紫翔商城工作总结及后期推广计划1、工作总结：㈠已售和未售商业物业对比⒈已销售产品分析⑴已售铺面面积①在出售的房源面积中，购买80.12㎡的商铺占25%，其次为109.24㎡及小面积47.54㎡各占已售面积比重的20%。2在其余面积里，78.73㎡和132.83㎡所占比重为10%，57.24㎡、115.3㎡和107.67㎡所占比重为5%。已售面积比重20%5%5%10%10%25%5%20%⑵已售铺面位置47.54㎡132.83㎡109.24㎡115.3㎡1由已售铺面的位置图示中得知，东侧销售速度与西侧消化面积相差比率80.12㎡78.73㎡57.24㎡107.67为16%，可见客户群体更偏重于西侧商业物业。2客户更中意于西侧，这与紫翔商场的坐东朝西格局有着必然的联系，西侧紧邻向阳北街，购买西侧的商铺，变成坐西朝东，有紫气东来之意，这也是客户考虑的因素之一。已售铺面位置对比42%⑶已售铺面总价58%1商铺总价在20-30万之间的占到47%，依次为30-40之间占26%，20万之间占16%，40-50万之间占总价承受比例11%。2我们客户可承受的价格范围一般在东侧位置西侧位置20-30万的居多，这类客户的中意面积为80㎡左右和小面积47.54㎡之间。16%11%26%47%20万以下20—30万之间30—40万之间40—50万之间⒉未销售产品分析⑴未售铺面面积未售商铺面积109.24㎡所占比重最大，约占57%；其次为80.12㎡，约占19%；57.24㎡，约占14%；107.64㎡，约占10%。未售面积比重14%10%57%19%109.24㎡80.12㎡107.64㎡57.24㎡⑵未售铺面位置东侧铺面在未售铺面比重为45%，西侧铺面占未售铺面比重为55%。未售铺面位置比重45%55%东侧位置西侧位置⑶未售铺面总价未售房源总价30-40万之间占的比重较大，约占58%，依次为20-30万之间占到23%，40-50万之间占到14%，20万以下占到5%。总价承受比例14%5%23%58%20万以下20—30万之间30—40万之间40—50万之间小结：在已售房源中，80.12㎡所占比例较高，价位在20-30万元之间，西侧铺面与东侧铺面销售情况相差约16%。而在未售房源中，109.24㎡的铺面占了57%，价位在30-40万之间相应的占到58%，东侧与西侧铺面多出10%。由此可以看出，未售和已售房源对比，面积偏大，总价位偏高，是影响销售因素之一。㈡已租和未租商业物业对比⒈已租情况分析三层（3-13至3-28）已出租四层（4-12）出租⒉未租情况分析二层（2-19至2-23）未出租三层（3-11.3-12.3-14.3-16至3-21.3-29.3-30）未出租四层（4-1至4-11.4-13至4-17）未出租小结：已租17套，未租25套，分别占总套数的40%和60%。已租商铺中奥康力健身中心就占用了16套铺面，剩下的一套为售出后到期租户与业主自行租赁的铺面。在未出租商铺中，四层占了16套，约占未出租房屋的64%，三层占未出租房屋的16%；占各楼层出租套数：三层未出租占三层可出租套数的20%，四层为94%，而二层未出租占二层可出租套数的100%。㈢对购买客户的分析已购客户：本地客户已购商铺：12套，占已售商铺的60%；外地客户已购商铺：8套，占已售商铺的40%；已购客户区域对比40%60%本地客户外地客户㈣对租赁客户的分析根据目前紫翔商城租赁的商户来源分析，全部为平谷区域内本地商户。㈤对推广策略进行分析⒈商铺招商策略对于招商策略，以活动营销为主，我们采取了“免租期十个月”即首次签订两年合同，免收十个月租金。效果：可以更快的吸引租户进驻紫翔商城。⒉商铺销售策略①营销策略：“带租约式商铺”即购房后补签租赁合约。效果：可以吸引投资客户的注意力及投资欲望。②价格策略：以最低的价格，“3288元/㎡”起价。效果：比周边商业低是锁定客户的最本质要素。⒊商铺推广方式⑴根据广告跟进统计：户外广告所占比重最大，约为42%。其次为：报纸占23%；口碑及其他方式各占14%，网络占7%。主要推广途径14%23%14%7%42%报纸户外网络口碑其他⑵主要推广途径：推广途径来访比例来电比例成交比例备注报纸22%38%未统计户外广告45%24%未统计网络4%10%未统计⑶间接推广手段推广途径来访比例来电比例成交比例备注口碑营销22%7%未统计其他4%21%未统计DM单，围挡等㈥整体总结:通过以上对已售房源和未售房源及租赁状况、客户区域和属性的分析，我们有了一个清晰的认知，在对前段时间的工作进行总结前，先对目前项目的状况做一个梳理：已售商铺：20套～～本地消化12套，外地消化8套；未售商铺：22套；已租商铺：17套～～租户全部为本地商户；未租商铺：25套；租售分析20171512出售套数108租赁套数50未售套数：22套本地消化外地消化未租套数：25套接受项目以来，我们始终把销售目标放在第一位，尽快的为甲方回笼资金，先后我们建议对紫翔商城建筑格局进行改动，又对紫翔商城重新包装，从主题营销、外部形象、品牌推广等多层面多角度营建紫翔品牌；在晚报、京华时报、平谷区生活指南、商业街周边进行户外广告以及通过DM单派发等手段，使得项目销售和招商有所起色；在这期间，我们对招商策略及销售策略进行了调整，对租赁客户实行免租期十个月的招商政策，取得了显著成绩。在销售上，从推广的角度打出最低起价以吸引投资者目光，并以带租约商铺的营销策略捕获一些意向客户，从整体上赢取了主动权。根据每周的来访来电情况，对区域客户实时监测并分析后调整推广计划，效果显著。四层销售率达到了82%，也是最难以销售的部分。前一段时间由于项目自身因素，使得项目工作的开展面临停止，但是，随着自身因素的转变及市场有利因素的增加，工作正在稳步进行中。销售是紫翔商城的最终目的，面临销售的问题还有很多，但其本质还是离不开客户对紫翔商城的认可度，如何吸引客户的投资目光？如何解决项目自身的弊端？是我们下一步工作的重点。在如何吸引客户，拉动销售快速去化方面，我们坚持以策略为辅，主力推广，从客户的角度分析，根据前期工作的情况，我们还是以目前的销售及招商策略进行客户锁定，在推广投放上相应的加大力度。对于项目自身的弊端，如功能划分、商城门口的车辆摆放等问题，尚需研究及探讨。从销售的角度尽量来弱化弊端；或采取进一步与甲方沟通等方式予以解决。二、后期计划推广时间：2008.11-2009.11为尽快达到销售目的，本推广计划主要结合招商工作同时进行。2008.11-2009.11分三个阶段进行策略推广（2008.11-2009.1）投资培育期（2009.2-2009.9）快速消化期（2009.10-2009.11）价值拉动期推广时间媒体投放内容投资培育期报纸、户外以招商为主，突出活动优势，带动销售开展快速消化期报纸、户外以销售为主，从价格、价值两方面诉求推广网络、DM单价值拉动期报纸、户外商业价值显现，可适当的对价格进行调整投资培育期：2008.11-2009.1以招商拉动商业氛围，蓄积价值筹码，带动销售的开展报纸：京华时报、晚报、平谷生活指南。交叉进行招商和销售活动的宣传。户外：暂按目前状态进行，可适当增加户外投放点。快速消化期：2009.2-2009.9以销售为主，从价格、价值两方面诉求推广报纸：京华时报、晚报、平谷生活指南。从价格及商业价值方面进行的宣传。户外：暂按目前状态进行，可适当增加户外投放点。网络：通过相关房地产专业网站的传播，吸引客户。DM单：这一阶段可增加DM单的派发量。价值拉动期：2009.10-2009.11商业价值显现，可适当的对价格进行调整报纸：京华时报、晚报、平谷生活指南，推广应从稀缺性的角度进行宣传。户外：更换户外广告内容，从紧缺的角度吸引客群。阶段性投放力度：353025DM单20网络15户外10报纸50投资培育期快速消化期价值拉动期北京赢嘉联行房地产经纪有限公司2008-10-11