为加强市场建设促进市场以最快速度形成，以电话通知结合下乡主动接触新老客户为方式增强客户对市场建设的信心，打破客户观望状态，促进项目销售。B、异地客户群（1）主动对接各地行业协会、商会，以点带面，最终实现与业者的对接。（2）联系三明客户，以此为突破口，挖掘带动三明客户群。（3）主动对接漳厦旅行社，促进5幢写字楼的招商工作。由售楼部先行进行联系并接触，随着进展必要时由开发商出面接洽。C、活动推广（1）以厦门九八贸易洽谈会为节点，以现场展示及招商手册发放的方式主动对接外地客商，吸引外地投资。招商手册制作：1000份。时间：2008年9月8-11日。地点：中国厦门国际会议展览中心。参展人员：3人。（2）售楼部搬迁。D、产品推介（1）推出茶叶产销结合商铺针对华安县小茶厂作坊式生产特点，以漳州叶叶情茶叶有限公司进驻为契机，推出9＃楼店铺作为小茶厂茶叶生产兼销售用，以此吸引小茶厂进驻，促进茶叶产销一条街的形成。以罗马广告更换、海报及人员推广的方式进行广告宣传。E、开盘优惠活动开盘优惠以抽奖的方式汇集人气，烘托气氛。凡购买客户都可参加抽奖，每抽皆中。（1）老客户已预订老客户在5天内签订商品房买卖合同的在原先优惠的基础上再参加抽奖。（2）团购客户团购达到5套以上的客户可享受与老客户购买同等优惠。（3）凡在开盘5天内购买客户都可参加抽奖。奖项设置：一等奖：1名（抵购房款1万）二等奖：3名（如奖大冰柜1台）三等奖：5名（如家用电器等）鼓励奖：若干（如家用电器等）F、招商由开发商注册专门的商业运营公司，对项目商业市场进行统一的运营操作。以返租的形式增强客户对市场形成的信心，吸引客户入市。（1）在开盘前先对已经预订的老客户进行签约。（2）已预订客户签约完成后对客户表明项目即将提价,有意者限时（开盘5天内不提价）购买。（3）提价返租,凡购买项目商铺，以客户自愿为原则，均可享受三年返租优惠：第一年：返租金额以总价6％计；第二年：返租金额以总价8％计；第三年：返租金额以总价10％计。同时，在项目开盘5天内给予一定的价格优惠及物业管理费用的优惠。5、综述总之，在市场陷入低迷的阶段，应积极主动寻找项目销售突破口，在正式开盘前做好第二次的客户积累工作为项目顺利开盘奠定良好基础。