长阳津洋口防护区开发建设（暨长阳龙津花园及长阳清江综合批发市场）项目报告书根据宜昌市金蓝房地产开发有限责任公司（以下简称金蓝公司）与长阳土家族县人民政府签订的《长阳津洋口防护区开发建设协议书》（以下简称《协议书》），目前金蓝公司在长阳的主要开发项目为津洋口潘家堂土地327亩，即长阳龙津花园及长阳清江综合批发市场（见附件“长阳龙津花园及长阳清江综合批发市场总平面规划图”），并按照《协议书》的约定，结合县人民政府关于长阳龙津花园及长阳清江综合批发市场的周边道路规划及目前现状情况，特制定本项目报告书。一、长阳的社会经济背景长阳位于清江中下游，紧临长江，后靠川渝，雄视荆沙，扼荆楚西通巴蜀之咽喉。地势西高东低，东西长94.5公里，南北宽63公里。县域总面积3424平方公里。总人口42万人，其中土家族占总人口的51％。东接宜都，南连五峰，西临恩施，北交秭归、夷陵区、点军区。长阳县境内拥有丰富的土特产（高山蔬菜、清江椪柑、药材、茶叶、渔牧业）、水电及矿产资源、旅游景点、清江奇石、长阳盆景根艺，流动人口多，市场份额较大。1、便捷的交通和物流条件长阳地处当今中国最具发展潜力的中部腹地，东邻宜都，南交五峰，北接秭归和宜昌，西毗恩施自治洲的巴东县。距省会武汉320多公里、三峡机场32公里、长江水运码头红花套28公里。318国道公路贯穿全境，清江航道直通长江，王渔省道纵穿南北，在建的沪蓉高速公路、宜万铁路具有水路便利和区位优势。2、丰富的自然和旅游资源长阳自然和旅游资源丰富，全县水力资源蕴藏量达400万千瓦，湖北境内最大的支流清江横贯全境，全县有铁、煤、锰、磷等矿藏14种，其锰矿是全国八大锰田之一。森林覆盖率达65％以上，有各类植物1400多种，1996年，国家林业部批准建立清江国家森林公园。随着清江流域的开发和隔河岩、高坝洲水电站的建成，昔日波涛汹涌的清江如今变成了水平如镜的百里长湖，长阳也因其山水风光之美和人文景观之奇，形成得天独厚的旅游资源。目前，长阳共开发9大景区31个小区46个景点。形成一点（龙舟坪城区）三线（清江民俗风情线、中武当道教线、丹水漂流线）的旅游格局，开发了盐池温泉，丹水漂流，五爪观、兰草谷冲浪、武落钟离山、天柱山道教圣地及渡假山庄、长阳广场、民俗文化村、奇石苑等景区、景点等。在旅游经济成为长阳地区的重要经济支柱产业的带动下，长阳县境内特有的土特产如高山蔬菜、清江椪柑、药材、茶叶、清江奇石、长阳盆景根艺等也陆续获得了长足的发展。3、宜昌半小时经济圈效应，为长阳带来新的契机。随着沪溶高速公路等交通纽带相继贯通，使得县域城镇各方面经济建设的发展面临更为广阔的招商引资和消费拓展空间。其中随之产生的宜昌半小时经济圈的发展也将给城镇的功能分区、产业成链、房地产发展带来新的契机和战略机遇。长阳作为宜昌土家文化的溯源地，其城市功能在受到宜昌冲击的同时，逐渐找寻自己的发展之路，形成了“沿江兴旅游、城区强工贸、国道创特色、城郊建支柱”的经济发展格局。二、公司简介宜昌市金蓝房地产开发有限责任公司成立于二〇〇〇年十月，开发资质三级，注册资金一千万元，公司现有职工三十五人，管理人员六人，工程技术人员七人。公司于二〇〇一年成功开发了澳世花园，开发建设面积一万五千平方米二〇〇三年完成宜昌市金蓝花园小区和3e商务大厦，面积三万多平方米；二〇〇五年开发建设了胜利桥村项目，建成三万二千平方米的高档社区；宜昌市夷陵区云杰阁项目已快完工。公司法定代表人同时拥有具有国家二级建设资质的湖北成元建筑有限公司和宜昌市鑫源物业公司。公司本着诚信经营、合理定位，两次获得湖北省建筑质量最高奖项――楚天杯，两小区被评为宜昌市放心房，公司开发的物业小区深受广大的好评。三、长阳龙津花园及长阳清江综合批发市场的基本情况和市场定位1、长阳龙津花园及长阳清江综合批发市场项目概述·地理位置本项目位于长阳县龙舟坪末端、津洋口镇起点，西临津江，南临津洋口主干道、紧靠津洋口大桥，总占地面积约327亩。总的来说，本项目处于长阳县城市西扩的中心区，既临现有城区，又可此为中心向周边辐射，加速长阳县城市化的拓展。·地貌本项目为南北两块。南面地块较为方正，面积较小；北面地块北向偏西，较为狭长、开阔。由于处于津江河岸，基本无拆迁阻力，但地块内部需回填，存在7-10米地势高差。·自然景观虽然本项目距离清江较近，但有近10分钟的步行距离，无法作为景观资源直接利用。项目旁侧临津江，由于受到造纸厂宏发纸业对水源的严重污染，也是重要的原因之一。·主要交通干线及交通工具长阳的公共交通工具主要为小型面包车及小型三轮机动车，自县城龙舟坪到本项目所在地约12公里，暂时没有固定车辆通达，需自行安排车辆前往。·规划经济技术指标根据《协议书》第一款约定的“金蓝公司拥有津洋口防护区周边土地开发的优先权，及优先取得津洋口范围内其它未建设用地的开发权”的原则，金蓝公司以“绿色产业壮支柱，民营突破强工贸，旅游服务创特色，科教文化兴长阳’的发展思路，对目前长阳龙津花园及长阳清江综合批发市场规划范围内的项目参数（m2）规划用地面积总建筑面积306845住宅建筑面积185716其中：用地面积56548建筑面积102216用地面积60165建筑面积96900物流建筑面积11800市场建筑面积11800仓储建筑面积10440商铺建筑面积13400特产商铺建筑面积12000用地以“综合大市场+高档住宅社区”的城市经营思路，大手笔规划，具体数据如下：2、长阳龙津花园及长阳清江综合批发市场项目市场定位作为整体房地产市场供给方的一分子，本项目也将受制于区域房地产的基本供求关系。及时寻找和发掘市场上的需求是项目定位的重要依据。【住宅市场的需求】随着长阳城市的发展，其房地产市场的发展也较快，整体房价在不断飙升。对居住环境的重视，与对购买能力的相对有限，使得需求市场对中高品质、中低价格的高性价比住宅的需求较为迫切。可预见的是，个性鲜明、适当高质中价的项目，将打破区域陈规，成为市场热点。【大型商业配套的需求】目前，长阳县内的清江综合批发市场缺乏整体规划，规模小，较分散，没有形成规模，商品价格没有可比性，老百姓的生活水平得不到大的改善，不便于居民购物，不能很好地聚集人气，不利于管理，没有充分发挥地理、交通及资源优势。同时，在长阳县中心城区及延伸段也缺乏大型商业物流配套，而本项目周边区域内商业配套更极其匮乏，主要以零散小铺为主，大体量商业仅津桥商场（2层商业）。所以商业门类的零散性，为项目的商业推进提供了一个市场空白。■规划定位：整个项目目前一期规划由“高档住宅和清江综合批发市场”2大部分组成（见附件1“长阳龙津花园及长阳清江综合批发市场总平面规划图”）。附：清江综合批发市场具体规模及规划技术经济指标地块功能数量占地面积建筑面积容积率建筑密度车位（个）（㎡）（㎡）（个）3物流中心808986001.0621％404物流中心310332001.0312.9％405家电土特产市场38227849242811.3244％406家俱市场15901176001.144％257建材市场14715129000.929％258服装小商品市场26018942187081.032％579一期仓储17186104400.629％10■关于“清江综合批发市场”的发展机遇清江综合批发市场建成后可以从根本上改变零乱的现状，实现规模化经营，一站式购物，加工、销售一条龙，大大降低物价水平，聚集人气，便于管理，增加就业，增加税收，节省人力、物力资源，老百姓的生活水平从根本上得到改善本项目规划牢牢把握“绿色产业壮支柱，民营突破强工贸，旅游服务创特色，科教文化兴长阳’的发展思路，逐步形成了“沿江兴旅游、城区强工贸、国道创特色、城郊建支柱”的经济发展格局，以旅游配套服务、商贸流通、五金建材、土特产食品、仓储物流以及专业市场为发展重点，把长阳镇建成清江旅游名县、湖北经济强县，为加速长阳的腾飞提供一个良好的平台，以长阳为中心向周边县市辐射，成为长阳的“长江市场”、长阳的“国贸”,有了清江综合批发市场，购物不用到宜昌。四、项目运作的总体思路、基本原则及发展目标1、项目发展的总体思路可概括为：“以科学发展观为指导，以制度创新为动力，以发挥本区优势为依托，以集约利用土地为基础，以发展农贸、五金、建材、家居、大型超县、流通业为重点，以集约化经营和创新性管理为突破口，以建成资源节约、环境友好、管理科学、在中部地区具有示范意义的新型商业模式和现代化商业、居住区为目标”。2、基本原则·比较优势原则本项目要从本地的资源禀赋、人文特点和产业基础出发，用己所长，避己所短，“有所为、有所不为”找准功能定位，尽快明确本身的竞争优势或重点发展模式，扶持竞争优势产业加快发展，拉开与竞争对手、地区的差距，不断提升本地产业的竞争力。·集约化经营原则集约化经营的实质是分散经营，统一管理。它可以降低集群内商家的综合成本，可以提高集群所在区域的综合竞争力。因此要引导和鼓励相关业态向项目所在区聚集，形成集群效应。同时为项目整体发展创造各种配套条件，如大力发展行业协会、商会等组织，鼓励发展连锁机构等。·资源节约原则土地资源具有高度的稀缺性，用掉一块就减少一块，因此本项目要非常珍惜土地等资源，要节约利用土地，积极盘活土地。整体规划，分期、分批地进行开发利用。成体系地规划整体布局，不仅容易形成聚合效应，更能减少土地占用。分期、分批进行更便于灵活运作，合理高效利用土地资源。·与长阳县社会、经济发展有机结合的原则与长阳县城扩展规划，新农村建设规划紧密结合，实现对政策的响应与支持，同时带动长阳县的发展与经济腾飞，实现双赢的最佳效应。2、项目规划实施的阶段及目标长阳龙津花园及长阳综合县场项