中中国国桂林桂林「水晶郦城「水晶郦城」」物业管理顾问建议书物业管理顾问建议书香港中奥国际物业服务有限公司香港中奥国际物业服务有限公司CENTRALCENTRALPROPERTYPROPERTYSERVICESSERVICESCO.CO.LTDLTD谨呈谨呈二零零八年元二零零八年元月月[[壹壹]]序言序言?桂林「水晶郦城」总建筑地面积10万多平方米，位于东环路以东，电子信息城以北，规划地块南端临东环路为交警指挥中心与桂林市110应急联动中心办公区，内设地下停车场，现分A区、B区开发，由点式高层和单元式高层，围合出多种绿地广场景观营造宜人的居住环境。水晶郦城地势及建筑群体蜿蜒起伏、藏风得水。?桂林「水晶郦城」2008年推出之巅峰巨作。它以浪漫热情的中西结合风格之多层、高层洋房等低密度物业为千余户尚层家庭构建美妙之高尚生活梦想。以个性鲜明的生态、内涵丰韵的文化、运行高效的效益之原则塑舒适、和谐、高尚之居住模式。建筑与环境一体化设计，绿化结合建筑朝向、外形渗透开来，实现建筑与环境、人与自然的和谐共生。以震撼水景观为核心的中央景观渗透融合中央景观绿地、宅间绿地、边缘绿化景观走廊，形成多重景观视界。以色叶树、常绿树、水生、湿生植物组成的中央生态核心绿地；以解决遮荫、减噪、造景功能道路隔离绿地；观赏性强的组团宅间绿地与支路绿化；屏蔽外界噪音、视线，保持社区安静和私密性的边界高大乔木，以及抗污染降尘植物组成生态、可持续的自然景观资源。?桂林「水晶郦城」是市区较大的自然风景区，全区规划占地面积约10万平方米，规划总户数1000多户，是自然山水林木为主体，集林荫大道、山水生态旅游、风光旅游、度假旅游、名胜古迹旅游、融棋牌竞技、科普知识、商贸购物、文体娱乐为一体的旅游胜地。?桂林「水晶郦城」景观营造采用风景林的手法，亚乔、乔木参差有致，常绿、落叶搭配有序，地被植物模纹剪行，形成视觉的强烈感受，给人耳目一新之感，突显出步入森林的感觉。选用植被种类超过数十种。为居民创造一处融于自然之中的惬意生活，人与自然的亲切交融，洗涤心灵的尘埃，忘却城市的喧嚣和疲惫，让自然的力量帮助找回原来的真我。?桂林「水晶郦城」在具有优越的地理位置和先进的硬件设施条件下，配合香港中奥国际物业服务有限公司于国内及香港多年之丰富的物业管理经验，可谓强强联合，定能使物业管理服务更完美。?我司将针对桂林「水晶郦城」之规模特色及独特条件，提出合适建议为开发商、业主制定一套切合需要的物业管理服务方案，以确保发展商及业主的投资能有保障及增值，住户及使用者得到尊上之服务。[[贰贰]]中中奥奥国国际际简简介介香港中奥国际物业服务公司成立于2007年，创立至今，公司一直锐意创新，更推动本地物业管理发展臻达国际水平，在物业市场和客户需求日趋国际化的前提下，透过与客户紧密合作，令我们的服务透明度大大提高，而以表现为本的服务宗旨，使我们物业管理及设施管理的综合服务团队，在香港及国内的业务扩展迅速，我们多元化的国际纲络确保客户可以获得全球如一的高水准服务。中奥国际物业拥有国内外多个知名物业行内专家精英组成，拥有一个精干高效的管理班子，一支勤奋敬业、技术精湛、服务优秀的物业管理员工团队，所有人员均按国家有关规定取得相应资格证书或岗位证书。公司实行透明化的标准管理模式，建立了科学的管理制度体系、严格的员工培训考核机制以及完善的人才储备机制，确保服务团队的综合素质和服务品质，为公司发展提供了坚实的保障。公司始终坚持以“优质服务、温馨家园、追求卓越、真诚奉献”为质量方针，外塑品牌形象，积极营造舒适、文明、安全、整洁、优美的居住环境，创造和谐社会。公司充分认识到“二十一世纪是质量的世纪”，为紧跟时代步伐，与时俱进，不断提升服务品质，以适应广大业户的需要，公司全面导入ISO9000质量标准体系，遵照ISO9001：2000质量管理体系、ISO14001：2004环境管理体系、GB/T28001-2001职业健康安全管理体系的标准，实行三标一体化的管理。运用先进的管理手段和全新的服务理念，为顾客提供优质、环保、安全的物业服务。展望未来，公司将继续以客户需求为导向，不断健全完善的管理体系，寓全方位的服务理念于物业管理工作之中，不断创新，努力探索行业可持续发展之路，建成集专业化、规范化和现代化于一体的物业管理企业。[[叁叁]]物物业业服服务务公公司司参参与与物物业业开开发发的的过过程程对对开开发发商商之之意意义义一、根据物业开发的基本程序,即投资决策分析、前期工作、施工准备、工程管理和质量验收、销售与接收和售后物业管理阶段。为使开发商建设的楼宇便于管理,楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计,施工准备时介入其中为最佳时刻,因在这时管理公司可在兼顾发展商利益的条件下,更多地为业主的生活质量和便利考虑，从物业管理的专业角度提出客观的意见,为「水晶郦城」发展商省去一些不必要的支出,又为今后业主的生活带来方便。二、物业开发既要重视房屋本身的工程质量,更应考虑房屋的使用功能以符合时代发展的需要。工程质量问题主要由设计质量、施工质量、材料质量三方面考虑,若不及早介入而造成"先天不足,后天难补"之情况,进而令管理费入不敷出,更甚至影响后续销售的顺利开展及发展商声誉。为确保物业建设质量和使用功能完善,除发展商、设计单位、监理公司、施工单位须执行国家有关标准外,物业管理公司参与物业开发的全过程是一种有效措施,而此措施可以：1、能够完善的使用其功能；2、能够改进房屋设计的具体要求；3、能够监理施工质量；4、能够为施工验收和接管垫定基础；5、便于日后对物业的管理。三、除传统意义上的楼宇维修养护、清洁绿化、保安及消防外,物业管理顾问已扩展到配合管理运作的工程咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用的衔接,物业管理费行情调研和预测，在确定目标客户群后对其管理收费的承受能力及法规的限制、物业租售的推广、智能系统化服务、保障服务等全面服务。四、举例如下：1.某服务式公寓于建筑期间已委任本公司为前期管理顾问,销售亦甚为理想，而本公司为着后期管理运作成本控制及住户可承担管理费水平考虑，特别提出大厦应设置视像门禁系统及为供电系统设置分表，此举分别减省后期保安人员的配置及解决公共用电和住户用电的问题。2.某综合大楼分别由酒店式服务公寓、住宅、办公楼及商场组成，本公司特别提醒由于用户之用电用途不同,发展商应向市政府供电局申办物业不同部分的供电。3.某住宅大厦由于交付使用时，各项设备未能达到交付条件，由于销售非常理想，开发商为避免因延迟交楼而要赔偿小业主，我司特为其建议一套交楼程序及设有前后出口之交楼地点及路线致使开发商能成功将百分之九十以上之楼宇交付给小业主而未有投诉。4.某住宅小区开发商为了速销旗下物业，决定提供一个十分豪华，设备十分完善的会所作为小区的卖点招徕顾客。但站于物业管理顾问的角度，我司已多次提出这样的一个会所会导致后期高昂的维修及保养费用。我司建议削减部分会所设施及提供一个简单的员工架构去管理以削减开支。惟开发商未有接受有关建议并将会所管理发包。致使该物业管理费日渐激增，高于市场水平，大量住户的不满导致空置率高企。5.某住宅小区楼盘之开发商非常着重小区保安之完善程度，并聘请专业保安系统供货商提供设计智能化方案及报价，未经我司比较不同供应商之前，金额为人民币七十万元；唯我司成功地于国内其他地方寻找到同品牌及用途之智能化保安系统设备，连运费及关税后，开发商只须付人民币四十万元便可进行安装及使用。[肆]物业服务项目组织架构我司将结合港式物业管理水平及分部地区性管理经验，组成项目专案顾问团，为桂林「水晶郦城」提供专业服务。香港中奥国际组织架构香港中奥国际物业服务有限公司人培质财力训量务心资心管心控心预源理制算中中中中桂成广泉林都州州分分分分公公公公司司司司?庞大网络服务，加上丰富之专业经验，组成全国性数据库。[[伍伍]]物物业业管管理理服服务务形形式式物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着细心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并透过长期的改进和提升，使每一座物业的收益和投资潜质得以发挥。而此[投资管理]的哲学，使业主能充分保障其不动产投资价值，不但使其保值，而且更能使不动产增值。一、物业管理服务事项：1.物业建筑物共享部位(包括楼盖、天台、室外平台、梁、柱、内外墙体等承重结构部位,外墙面、电梯前庭、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、电梯井道、电梯机房、空调机房、电表房、变电房、配电房、水泵房、污水处理房、垃圾房、消防监控及管理控制中心、行人道、车道、管理用房等)的正常使用、维修、日常养护,使之处于良好工作状态。2.物业建筑物共享设施设备(共享的排水管道、集水管、公用水箱、中央空调、加压水泵、供配电系统、电梯、机电设备、共享照明、公用天线、消防设施设备、供水系统、污水处理系统、智能化系统、保安防范系统等)的维修、养护、管理和运行服务,使之处于正之工作状态并得到良好的养护。3.物业规划范围内属物业管理范围的市政公用设施(包括道路、室外上下水管、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、绿化地、停车场等)的使用、维修、养护及管理,使之处于良好工作状态。4.车辆行驶及停泊的管理，达到道路顺畅，车辆停放有序的状态。5.实施公共秩序的治安管理，配合先进的保安设备及监控防范系统，进行24小时的值勤巡逻，保障治安秩序良好，安全防范严密有效。6.结合先进的消防配套系统实施消防管理，制订合适的消防工作计划，建立完善消防管理制度，落实消防管理工作，举行定期的消防演练。7.进行内部档案处理，建立物业所有人、使用人的档案及相关物业资料的归类整理,做到清楚明了。8.物业公共环境卫生的管理,