营销推广策略提案目录第一部分淄博市场概述1、商品房施工面积2、商品房竣工面积3、商品房销售4、商品房销售价格5、5月张店区房产市场概况6、淄博市场现状总结第二部分淄博房产市场分析1、淄博房地产市场发展概况2、淄博市的商品房市场发展态势3、各分区的发展态势4、重点类比项目调研分析5、需求市场分析第三部分面临的问题及对策1、房地产开发市场的供需矛盾一定程度上存在2、商品住宅供应结构不合理。3、集体土地房地产开发现象亟待治理。4、大盘效应明显，市场销售节奏放慢5、优惠风气明显，对营销策略提出更高要求第四部分2008年新增土地供应第五部分最新房产政策第六部分营销推广第一部分2008上半年市场概述2008年一季度，淄博市房地产开发市场仍然受到国家宏观调控政策的影响，继续保持发展趋缓的态势。1.1、商品房施工面积2008年一季度，全市商品房施工面积1063.8万㎡，同比增长4.65%。其中商品住宅施工面积895.36万㎡，同比增长6.63%（经济适用住房施工面积52.93万㎡，同比增长86.05%）；商业营业用房施工面积90.18万㎡，同比下降15.89％；办公楼施工面积40.91万㎡，同比增长2.48%。一季度全市商品房新开工面积（已办理建筑工程施工许可证）66.65万㎡，同比下降0.07%，仅占全部施工面积的6.27%。其中商品住宅新开工面积55.91万㎡，同比下降0.3%；商业营业用房新开工面积7.45万㎡，同比下降了1.52%；办公楼新开工面积0.73万㎡，同比增长100%。区（县）商品房施工面积居首位的是中心城区，施工面积576.76万㎡。另外，淄博市房地产开发企业在外地施工、新开工面积分别为57.44万㎡、1.87万㎡。各区县施工面积及所占比重区县中心淄川博山周村临淄桓台县沂源县高青县城区区区区区施工面积576.7662.0470.5858.21157.958.4145.9833.92（万㎡）所占比重54.225.836.635.4714.845.494.323.2（%）同比增长-3.10.320.22-14.763.59-31.2157.0455.17（%）新开工17.3216.111.272.4421.93.091.622.91面积（万㎡）所占比重%25.9924.171.93.6632.854.642.434.36施工面积的结构比例。在施工面积中，住宅施工面积895.36万㎡，占84.17%，其中经济适用住房施工面积52.93万㎡，占4.98%；办公楼、商业营业用房施工面积131.09万㎡，占12.32%。施工面积以住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占不到八分之一。1.2、商品房竣工面积一季度全市商品房竣工（已办理建筑工程竣工备案表）面积75.32万㎡，同比下降19.92%。其中商品住宅竣工面积63.92万㎡，同比下降18.89%；商业营业用房、办公楼竣工面积8.24万㎡，同比下降44.17%。区（县）商品房竣工面积居首位的是中心城区，竣工面积50.99万㎡。另外，我市房地产开发企业在外地竣工面积2.14万㎡。各区县竣工面积及所占比重区县中心淄川博山周村临淄桓台县沂源县高青县城区区区区区竣工面积50.992.453.426.468.730.772.320.18（万㎡）所占比重67.73.254.548.5811.591.023.080.24（%）同比增长12.66-216.7-54.8-54.4-69100-97.6（%）43.161.3、商品房销售1.3.1、实际销售:一季度全市实际销售面积33.35万㎡，同比下降13.87%。其中住宅29.68万㎡，同比下降6.61%；商业营业用房、办公2.2万㎡，同比下降66.97%。区（县）商品房实际销售面积居首位的是中心城区，实际销售面积12.58万㎡。另外，我市房地产开发企业在外地实际销售面积2.2万㎡。各区县实际销售面积情况区县中心淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县城区销售面积12.581.880.775.556.832.282.321.14(万㎡)所占比重37.725.642.3116.6420.486.846.953.42（%）同比增长-37.6993752.78-31.691.6100-24（%）1.3.2、预售面积:一季度商品房预售面积为41.01万㎡，同比增长26.93%。其中住宅39.9万㎡办公楼0.06万㎡，商业营业用房1.05万㎡。区（县）商品房预售面积居首位的是中心城区，预售面积16.73万㎡。另外，我市房地产开发企业在外地预售面积0.76万㎡。各区县预售面积情况区县中心淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县城区预售面积16.731.393.412.544.792.287.172.7(万㎡)所占比重40.793.398.326.211.685.5617.486.58（%）同比增长2.76-17.8237.6146.642.14-67.7518.1280（%）1.3.3、商品住宅销售结构144㎡以上3%120-144㎡15%90㎡以下45%90-120㎡37%各套型预售套数比例图住宅的实际销售面积、预售面积分别为29.68万㎡、39.9万㎡，分别占销售总量的89%、97.3%，销售以住宅为主。通过对住宅预售的数据进行收集分析，户型120㎡以下为主要销售户型（各种套型面积的住宅的销售套数占总销售套数的比例如“各套型预售套数比例图”所示）。1.4、商品房销售价格淄博市新建商品住宅预售平均单价2405元/㎡，同比增长9.62%。由于一季度销售数量少，且个别楼盘不具普遍代表性，价格与2007年有一定的浮动。各区县价格由于受开发建设楼盘性质以及投放量的影响，价格有一定的差距。各区县商品房销售价格区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县住宅价格26981877193622102550179022952184（元/㎡）同比增8.01-5.631.737.9132.67-8.7233.97.27（%）1.5、张店区房产市场概况08年，市区房产市场呈现交易量放大，房产交易价格盘整的态势，商品房预售呈现出的主要特点：1.商品住宅呈现量增价跌局面，平均价格处于盘整状态,中心城区均价与4月份比下降4.5个百分点。2.居民购房意愿仍以中档住房为主，商品房均价在2000-3000元之间占总销售量的61%。3.中小套型商品住宅受到青睐，90－120平方米套型的商品住宅销售面积为7.03万平方米1.6、淄博市场现状总结根据房产市场运行数据分析，淄博市房地产交易市场呈现出以下特点：房产交易仍保持活跃局面，但受国家宏观调控政策的影响，增幅有所减缓，个别指标甚至出现负增长，居民购房心态趋于谨慎，购房观望气氛渐浓；受新建商品房大量涌入市场、住房保障政策逐步到位等因素的影响，中心城区价格趋于稳定，房价同比上下略有浮动；中低档房为成交主力，统计显示，中低档房成交比例大，在前两季度成交户数中，80-120平方米/套的房型占63.6%，面积大于120平方米大户型住房，仅占总销售量的24.3%；商品房主要购买者仍为本市居民为主，占总成交户数的79.2%，说明淄博市商品房仍以本地消费为主。第二部分淄博房产市场分析2·1淄博房地产市场发展概况淄博房地产市场自2001年至今一直保持快速发展，固定资产投资逐步增加。其中2006年，全市房地产开发共计完成投资96.11亿元，同比增长23.93%，完成投资居首位的是中心城区（张店区和高新区），完成投资55.91亿元。2006年全市商品房施工面积增长迅猛，创历史最高。全市商品房施工面积1166.21万㎡，同比增长32.60%。其中商品住宅施工面积980.12万㎡，同比增长43.98%（经济适用住房施工面积31.04万㎡，同比增长0.23%）；商业营业用房施工面积115.97万㎡，同比下降18.79%；办公楼施工面积44.82万㎡，同比增长4.14%。2007年上半年，全市房地产市场交易面积达430.37万平方米，交易额80.36亿元。经过7年时间的快速发展，张店城区内商品房市场已接近饱和，商品房价格上涨速度放慢，销售难度增大，部分楼盘出现空置和烂尾等问题。因此政府近两年严格土地政策，紧缩土地放量，控制新上项目的数量。同时，随着高新区的进一步发展和政府西迁的全面建设，大多数新上项目均着眼于城区西部和北部，东部和南部老城区缺少新项目的补充。可以预测：张店区地产市场将在近一段时间的平衡之后再次迎来一个快速发展的时期，而老城区将由于供应市场的不足而产生商品房供不应求的情况，发展速度相对较快。2.2、淄博市的商品房市场也呈现规律性的片区发展态势中心路以东为东部老城区；西七路以西，华光路以南为西部新城区；西七路北首，华光路以北为西北部高档区；铁路以南为南定片区；中心路以西，西七路以东为城市中心片区。2．3、各分区的发展态势由于铁路的对城市发展的阻隔作用，再加上工业区主要分布在东部和南部，而西部和西北部一直以来环境比较好，加上几年来周围交通和配套的改善，大量市区内居民向西部、西北部流动，导致整个城区向西部和西北部发展速度较快，东部和南部相对较慢。在新开发的楼盘中，主要集中在西部和西北部，大约占全部的60%，其余的三个片区只占40%。2.4、重点类比项目调研分析基于上述的标准和区域的均衡性，我们选择了本次楼盘调查主要为竞争性楼盘：鑫盛馨园、齐盛花园、福林家园、三泉新苑、东城华府、云龙华庭、舒然家园、翰文苑等为重点类比项目。各片区项目基本概况：区域典型项目项目地址项目规模物业形态南定片区鑫盛馨园张店区世纪路南头二期八栋楼多层齐盛花园世纪路和昌国路交界处占地7万平多层福林家园世纪路南首17