辽源市地下商业街市场调研报告一、市场调研汇总一调查时间2008年3月2日——2008年3月7日二调查方法实地走访调查、电话寻价三调查目的分析辽源市商业环境及步行街——人民大街商圈辐射区域商业形态及商铺出租、出售价格体系，为地下商业街项目定位及营销推广提供客观依据。四调查范围西宁大路-东吉大路世纪步行街康宁大街龙山大街区域济康路步行街商圈辐射区域五调查项目1、辽源市区基本概况及项目区域介绍2、辽源市步行街商圈商业形态3、辽源市步行街商圈商铺出售、出租情况及价格体系4、步行街道两侧商铺分布情况及业态分析5、辽源市与地下商业街项目竞争物业状况六调研分析结果一、辽源市基本概况及项目区域介绍1、概况辽源市位于中国·吉林省的中南部，属低山丘陵地区。所辖东丰、东辽两县，龙山、西安两区。幅员面积5123平方公里，总人口156万，其中市区面积206平方公里，人口60万。辽源处于东北中心城市发展的轴带上。辽源市交通、通讯事业较为发达。“四梅线”铁路横穿全境，有快车直达首都北京，公路四通八达，高等级公路把辽源与外地市连接的更加紧密，经长营高速公路到长春机场只需1个半小时，经哈大高速公路到大连港只要7小时，到沈阳桃仙机场只需3小时。距长春100公里，距沈阳200公里，距哈尔滨300公里，距大连港500公里。周边分别与四平市、吉林市、梅河口市、辽宁省西丰县相邻。辽源市2007年全年人均工资性收入为8345.41元，同比增长24.0%，占可支配收入的71.4%，拉动可支配收入增长16.2个百分点。工资性收入仍是居民家庭的主要收入来源。收入水平的稳步提高，给城镇居民奠定了坚实的经济基础。2007年城镇居民人均消费性支出7831.98元，比2006年增长17.2%。随着收入的增长，消费水平的提高和消费环境的日益改善，城镇居民的消费心理日趋成熟，传统型、保守型消费正在被现代型、发展型消费所取代。如今的辽源人有钱敢花、会花，以投资、知识、保健、信息及超前消费为主要标志的现代消费意识正在形成。一是以储蓄、购买股票、债券为代表的投资型消费成为居民家庭的一部分；二是以教育、娱乐、文化为代表的知识型消费成为居民家庭消费的重要组成部分；三是以高蛋白、低脂肪、绿色食品为代表的营养保健型消费受到大多数居民家庭的重视；四是以电话、互联网为代表的信息型消费日渐升温；五是以贷款购房子、买车为代表的超前型消费被越来越多的居民家庭所接受。随着城市医疗保险、教育等方面改革的深化和旅游、文化、娱乐、服务事业的发展，居民非物质性消费支出的比重将继续加大，商品消费的购买力将继续增长。2、项目区域情况项目位于辽源市中心地带，商业集中区域，周边分布金融政府部门、医疗、邮政、通信、文化部门多家，交通便利，消费群体集中，商业气氛浓厚。二、辽源市步行街商业形态分析1、商业高度集中辽源市商业主要集中于以步行街-人民大街为中心的商业区。在商业形态方面，以步行街为中心形成了以意发、华泰、联贸、东方家电、铭旺、时尚铭旺商城及沿街品牌店构成的，云集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、数码产品、床上用品等品种，是辽源市最繁华的商业区，商品零售额占据辽源市场的75%以上。在步行街商圈周边，还形成了通讯、快餐、酒吧、KTV、酒店、医药等专业市场集中区域，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的消费群。从上述辽源市的商业格局而言，商业密集度较高，业态无长远、科学的规划，人均消费水平较低，商业已趋于饱和，竞争力度较大。2、日杂商场、品牌专卖店、超市、临街商铺、小型地下服饰商场构成辽源步行街商圈市五种主要商业形态。辽源市的消费主要集中于商场，临街商铺，其中新建商场（意发、时尚铭旺）、品牌店主要经营中高档商品（中档商品为主），地下服饰商场、早期商场（华泰、联贸）主要经营中低档商品，超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等，从商业形态而言，缺乏专业性、特色化的商业形态，商业雷同性强、竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。根据对步行街道两侧商铺经营类别分析，人流及“5．1”以后的夜市是众多商家选择步行街两侧开店的关键，但从业态格局角度分析，众多业态分拥而至，反倒打破了步行街休闲、时尚购物的性质。3、商户忠诚度低，流动性强由于辽源市商业雷同性强，缺乏差异性，既未能形成自己零售业市场的竞争优势，本土又缺乏专业的批发市场，因此当新的卖场出现时，立即出现大量商户的流动现象，新的卖场只需借助完备的基础设施、专业的物业管理和良好的商业信誉，略做些炒作，即可迅速将老市场内的一部分商户吸引过来，如此循环往复，从而形成了辽源市商户忠城度极低，铺位实际租赁期较短，商业流动性教大的特点。通过对早期的商场转租、出兑情况调查可得出结论：华泰是步行街较早开业的大型商场，集中了日杂、小饰品、服装、鞋类、床上用品、电脑等各类商品，但华泰二楼115个商铺中转租、出兑为27个占23.5%；三楼72个商铺中转租、出兑为23个占15%，其他楼层也是经营惨淡；对于在2005年交付使用的意发购物广场为产权式商铺出租比例相对较低；时尚铭旺在2007年投入使用出租、出兑仅为3家。各商场出租/出兑比例100%90%80%70%60%例比50%占40%所30%20%10%0%华泰商城(早期)意发购物广场2005年时尚铭旺商城(2007年)商场名称出租商铺总数4、商铺销售以租赁为主，产权销售方兴未艾市步行街商圈前几年商铺销售主要以租赁为主，包括华泰、时尚铭旺、联贸及各类市场，在新近的商业开发中，出现以产权销售为主的销售形式，且多为40年产权销售，现在以意发购物广场、新东方为代表，一些小区在底商的开发中，也纷纷推出产权销售，从而形成一般产权销售的势头，根据对产权商铺（意发）调查出售率达90%，现有产权商铺转售基本为零，投资商铺者大有人在。5、商业基础设施陈旧，商场布局较差，休闲、娱乐设施匮乏，附属设施短缺且无相应规模。根据实地考察的各大商场，配备上、下电梯的仅仅为银都意发购物广场2家；时尚铭旺地下室无喷淋、烟感系统，曾经发生过消防漏水现象，并存在多处消防死角，铺面布局不合理，影响整个商场形象。其他早期商场基础设施均为楼梯。商场布局较差，商品种类分区不明确，商品档次以二、三线为主，缺少一线主打品牌进驻，影响整个商场档次。步行街道两侧商家临立，消费者休息场所基本空白，娱乐设施仅仅意发四层的儿童乐园（500m2）且无人问津，给消费者一种“疲劳感”，不愿意长期逗留。步行街商圈的附属设施不完善。如步行街卫生较差，物流配套不健全，特别是餐饮行业比重太轻。步行街的餐饮相对于来此地休闲购物的消费者，商圈内的从业人员工作餐的消费比例更大。鉴于以上步行街存在的不足，建议地下商业步行街项目从经营上注重人性化管理，招商中应考虑设立特色小吃一条街，引进特色小吃和快餐。三、辽源市步行街商圈周边商铺出售、出租情况及分析地理位置商铺使用出租价格出售价格单平米价格面积（m2）(万元/年)（万元）（元/月）华泰10-301.2-4100-140意发42.8409300意发二层7新东方10722521000（售价）时尚铭旺一层150-200负一层507华泰楼下步行街22124566意发临街门市281605年60万476出租5意发临街交口门市166．83543步行街与吉祥街交口404．5941人民大街南临街门市3910256通过对辽源市内步行街商圈的实地调查发现，传统的以租赁铺位为主的老商场，在经营业态及竞争力方面已经不能满足现有的消费需求，装修过时、硬件配套设施跟不上，营业时间过短，客流量不足，已经导致承租户经营压力增加，经营品项不入流，营业额不足以维持正常费用支出，引发商户经营模式转型，商铺出兑现像普遍。而商场日常的收入不足以支付二次装修费用，大幅度的租金涨幅又必将造成承租户的流失，长此以往恶性循环。临街商铺多为个人所有，铺型不规整，租金体系较为混乱涨幅较为随意，追求利益最大化。商户看好步行街临街商铺的原因主要是因为：1、步行街为政府规划的商业项目，经营稳定；2、步行街商业形态集中，知名度高，人流量大；3、“5﹒1”以后的步行街夜市可以延长营业时间，增加营业额；4、步行街的消费集中，大众化消费，满足不同年龄层次的消费者。四、步行街道两侧商铺分布情况及业态分析步行街道两侧共计裙房商铺204家，面铺多为单一层，进深较6-12米左右，多为租赁形式，其中转租7-8家。步行街中段比较繁华，品牌进驻较多。步行街两端业态混乱，商业零售配套行业较少。步行街两侧裙房商业形态比例情况美发2%化妆品2%家纺2%杂项5%服装箱包皮具4%鞋类餐饮小吃饰品3%银行金店金店2%服装银行餐饮小吃45%3%箱包皮具饰品家纺5%化妆品美发杂项鞋类27%根据图表，经营项目以服装、鞋类为主，其中品牌男装、运动系列占一定比例，但运动系列服装偏中底档，辽源年轻人偏爱运动系列，缺少品牌女装、女鞋，缺少时尚氛围。这是地下商业步行街项目招商中应该考虑的，设立青春活力运动卖场、化妆品专区、日韩流行服饰专区、鞋乐街等。五、辽源市步行街商圈与公司项目竞争物业的状况竞争物业商业形态序物业名称楼层经营业态备注号11层饰品\箱包\女装\日杂　2层男女装低档　华3层男女装低档　4层普通鞋卖场中低档　泰5层床上用品中低档　　6层电脑经营惨淡　21层饰品\箱包\中低档化妆品\工艺品中档意2层中低档女装中挡　发3层女装\男装中档　购4层儿童服饰专场低档　物5层KTV　3铭旺负1淑女装\流行服饰中档　层1层女装\快餐\零散档口中档　41层日杂\五金电料\小家电\化妆品低档　联2层家纺\箱包低档　　3层内衣\鞋帽低档　贸4层服装\日杂低档　51层白色家电(冰洗)\橱具中高档华2层彩电\小