www.fdcsky.cn泰浩。福新园项目概述本案总建筑面积23000平方米，容积率为1、74，绿化率35%。位于文登市大水泊镇中学北侧，供电所南邻，该项目于309国道南150米，威石公路西500米，威海飞机场东1000米处，周边自然风光秀丽，地势平坦，可谓是威海的平原地带，这里交通便利，四通八达，30分钟的车程即可到达威海市区，10分钟到达文登，20分钟到达荣城，是威海市、文登市、荣成市及石岛的交通节点处，无论是自驾车还是乘坐公共车出行都十分便利。这里紧邻大水泊镇政府，生活配套设施齐全完善，服务机构到位，银行、邮局、医院、学校、超市都近在咫尺，是大水泊镇的政治、经济、文化中心。本案沿大路而建，其中沿路1、2层为网点房，3至6层为住宅，不沿路的1层为储藏室，2至6层居住。项目周边楼盘市调分析项目东南侧是空港花园，其建筑总面积平方，楼盘于2008年月交付使用，是现房，配套设施较差，虽然价格是1580元/m2四、项目自身条件分析1、项目立地条件项目环翠楼公园西侧，东临奈古山路，西靠古寨东路，往南距离主干道世昌大道约200米，地块位置极其优越。（1）交通条件本项目往南临威海东西主干道――世昌大道，出行极为方便，有2，6，12，15，16，23，28、30、34、41、82、93、118等路公交车，往东直达市中心繁华www.fdcsky.cn商业区，西达高区和度假区。（2）周边配套条件生活、教育配套成熟，实验幼儿园、广电幼儿园、实验小学、古寨小学、古寨中学、环翠国际中学、威海一中、党校等教育设施密集；近距大世界、鑫城商厦、金猴购物广场、“家家悦”超市总店、小商品批发市场、蔬菜批发市场、水产品批发市场，购物便捷；距威海市立医院仅五分钟路程，医疗无忧。（3）良好的自然景观和成熟的居住氛围小区东北临万亩环翠楼公园，空气清新，坐享城市“绿肺”，往南则是连绵的南山，视野开阔，心旷神怡。项目周边金猴金色家园、名流花园等小区密布，居住氛围浓郁。同时本项目距离主干道约200米，远离主干道车流噪音污染，生活安静。2、项目规划简析（1）项目概况?经济技术指标：总占地面积95亩，地面总建筑面积8万平方米。?配套：小区配套：健身广场、社区公园、幼儿园、会所。生活配套：水、电、暖、电话、有线电视、宽带、壁挂式太阳能、智能化封闭式物业管理，闭路监控系统、周边防范系统、智能巡更管理系统。?产品特征：小区规划：丽都花园分为二期工程，由小高层和多层组成，在项目西侧临古寨东路设计临街商业，预期引入家家悦或振华等主力店，为社区居民提供完善的都市生活配套。商业层高5.8米。外立面：通过采用浅黄色和红瓦屋顶相结合的暖色调，给小区整体建筑融入了阳光和活力，使建筑外立面色彩明快，柔和内敛，体现了质朴的内涵与和奋发向上的精神面貌，给人以强烈的归属感。园林风格：西班牙式风格，由7000平米中心花园和楼宇间小花园组成完整的小区景观体系，花园中点缀泰山石、柱式长廊、爱之亭等，使小区充满浓浓的文化韵味，让居民时时处处体验到休闲与轻松。建筑风格：整体呈西班牙式风格，八角楼、古典廊柱、弧形阳台、铁艺窗体、柱式拱形单元门，配合浅黄色的外力面和红瓦坡屋顶，营造出一种柔和、内敛、尊贵的生活氛围。户型特征：全明户型，真正实现明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”设计；单位间隔方正，布局精致实用，空间利用率高；室内结构布局私密空间与公共空间的区隔，清污分离区隔，动静分离区隔。?户型及面积配比：户型以两房、三房为主，兼顾有跃层、复式户型，户型面积两房在70－90之间，三房在85－140平米之间，复式170－200平米之间，90平米以下住宅面积比例约70％。第二部分SWOT分析及项目定位一、项目SWOT分析优势(S)?交通方便，生活配套齐全?距离主干道约200米，远离车流闹市?地势平坦，空气清新，视野开阔?小区规划商住一体，生活方便?，威海首家?90平米以下紧凑三房户型，创新实用?7000平米社区主题公园?人文、人本开发理念劣势（W）?社区主题公园位于项目东北，不能保证所有户型的景观均好?开发商第一个项目，实战经验、品牌号召力均较为薄弱?本项目位置相对靠内，视觉冲击力不明显上述弱势点都是暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。机会分析（O）?市区土地供应量具有明显的稀缺性，有效需求大?本地客户群体普遍看好市中心区房产?周边项目销售情况较好?市区竞争项目较少威胁分析（T）?宏观调控密集，政策性风险加剧?国内房地产市场观望气氛可能会影响到威海市场?周边一些楼盘品质、规模与本项目相差不大，形成较强的竞争压力二、项目定位1、项目形象定位项目卖点提炼‘区域卖点地段交通生活配套市政配套周边环境物人配园景外建27业车套林观观0八户面规户素筑角型积划管分会风度型质理流所楼设格观计卖卖景点点项目卖点关键词：稀缺、宜居、品位、欧式、高性价比项目形象定位：城中央欧式先锋理想社区2、客群定位目标客群特征；（1）分布区域：威海本地居民，他们有强烈的中心情结（2）购买目的：以改善居住环境（3）年龄：约为35岁—50岁（4）购买力：主力消费群购买力在40-80万元左右（5）职业类型*政府公务员、机关事业单位工作人员*从威海大中型企业管理人员*银行、保险等金融单位高级从业人员*私营企业主*自由职业者（6）特征描述?他们代表威海地区的精英，他们事业有成，大部分是靠自己的努力而积累起财富。?他们很高的教育程度和广泛游历背景而拥有良好的文化气质。?他们的居家消费完全是个人行为，是为了发掘合适自己的生活方式，所以他们识得品牌，欣赏经典，但排斥奢华，而且也不十分关注流行，他们以适合于自己的方式生活，这种方式往往使他们看上去更为独特。?他们是整个社会的中流砥柱，他们的家居态度是：舒适、稳定，要能显示自己的实力与品位。?他们通常把家看作是生活中的一个可靠归宿，他们在社会中磨练已久，在他们看来，外面的世界虽然充满刺激，但却复杂多变，远不如在家中来得安稳自在。他们更看重家的意义，因为在家中可以完成自己在外面不能释放的梦想，他们把家当作是一个自己可以实现的梦想，而且从他们的家中往往就能将这个人看出个端倪。8、他们的置业特点?认同本项目的独特性，注重居住环境品味及文化格调?认同本项目的区域优势?认同本产品规划设计功能并追崇本项目的环境营造和文化基调等?附加值优于区域内其他个案?为本项目高性价比吸引基于以上分析，所以本项目客户群定位在追求文化品位和生活情调“城市智富阶层“。3、价格定位（1）定价方法根据我司目前所掌握资料情况，拟采取市场价格比较法定价，来确定本案的目前销售均价。综合考虑地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素。（2）选择项目综合考虑，选定在售项目作为本项目的价格定位参考项目：名流花园二区、翠竹园二期、翠景园、环翠花苑、明程·锦绣园。（3）价格比较通过综合比较，对每个项目各项子因素打分，实行5分制。修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度综合分数名流花园二44333421区翠竹园二期3.544.544424翠景园44333421环翠花苑4.54.5443.5424.5明程·锦绣3.53.5333420园本项目444.544323.5则修正价格如下名流花园2区P＝5680×23.5/21＝6356翠竹园二期P＝5300×23.5/24＝5189翠景园P＝5280×23.5/21＝5908环翠花苑P＝7000×23.5/24.5＝6714明程·锦绣园P＝5500×23.5/20＝6426综合比较：本项目销售均价P=(6356+5189+5908+6714+6426)/5＝6118.6元/㎡。根据以上分析，本项目如目前入市，销售均价约定位在6000－6200元/㎡之间，如在8月份开盘，则根据市场情况进行调整。二、销售时机及销售阶段安排1、销售时机分析销售时机的确定必须在充分了解竞争对手（包括价格、策略、目前的销售状况）、工程达到一定的程度、以及其它辅助条件具备的基础上配合心理策略（避开淡季）才会有较理想的开盘业绩。综合以上考虑，丽都花园的内部认购时机应定在2008年6月底，开盘时机应定在2008年8月上旬。◆作为期房项目，一系列有形促销工具，如售楼处、示范单位、楼书等皆是促成客户购买的重要因素。当前买家已越来越成熟理性，其对物业的结构、景观环境、交通配套等要求也越来越严格，若本项目不具备认购的前提条件（如售楼处、样板间）而仓促入市，市场将不会做出积极的反应，如果初期阶段没有开好头，会减低市场对本项目的新鲜感，对日后正式发售工作造成困难，起不到预期的广告效果◆内部认购期的主要目的在于引起市场初步的关注及聚集人气、积累有效客户，为开盘的热销造势。因此一定时间的内部认购积累是非常必要的。根据本项目的工程进度、售楼处与示范单位之修建工期及市场的发展趋势，我司初步建议：2008年7月1日作为本项目内部认购的开始日期。2、销售阶段安排丽都花园总体分两期开发，我司建议一期销售推广过程分为以下4个阶段，每阶段名称时间销售目标第一阶段项目到导入期2008/5-2008/6接受客户咨询，积累潜在（为期2个月）客户第二阶段内部认购期2008/7-2008/8月初一期推出面积的10%（为期1个月左右）（累计10%）第二阶段开盘强销期2008/8-2002/9一期推出面积的30%（为期2个月）（累计40%）第三阶段持续销售期2008/10-2009/1一期推出面积的40%（为期4个月）（累计80%）第四阶段尾盘期2009/2—2009/4一期推出面积的20%(为期3个月)（累计90%以上）个阶段将采取不同的、具针对性的销售推广策略。注：本计划以内部认购时售楼处及基本销售物料齐备，售