产品研析篇一、项目基地资源分析一）、基地位置本项目有一定区位优势，北面是东山老城区城南部分，西临外秦淮河，东临繁华的竹山南路商业街，南临玉带圩。秀丽的外秦淮河悠悠的流淌在小区周围，河堤上幽静的景观大道为住户提供了舒适的休闲佳地。清洁、充满生机的水面是城市的灵气所在，活力所在，南京一直以深厚的人文景观和丰富的山水风光著称于世，“显山露水，滨江显城”是南京城市规划的一个基本思路。在南京内河水系中占有举足轻重地位的人文之河——秦淮河更有着悠久的历史，其周边的用地一直为开发商梦寐以求。作为南京市内秦淮河的源头——外秦淮河边如今也矗立起很多高楼大厦，武夷绿洲就借助这一风光优势开发建设，住宅更具人文气质。二）、项目概况?武夷绿洲位于兴宁路与天元路交汇的西南方向，以多层住宅为主,小高层,高层,别墅住宅为辅。?武夷绿洲占地约700亩，总建筑面积60万平方米。?小区内有自然的山和水，依山傍水独特设计占地22亩的公园，倡导的是人与自然和谐共生的理念。三）、周边配套?随着科技园、大学城的不断建设发展此项目将会越来越受到周边居民的关注。此项目周边交通正在快速的建设当中，江宁地区的内部交通网在未来两年将布满小区周边。（现有交通线路：200路，4路，东雨线）?小区内配套建设专属小学一所、专属幼儿园两所；周边学区有东方中英文学校、省重点江宁高级中学；?小区内部建有超市、菜场、精品商店等；?小区周边有建设银行，南京商业银行，华夏银行，将军路邮局；?江宁区医院：基本满足小区业主的医疗需求。二、后期首推产品（观竹苑14栋多层）研读一）、户型设计分析1、户型配比户型设计较合理，面积从60平方米到230平方米均有设计，面积在100平方米及以下的占56%，125平方米左右的户型占20%，125平方米以上的占20%，整体户型配比合理，但100㎡以上所占比例仍偏高。另外100平方米—125平方米的三室两厅一卫和三室两厅两卫面积跨度太大，两个户型只相差一个卫生间，这会增加一定的销售难度，购买者会对这两种户型进行比较，造成自己产品之间的竞争，这样的户型设计增加了销售抗力不利于产品销售。2、户型优劣势分析1）优势分析?户型设计较合理，兼顾经济实用型和舒适安逸型，可以满足不同客户的需求。?户型结构较规整，空间浪费少，利用率很高；房间布局紧凑合理，使用率高。?明厨、明卫、明卧、明厅及大飘窗的设计易于室内采光及呼吸新鲜空气，让业主在家中享受自然带来的无穷乐趣，真正体验健康每一天。?房间的功能分区大小合理，宽大明亮的起居室，即使是小户型，也能满足现代人对公共活动空间的需求。2）劣势分析?将现有飘窗设计为转角飘窗，这样可以弱化建筑设计的严肃感，达到刚柔并进的视觉效果，流线与直线的设计语言将表现出建筑的时尚与现代。?注意空调机位的设计，方便用户安装空调。?厨房地面无地漏，一旦漫水很难疏导，建议加入地漏设计。?一期水管设计不合理易造成堵塞，建议二期观竹苑进行改进。?一期电路混乱，线路搭错情况明显。3）跃层设计建议?跃层的设计受坡顶的影响较大，二层部分功能分区不合理，主卧室的设计很难达到舒适的效果，建议将功能分区重新布局。?主卧室一定要宽敞舒适并设计为主卧室套房，包括主卫、更衣室等。二）、立面设计1、整体外观设计整体感觉时尚现代，产品品质精细，能够体现开发商品质，是理想的人文居住空间，与开发商制定的楼盘定位相一致。建筑的整体感强，建筑设计与景观设计完美结合，山水灵气溶于建筑使小区更具人文气息。武夷绿洲外立面采用三段式设计，设计出具有明显特性的建筑风格。地面到一层外墙用文化石装饰，二层到五层采用斜纹瓷砖拼贴，六楼到顶用米黄色外墙漆粉刷。通过颜色变化体现出建筑的沉稳感。设计建议：?斜纹瓷砖拼贴做工虽然考究，但是过多的斜纹堆砌易造成视觉的眩晕感。建筑外观都以深色为主，可以把顶层颜色加重，中间颜色减淡，这样会使得建筑更贴近生活，更加温暖。?单元入户、凯旋门设计过于厚重严实，给人压抑之感；且凯旋门的设计阻碍一楼阳光直射，增加了一层户型的销售难度，建议取消这一设计，体现简洁之美。?突出构架的线条过于僵硬，易造成严肃空洞的视觉感受，过多的堆砌细部造型反而给人以造作，繁琐之感。只有将实用与美观相结合才可以制造出优秀的产品。建议取消这一建筑设计。?外立面设计增加识别性，避免统一单调的格局，加强建筑的人文气质，在不失共性的前提下突出个性美，让业主在不同的环境中感受不同的文化气本案一期立面图息。2、顶部处理1）外观描述：本案建筑的飘顶融合两种设计风格，一种是采用绿色阳光板的弧形设计，一种是直线十字架形设计。增加了建筑物的动感。2）设计优点：前者让曲线成为空间的主要元素，靠流动的韵律来弱化建筑的严肃性；后者选择直线作为视觉语言，以简洁作为表现形式，直线并不一定代表冷漠与呆板，用在这里体现了建筑的现代与时尚。3、阳台设计1）外观描述：阳台采用不封闭弧性设计，材质为夹胶玻璃。外观新颖独特，充满时代气息。2）设计建议：玻璃之间有缝隙，会有安全隐患。另外建议在阳台设计中更多考虑实用性，将科学和艺术完美结合。4、细部设计提示产品最能打动人之处是细节，细节的设计才能体现开发商“以人为本”的开发理念。从消费者的角度出发，充分考虑他们的生活习惯，计算人在每个空间的停留时间来安排户型，增加功能空间的布局和细部的构造。设计建议?水管外露严重影响美观，使楼盘品质大打折扣。建议将水管重新设计，尽量设计为暗管，避免视觉上的尴尬。从细微处彰显楼盘品质。?小区地下车库顶棚采用金字塔造型设计与周围景观溶为一体，采光性能较好，但是通风要求考虑不足，可参考下图设置，建议增加通风窗口的设计。并以此为节点设计更丰富的小区景观。一期车库顶棚车库顶棚修改参考图——含通风设计三、产品概念定位提示由于本案产品尚未定型，也没有明确的产品概念，因此，作为策划公司，我们可以将产品概念、营销推广定位等方面结合起来，共同加强产品概念力度，在基本概念上做“加法”，把既定的产品做到极致，把产品的个性完全释放出来。精致生活升级版：——演绎完美细节的生活社区——用城郊结合部的高尚公寓换城里的经济公寓——针对的是那些迫切需要改变生活品质的人士——以运动配套、优美的环境、良好的邻里氛围为产品支撑围绕产品概念展开与深化项目形象：1、项目的一些特色卖点放大，如：近水、亲水、现代、细节、低密度、高绿化、户型、主题式园林组团、泛会所、户外共享空间、智能居家等，将其集中赋予项目目标客户的观念里，在潜移默化中形成他们的一种消费观念；2、用品质的细节和细节上的品质，让置业武夷绿洲的人，同时拥有都市生活的感觉，用普通价格享受高尚物业的感受，重新演绎新郊区化主义，将自然资源和品质感受拉至同一层面，实现在价值取向规则中，对居住要求的完美达成。3、在最适宜居住的地方造最好的房子，在山水间营造惬意生活，以完善的配套留住人气。4、房屋的各种客观属性是很容易模仿的，另外住宅产品很难凭此建立持久的竞争优势。产品定位重视情感定位，通过强调产品与服务伴随一起的感觉和情感直接打动消费者的心。四、后期产品建议一）后期产品规划思路提示1、用市场杠杆指导开发思路市场导向决定开发思路，对区域内产品组合形态的研究，找到切入点，来规划最有市场竞争力的物业形态，抢占市场份额。目前区域产品形态主要有多层、小高层、别墅，已经出现高层；多层、小高层为主力形态。通过对区域内各种物业形态市场现状及未来供应趋势分析，指导本案开发思路。参照表一（潜在供应量统计）。多层物业：未来供应量萎缩，优势突显，可适当增加。多层物业表一：潜在供应量统计项目名称多层（套）小高层（套）高层（套）是江宁的主力形态，大多数楼盘销售率达到70%以上，销售情况乐观，如月康城120132书香名门43销售速度也教快，反映市场接纳度高，销售风险在所有的物业中属最282左岸名苑低。随着多层物业的市场消化，其未来供应量将萎缩，供应比例明显下武夷商城5755鑫泰国际广场24降。根据市场调查，明年区域多层总供应量仅为2500套，远远小于江宁水月秦淮391008今年多层去化量9000套多层，多层优势突显，因此本案可适当增加多托乐嘉5000名嘉佳园1390层比例，不仅使产品更有竞争优势，还能带动其他产品的去化。翠屏清华181天印花园26421世纪现代城120528莱茵东郡441396金王府561100东城风景120蓝岸亲水湾680高尔夫城市花园132审批中合计75597661008比例7%85%9%小高层物业：供应量占据主导地位，市场接纳将扭转，江宁的小高层时代来临。少数小高层可设计为售价高，总价低的中小户型产品。目前小高层市场份额已有逐渐攀升趋势，与多层同属主力产品，截止到目前80%的楼盘均有小高层在售，但销售情况尚不如多层，除了托乐嘉的小高层销售比较乐观外，其他小高层项目销售情况尚有一定抗性，去化率大多在50%左右。而表一小高层85%的供应比例显示明年将是小高层大量上市时期，多层占主导地位的时代结束，产品形态将逐渐改变消费者对多层青睐的传统购买倾向，小高层的抗性会逐步弱化，因此本案也会将部分高层调整为小高层，这一举措不会增加小高层的销售难度。高层物业：市场风险依然存在，大胆砍掉部分体量以弱化风险。在户型选择上可选择售价高，总价低的中小户型产品。目前市场上仅有水月秦淮有高层在售，销售率约30%左右，市场去化难度较大。成本比多层高许多，售价却比多层低，属于利润极低或无利润的状况，开发风险是普通住宅中最大的。而本案有约9万平米，12栋的高层，体量较大，增加了住宅的销售风险，大胆砍掉部分体量能有效规避其风险。独立别墅：无竞争优势，销售风险较大，建议取消。独立别墅供应量较大，去化情况并不理想，市场风险较大。本案独立别墅