首页
产业资讯
地产数据
中指报告
地产文库
指数研究
中指研究院
中指云
房天下
登录
用户名
上传文档
退出
来源
全部
地产文库
中指报告
类型
全部
研究报告
企业管理
项目前期
营销策划
设计资料
常用工具
全部
市场研究
政策研究
指数研究
调查研究
企业研究
中指研究院
中指云
搜文库
搜报告
房天下
>
产业网
>
地产文库
>
营销策划
>
济南静安花园营销推广策略提案
济南静安花园营销推广策略提案
42
人浏览
7
人下载
[键入文字]绿荫深处有人家静安花园JINGANGARDEN营销推广策略提案[键入文字]静安花园营销推广方案第一部分:济南房地产市场简析一、济南楼市:机遇与风险并存2007年岁末,济南房地产在深广沪楼价纷纷“跳水”的状况下呈现出颇为诡异的局面,表面波澜不惊,其实在市场中已经存在了开发商与置业者的内在博弈,东南西北部各大楼盘既有“捂盘惜售”囤积居奇,也有“免费排号”狂揽客户。诚基中心在寒冷的十一月开盘发售,火热的销售局面似乎给单调的冬日带来一丝暖意,但是后继而来的众多开发商在新的2008年是否依然如此风光还不能预测:在即将到来的2008年,济南楼市将呈现机遇与风险并存局面。机遇:1、山东地区强劲的经济发展趋势带动房地产市场依然坚挺。2007年高涨的房价似乎还没有超越人们的心理预期,从济南到各地市住宅市场均一片红火,随着经济的发展、城市化水平的提高,房地产商们相信在山东这样的好日子还要持续三到五年。济南作为山东的省会,经济快速发展,房地产刚性需求持久。从市场反应来看,房价仍有上升潜力。2、外来大开发商看好济南纷纷在济南安营扎寨世茂、保利、海尔绿城、海信、恒大、天鸿、新世界等开发巨头2007年或大张旗鼓或低调潜入济南市场,在济南各个区域部下战略棋局,加上本地开发商如浪潮、黄金、中齐等也不甘示弱争相拿地,战火硝烟已经开始弥漫,东部奥体中心、北部天桥区、西部腊山片区成为各路兵家竞相觊觎之地。一方面:可以看出济南市场存在巨大的潜力,这是开发商们的集体判断;另一方面:2008年的竞争惨烈程度将达到最为惨烈的高峰。对于开发商和购房者来说,这都是一个矛盾。潜力释放——价格上涨;竞争惨烈——价格下降。但是从现在来看更像一个机遇。3、2020年济南将成为一个拥有840万人口的特大城市济南城市化进程加快,2009年全运会、天桥区改造提速、京沪高铁途经济南……,一系列的城市规划部署所展示的宏大图景正在变为现实,济南的城市化道路日益加快。2007年12月根据建设部审查意见,济南市规划中“关于黄河中下游地区跨省际的中心城市”的城市性质定位,调整为“环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”。在城市规模方面,确定到2020年全市人口达到840万人,城镇总人口达到670万人,市区城镇人口480万人。强劲的经济发展力量不断聚集精英人群、城市功能的扩张,作为省会城市,济南将聚集更多的人口,购房需求持续递增。4、济南楼市刚性需求明显济南城市的运营向来是稳步的,城市的扩张发展循序渐进。与国内同类城市相比,济南“招拍挂”产生的土地收益金明显处于下风,这从众多地产大鳄纷纷登陆省城并接连拿地可以真实地感觉到,在他们看来济南这个城市的土地价值潜力还相当可观。而济南的开发商同样深受山东特有地域文化的熏陶,没有像“特线”城市的开发商那样“生猛”,楼市市值始终保持在一个合理的增幅区间。有限的资金实力让开发商根本没有心情捂盘哄抬房价,更没有可能大把囤地5000多的单位市值别说比起深圳近20000的高位、就是与同类城市相比也相去甚远。如此市场状况应该吸引众多投资资金才对,然而济南楼市所表现出来的需求刚性着实让人羡慕,就在全国楼市疯涨之后骤然转身陷入观望,深圳、上海、广州等多个城市楼市成交量持续萎缩之际,济南楼市依然热火朝天,销售势头不减,多个楼盘出现无房可售局面。风险:1、“拐点论”越传越凶2007年,相信很多的人都感受到了泉城济南房价的“速度之美”,也有很多人在捶胸顿足,“痛恨”自己没有及早买房子,还有一部分人则在继续“挺”着,用自己单薄的力量抗衡着硬朗的房地产市场。毋庸置疑,房价的快速上涨,是由多种因素综合作用而成,比如购房者的追涨心理,比如银行的卑躬屈膝行为。在2008年,如果这些因素减弱一些,情况会发生怎样的变化不得而知。2、购房者不再追涨回归理性购房者也就是济南楼市“刚性需求”的制造者,在房价一路高涨的情形下无疑起到了主导作用。但是这样的需求也是存在泡沫的。正是由于购房者无节制的购房欲望,才在一定程度上导致了楼市的火爆。如果这种需求中有30%的人并非非买房或者需要即时买房不可,那情况就大不一样了。冯仑说:未婚女青年推动了房价上涨,这话虽然好笑,但这也从侧面道出了“需求存在虚假性”的一个理由。如果刚性购房者在全国楼市的“跌”声保持住观望状态,后果可想而知3、银行变脸:银根紧缩,利率上调,打击炒房银行之于房价上涨的作用,很多人认为银行是“推动房价上涨的刽子手”,事实证明,很多开发商都会有一种高高在上的优越感,这种优越感有一部分就是银行提供的。纵观房市,追着赶着给开发企业送贷款很普遍。而今银行变脸了央行几次调整储备金率,上调房贷利率,限制购置第二套房,银根紧缩的政策尚没有放松的趋势,买房人的热情已经减退至一个新低的水平。4、经适房、廉租房逐步扩大范围未来3年,济南市将投入10.61亿元,解决市区6万余户低收入住房困难家庭的住房问题。其中,将建设经济适用住房210万平方米,约3万套;筹集廉租住房约7.5万平方米,1500套,济南市住房保障工作将全面提速。《济南市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2008年-2010年)》中到2010年,将力争实现城市低收入家庭人均住房面积达到城市平均住房面积的60%以上,基本拥有或租住一套建筑面积60平方米左右的成套住宅。房地产市场如果缺少了需求与资金的撬动,结局唯有降价,万科开启了主动降价的独舞,王石本人都在说,“房市快要出问题了”,建议三四年后再买房。至于万科的“独舞”能否演变成国内开发商的“群舞”,目前尚无法判断。抓住机遇,规避风险策略:快速启动,在2008年上半年实现销售精准营销,找准客户群,快速完成销售价格合理,专业化营销队伍高调入市,塑造品牌,提升价值二、11月济南住宅市场月度动态1.1新增供应量2007年11月份济南新增住宅供应量少,仅有位于南部的泉景天沅鸿园这一住宅项目开盘,新增供应量为2.5万平米,环比上月下降28.5%。西部、东部及北部均无新增供应。该新增楼盘以90平米两室两厅为主力户型。1.2销售价格变化济南住宅整体价格持续快速上涨,达5361元/平米,较上月增长1.99%注:1、样本楼盘的价格仅为市场调研所得对外报价,各区域均价是根据建筑面积加权所得;2、样本选择的原则是市区范围内,证件齐全、具备一定影响力,并且规模在2万平方米以上,销售率在80%以下的楼盘。样本楼盘如下:重汽翡翠郡、天建天和园、巴黎花园、莱茵小镇小高层、锦绣泉城、东领鉴筑、白金翰宫、鲁能领秀城、京鲁山庄、外海蝶泉山庄、外海现代中央花园、阳光110、中润世纪广场、三箭如意苑、中天汇丽华城、海右重华、黄金时代、盛世花城、泉城花园、碧水尚景、群盛华城、会展香格里拉、港澳花园、彩石山庄、中建文化城。11月份济南住宅整体均价持续上涨,为5361元/平米,本月价格的上涨原因在于供应量的减小及在售项目价格的上涨,如在售项目盛世花城、港澳花园、锦绣泉城等项目价格的大幅上调,本月销售价格较上月环比上涨1.99%。南部区域售价最高,且增幅最大11月份济南住宅市场在售楼盘数量较少,新增供应匮乏,各区域在售楼盘纷纷上调售价,本月各区域销售价格增幅均较大,其中南部价格涨幅最大,主要因为鲁能领秀城、京鲁山庄、外海蝶泉山庄等在售楼盘的较大幅度涨价,使该区域住宅售价月增幅达3.68%。历下区价格最高,市中区价格增长幅度最大历下区位于济南市的中南部,这里是中高档盘的聚集地,其价格始终处于各行政区的最高位,11月份历下区住宅均价为6228/平米,但因本区域新盘较少,在售楼盘已接近尾盘或处于封盘状态,价格浮动较小;市中区位于济南的中南部,风景优美,该区域内鲁能领秀城、外海蝶泉山庄等楼盘价格的不断上涨使本月市中区的价格幅度最大,为3.65%。从刚刚过去的十一月的统计数据来看,我们对济南楼市的担心还是多余的,但是“防患于未然”始终是应当的,对于静安花园来说,我们仍然应当放在大局观下来思考项目的运作:静安花园规模小位于天桥区师范路,区位优势并不明显小区内部配套尚不完善塔楼建筑,部分户型过大这些先天的劣势在“刚性需求”旺盛的市场大环境下如何能过“速战速决”是我们应当把握市场机遇来探求的。知己知彼,百战不殆。首先我们还应当了解天桥片区的市场情况:第二部分天桥片区房地产市场简析一、“新天桥”前景1、旧城改造工程拉开“新天桥”序幕天桥区是济南市的中心城区之一,位于市区北部,横跨黄河两岸,总面积259平方公里,其中城区面积73平方公里。辖13个街道办事处和2个镇(大桥镇桑梓店镇),总人口51万,其中城区居民43万,农村人口8万。近四年全区国民生产总值年均递增14.5%,2006年,完成生产总值134.8亿元,增长14.8%。天桥区既是济南市的老城区,棚户区多,又是老工业区,需腾笼换业的企业多,闲置厂房多,有大面积的城乡结合部,可供开发的地块之多,为其他城区所不能及。并且这些地块地理位置优越,发展前景良好,升值潜力巨大。天桥区的美好投资前景吸引了众多有实力的房地产开发商。2007年3月天桥区第一批房地产项目招商推介会推出需要改造建设的31个地块,推介会受到了众多开发商的欢迎,多家当场签订意向书。标志着天桥区的旧城改造工程真正拉开了序幕。去年济南市确立了“四沿”(沿经十路、沿铁路线、沿小清河、沿黄河)发展规划,天桥区就占到了三沿。已经完成的明湖北路、西路和济泺路综合整治工程和正在进行的北园大街、小清河整治工程为天桥区的房地产发展奠定了基础,天桥区的房地产开工面积逐年递增,建设规模不断扩大,建筑品质和小区档次不断提高,涌现出了一大批具有代表性的房地产项目:巴黎花园、重汽翡翠郡、金色阳光花园、泉星小区、齐鲁花园等,这些项目的建成大
收 藏
下 载
文档大小:161KB
财富值:免费
热门文档推荐
品牌总监策略制定
品牌总监策略制定
策划总监模型
策划总监模型
销售六大类促销方式大全
销售六大类促销方式大全
房地产59种促销方式
房地产59种促销方式
走向科学的地产营销:中海
走向科学的地产营销:中海
走进房地产系列之策划学习习惯篇
走进房地产系列之策划学习习惯篇
您搜索“
苏州...
”进入房天下产业网,点击这里搜索更多
高级搜索
使用其他账号登录
[登录]
[注册]
我的上传
我的下载
我的收藏
客服电话:400 630 1230-5
文档信息
0.0
点击星星评分
已有
0
人评分
(评分成功可获2财富值奖励)
99雨爱
贡献于2014/12/10
文档标签:
济南
,
静安花园
,
营销推广
,
策略提案
,
推广文案
内容摘要:
2007年岁末,济南房地产在深广沪楼价纷纷“跳水”的状况下呈现出颇为诡异的局面,表面波澜不惊,其实在市场中已经存在了开发商与置业者的内在博弈,东南西北部各大楼盘既有“捂盘惜售”囤积居奇,也有“免费排号”狂揽客户。
最近浏览
09-10
同致行2007曼哈顿国际公寓公开选
其他关于
营销策划
的文档
08-21
干货:300个房地产暖场活动营销...
08-26
走进房地产系列之策划学习方法...
08-28
房地产59种促销方式
08-26
走进房地产系列之策划学习习惯...
08-26
走向科学的地产营销:中海
阅读该文档的用户也阅读
03-03
最系统的房地产销售培训资料
03-11
碧桂园成功营销全解码
03-16
企业集团薪资制度(万科)
03-18
住宅户型平面分析研究(嘉联地...
05-11
户型配比模型的分析与建议
合集推荐
08-24
节日社区活动策划方案合集
08-08
伟业顾问北京地区优秀项目营销...
08-04
万科项目营销策划及推广方案整...
07-07
南京地区优秀地产项目营销策划...
05-27
世联地产深圳地区优秀项目营销...
研究报告
市场研究
|
企业研究
指数研究
|
政策研究
调查研究
企业管理
企业管理
|
采购管理
销售管理
|
工程管理
物业管理
|
项目管理
企业公告
项目前期
土地交易
|
开发定位
项目报批
|
可行性研究
营销策划
活动策划
|
广告策划
推广文案
|
营销策略
设计资料
规划设计
|
图片库
建筑设计
|
园林设计
户型设计
常用工具
常用表格
|
常用合同
制度流程
|
考试资料
专利信息
|
其他资料
政策法规
政策法规
用户下载数据配置中……
收藏成功,您可在用户中心查看
0
份海量文档资料
登录
即可免费下载 !