宝瑞花园营销费用预算报告2008年4月宝瑞花园营销节点及推广费用预算推广节点划分工程形象、广告、销售是房地产营销三个紧密配合的点，步骤必须一致，必须保证广告、销售、工程推广的有效整合。否则不能引导出有效消费力。根据项目开发进度，建议正式开盘时工程进度必须达到以下条件点：工程进度卖场形象推广节点主要阶段推广目标工程开工临时售楼部08年4月-26日导入期炒作片区与项目认知阶段，前期宣传，接受咨询，累积客户群，投入使用预热期为正式销售做准备工作；地下室出地面,主新售楼部落成08年6月--春节期间正式开盘成功销售第一期单位的45%以上体部分二层完工与强销期推广节点及销售目标示意图：销售率销售率盛40%60%认购入市大完成登记亮相开销售盘；30%08-4月4月-6月08-609-元旦08-元月底春节前月导入期开盘强销期持续期二期预热预热期正式开盘前分阶段营销工作安排本方案围绕项目高度的整体定位，充分调动“气”、“势”元素使之全方位贯穿整个营销脉络；同时将项目一期营销战略划分为4个重要时段：（一）、营销周期划分：第一阶段：4月～6月—导入期第二阶段：6月～12月—开盘预热期第三阶段：元旦—第一期正式开盘第四阶段：元月～春节前——强销期?推广目标：积累客户，解决项目最大的营销障碍——潜在目标客户对项目认知度不高的问题?推广切入点:一种全新的时尚健康生活方式、创新型的物业产品与红古区健康高尚人居?营销脉搏：时尚的健康＋优质的产品＋项目品牌塑造（二）、开盘前分阶段营销推广推广进程——项目品牌确立与营销的核心目标阶段推广总目标：完成项目品牌的高度建设，达到积累符合目标客户定位并有购买动机并产生购买行为的有效客源。客户购买的三步曲：决策心理驱动进程——第一步、又有一个新项目——昊然风景——凤岭核心区、民族大道第一排——项目导入期通过公关活动以及媒体报道引起公众高关注度,从而建立项目知名度。第二步、成为区域竞争项目——昊然风景作为凤岭片区极具竞争力楼盘！——开盘前期逐步导入目标客群的特质,培养对项目的认识,建立认知度。第三步、客户购买非昊然风景莫属！——强销期传播项目强大的产品核心价值以达到全面深入理解项目价值，形成高度的购买忠诚度。（三）、营销推广执行方案架构：项目核心利益诉求：时尚健康生活＋优悠生活特区公共资源地面推动公关造势终端展示电台、电视户外系列广告楼盘现场包装主流报纸楼书、宣传物料题优悠生活体验之旅样板间/样板区DM直邮营销活动现场高端杂志?巡展展场布置?电台广播广告（四）、营销推广策略阐释：通过以下开盘期市场营销计划的实施，不仅力求有效的解决项目现实的障碍购买的问题点，且使楼盘在板块中有很好的知名度和公众好感度，同时也积聚很强的人气，为下一阶段本楼盘在强销期的继续热销奠定良好的基础。1、导入期媒体策略时间：07年6月-9月目标：前期宣传，塑造形象，接受咨询，持续累积客户群；反馈市场信息，及时调整营销策略。1）户外：沿民族大道两侧,发布项目形象引导旗；市内部分路段安排2－3块户外广告牌（投放一年）。2）工地包装：沿民族大道一侧,利用围墙发布形象广告，并树立户外广告牌3）车体广告：直达琅东车站的三至四条路线，每条线选择2~3辆车4）推广物料：包括楼书3000份、形象海报3000份、折页3000份、手提袋3000个、户型单张5000份等5）销售物料：销售相关文件（置业方案、价目表、合同等）3000份。备注：前期导入阶段，暂不考虑报纸广告、电视广告、电台广告等2、蓄势预热期时间：07年10月—12月正式开盘目标：打响知名度，蓄势引爆，为正式销售做准备工作；利用开盘前期的冲刺，让积累的准客户心动变行动。1）重要活动：以活动形式聚集目标客户。如“优悠生活体验之旅”——形象导入期的客户累积与激励策略（具体活动方式待定）2）杂志广告：《榜样》《新地产》等专业杂志。3）报纸广告：塑造项目形象，配合开盘日期媒体规格主题形式备注12月－元月南国早报半版昊然风景民族大道第一排时尚作品；硬广开盘前20天，每周2个半版凤岭东健康社区；优悠生活缔造者；计约5个半版凤岭时代·优悠生活；优悠生活区；12月底南国早报整版隆重开盘硬广开盘通告4）电视广告：广西台（具体栏目待定，开盘前一个月）3、开盘强销期时间：08年1月－春节前目标：成功开盘并实现销售一期60%以上的目标。系列活动、内部预定在准客户中形成良好口碑基础上，通过开盘活动掀起销售高潮，造成强烈的心理反差，并造成市场的稀缺感。媒体策略报纸广告：日期媒体规格主题形式费用预算（万元）元月南国早报彩色半版答谢与贺年硬广计约3~4次半版（五）、营销费用估算原则：宽备窄用一期营销费用基本预算：项目费用预算暂按销售额2%的比例估算。……特别说明：以下费用不只计入2007年的营销费用，需要进行分摊——1、售楼处和样板区/样板间装修装饰费：预算约150万元，含售楼处装修装饰及不少于6套样板房的费用。2、一期部分投入的费用需分摊到后期计划中，如销售中心包装、电台、围墙、户外广告等。（六）、一期推广预计费用概算及分布表（仅为粗略估算；实际执行时会因当时情况再作调整）：时间内容执行时间方式费用执行部门4月广告公司全年所有推广设计20万昊然公司、广告公司服务费5月户外广告牌全年传递楼盘的信息100万元昊然公司、专业公司（2块）5月工地包装全年楼盘形象15万昊然公司、广告公司(围墙、高杆)6月车体广告全年楼盘信息50万昊然公司、广告公司6月临时卖场包装导入期导示系统、展板、吊旗15万元昊然公司、制作公司6月物料(楼书折页、导入期印刷制作费6万元昊然公司、广告公司户型单张等7月广告片导入期电视广告\电台广告5万元昊然公司、制作公司形象广告及分解制作7月互联网推广导入期网站建立及维护10万元昊然公司、网络公司8月入市活动导入期具体活动形式待定50万昊然公司、媒体、活动公司10月季节性活动预热期结合当时情况定10万昊然公司、活动公司11月杂志广告预热期楼盘信息10万昊然公司、文化公司12月~报纸广告07年12月底硬广，炒作项目形象15万元昊然公司、媒介、广告公司春节前《南国早报》预热期开盘前08年元旦硬广，隆重开盘5万元08年元月开盘强销期答谢与贺年15万元12月电子媒体开盘前1个月电视广告、电台广告20万元昊然公司、电视台、电台楼盘信息元月开盘仪式2006年5月开盘开盘活动、6万元昊然公司、礼仪公司系列促销抽奖活动不可预见费15万元上述仅为正式开盘前后的推广费用预计：367万元备注：上述费用不包括新销售中心装修、样板房装修、销售道具（沙盘、模型）的费用；其中售楼中心、样板房、宣传资料等可长期使用、分摊到后期各阶段营销费用中，另行计算。