君悦华庭一期2组团铂晶公寓开盘全程策划报告第一篇：市场分析篇1、安溪楼市的宏观概述：1、由于受大环境的影响，安溪房地产市场受到很大的挑战，市场成交量萎缩，销售周期增长，开发商面临较大压力。据各个售楼处和房管局信息统计，8月份开始，各个楼盘新的成交量特少，部分楼盘销售停滞；2、市场交易价格开始下滑，特别新项目的定价更是创市场新低。10月25日即将开盘的【百宏·滨江花苑】制定出2100元/㎡的起价，另外10月18日开盘的县城中心【阳光城】提出3360元/㎡的低起价；3、市场放量增加，产品同质化严重，客户选择余地大，加剧市场竞争，销售面临更高层次的挑战。10月份安溪正式认购的项目有【东城丽景】二期、【百宏·滨江花苑】、【阳光城】；4、市场竞争激烈，暗降促销手段层出不穷，各个楼盘为争夺自己的客户，制造变相降价或是采用促销手段。如【世纪豪庭】促销折扣达96折，个别单元甚至打9折，【三远·江滨花园】暑期推出“考得高省得多”活动，最高可优惠360元/㎡，【蓝溪国际】十楼以上同一价，并推出“以茶换房”的营销新手段，【龙湖商城】10月购房最高可省43888元/㎡等；5、特别注重对老客户的营销，利用“老带新”促销活动，提高项目的成交量。如【三远·江滨花园】推出老带新活动，“只要老客户成功介绍新客户成交就可获赠2000元购物券”，【龙凤都城】的老带新活动是“老客户免一年半物业管理费，新客户面一年物业管理费”等；6、市场产品比较单一，以大户型为主，小户型数量少；7、目前市场的均价在2600——4200元/㎡之间，随所处地段、周边配套、小区品质的不同而不同，但是在市场不景气的今天，各个楼盘通过暗降等促销手段也开始下调，有的甚至可以打到9折，比原本的均价下降10%；8、【三远·江滨花园】的认购策略是“交10000抵20000元，同时免一年物业管理费，店面还可以20%首付”，【阳光城】是“交5000抵10000元、交10000抵25000元”，【东城丽景】是“预交30000元“。9、从推广策略来分析，安溪的推广渠道比较单一，以DM、派报、路牌广告、短信群发、电视等主要渠道；综合以上市场分析：同舟济认为，在充分把握市场的基础上，针对即将推出2组团做好精密的部署，制定切实可行的策划方案，采用科学的推盘计划，充分整合媒体渠道，完善价格与促销策略，抢占客户资源，达到快速销售的目标。2、竞争楼盘个案点评：项目名称位置项目规划主力户型面积价格水平促销策略推广策略项目点评范围江滨花园安溪江滨项目总建筑面积两房、三房、90—起价：2950元/17月高考促销，户外推广1项目占据江滨稀大道颖如13万平米，由10四房180㎡㎡“考得多，省得短信群发缺美景，景观好；桥头幢多层和小高层多”；均价：3300元/下乡派报2项目周边配套不组成，项目还规㎡2老带新送2000元齐全，购物不方划近万平米欧式购物券；音乐园林层差价：60—120便；元/㎡3一到四楼一口价3项目促销力度大，景观差：220—35万；充分把握每一个500元/㎡销售节点；4项目目前已经处于现房销售；蓝溪国际安溪河滨项目总建筑面积两房、三房122—起价：2880元/1在售楼处可得到户外看板1项目距离县城近，南路17.5万平米，分170㎡㎡20元/㎡的优惠；电视广告配套较完善；两期开发，由9均价：3200元/2通过关系可得到短信群发2项目促销力度较幢高层建筑组成，㎡100元/㎡的优惠；大；底下负一层为停车场层差价：50元/3靠西单元10层以3近期客户处于观㎡上统一价3300元望中，销售不景景观差：100元//㎡气㎡4项目在10月份推出“以茶换房”的置业方案，产生较大的市场影响；世纪豪庭城厢河滨项目总建筑面积一房、两房、37—起价：2800元/1项目挑高5.4米，高炮1项目开发比较早，路30万平米，由35三房、四房、200㎡㎡推出买一层送一路牌广告环境又好，受关幢多层、小高层组复式均价：3200元/层；DM注度高，目前已成，小区外围一经销售到75%左㎡2最低可享受9.5层为商业，设有右；50折，特殊关系户地下停车场层差价：元/2小区主要销售的还可打9.35折㎡是20层以下的户30—8034-5人团购，可享景观差：型，总价比较低；受9.5折元/㎡3项目从去年下半30—80东西差：年开始冷淡，观元/㎡望客户多；4项目一期已经入住，二期是准现房销售；龙凤都城蓝溪大桥项目总建筑面积三房、四房90—起价：2700元/1开盘期间享受9.7DM派报1项目体量大，社头60万平米，分7130㎡㎡折优惠；高炮区配套齐全，影期开发，目前开响力大；均价：3150元/2老带新活动，只报纸发的第4期由28㎡要成交，老客户2项目一期为安置栋多层、小高层组电视房，二、三期已经成，另外规划一层差价：50元/可享受一年半的短信个俱乐部作为水㎡物业管理费，新全部交房，四期上乐园和900米景观差：30-50元客户可享受一年部分封顶；长的休闲走廊，3项目定位以低端还规划有社区商/㎡的物业管理费业街东西差：30-50元客户群体为主；/㎡4项目特别注重老客户资源，利用老客户介绍新客户；百宏·滨江河滨南路项目总建筑面积三房、四房128—起价：2100元/预计在10月25日开户外广告、派报、1项目是高层建筑，花苑近5万平米，由138㎡㎡盘短信等造价成本比较高；两幢30层和两幢均价：待定2项目于10月2518层建筑组成日开盘，提出2100元/㎡的低起价，对市场产生很大的冲击力，可能会吸引部分客户；3项目与本案存在较大的竞争，很多客户都在等待该项目的开盘，然后再做对比；410月18日起，正式收钱，但是不够理想；第二篇：2组团的推盘方案1、2组团的推盘思路：（一）、项目分析：1、2组团的项目概况：2组团包括1#、2#、8#、9#四个楼栋，其中一房有68套（面积约53㎡），两房有78套（面积约为75-79㎡和89㎡两种），三房有231套（面积约为120-130㎡），四房有67套（面积约为140㎡），五房有4套（面积约为220-240㎡）。具体参加以下表格：户型一房两房三房四房五房面积约53㎡75-79㎡89㎡120-130㎡约140㎡220-240㎡套数68套68套10套231套67套4套2、一期1组团住宅销售情况分析：楼号已订购（套）已售面积（㎡）未订购（套）订购率3#楼121662．455617.6%4#楼636460.773963.6%5#楼899372.232280%6#楼293294.53196.7%7#楼445596.881871%累计23725305.6413662%分析：3#楼是最滞销楼栋，主要是因为3#楼为大四房，面积大、总价高，超出客户的购买能力；4#楼面积比较小，有两房和三房，但不是板式设计，户型采光、通风相对较差，销售率维持在中等；5#楼面积也比较小，以两房、小三房为主，销售比较好；6#楼、7#楼都是纯板式建筑，通风、采光好，面积又比较合理，所以销售率高。从以上分析可以知，面积适中、总价中等、户型通风、采光好的户型最受欢迎；3、2组团意向客户统计表：以下表格是针对近期2组团意向客户累计情况分析表意向户型需求数量一房8个两房9个8#楼4个分析：（1）、至今为止，2组团总共累计21组意向性客户，1#楼一房、两房的意向客户最多，有17组，另外有4组客户对8#楼有意向，但是对8#楼的意向客户都在沿街道的第一单元，而该单元已被开发商销控；（2）、客户的心里价位在2600—3000元/㎡，并且偏向于9层以下；（二）、2组团的推盘思路：综合目前的市场状况、近期的销售情况、2组团意向客户的统计情况来分析：（1）、在市场观望时期，大户型由于总价高，客户对价格的敏感度强，市场有效需求少；（2）、产品同质化严重，特别是大户型市场竞争更强，必须先利用差异性即市场较稀缺的产品冲击市场；（3）、从2组团意向客户的统计分析，大部分客户主要关注本案的小户型；因此：针对2组团的推盘思路，我司建议为：（1）、将2组团分为两部分，即小户型单元和大户型单元；其中小户型包括2组团所有的一房、两房；（2）、2组团的推盘节奏是先以小户型单元面市冲击市场，抢占市场份额，待小户型的销售率达到约70%左右再集中火力主推大户型；（3）、灵活策略：在小户型推广过程中，同样接受大户型的预约；若近期宏观政策的变化引起客户对大户型的追捧，即可提前推出大户型。2、2组团的推盘策略：1、案名建议：（1）、小户型的案名建议：君悦华庭·铂晶公寓案名诠释：（1）、保持原本的案名，通过后缀的补充，形成【君悦华庭】项目品牌的延续性，保持整个楼盘的统一风格；（2）、“铂”是自然界中稀缺的贵重金属，具有保值和投资价值，与本案1#楼单身公寓的稀缺性和投资性相吻合；（3）、【铂晶公寓】很形象的展现2组团的户型特色——时尚、精致、投资价值高等，让客户看到投资的价值并萌生投资冲动，与本案处于茶都、特产城的优越位置相匹配，展现项目的投资性。案名备选：君悦华庭·臻品君悦华庭·时尚SOHO（2）、大户型的案名建议：君悦华庭·御馨园案名诠释：（1）、“御”字有驾驭之意，寓意本案业主对人生驾驭自如，领秀全城。“御者，尊也”。一直以来，“御”为皇家专用词语，体现本案业主至高无上的尊贵，契合本案案名“君悦华庭”；（2）、“馨”本意表示一种芳香气味，安溪茶都茶香飘逸，此字契合安溪特色，也体现了本案的位置特点。同时也寓意业主生活温馨，幸福美满。2、价格策略：定价原则：2组团定价以1组团作为参考，综合市场情况、前期累计客户的心里价位与产品的竞争力，建议在定价上不要太偏离1组团的价格，但是为了促销的需要，在价格策略上适当预留部分灵动空间。定价参考：（1）、市场的主要竞争楼盘都在暗降，新开的