2008天河城商户组合方案第一部分背景资料1基本资料建筑面积：160000平方米营业面积：100000平方米总投资额：12亿人民币开业时间：1996年2月9日最高租金：2300元/平方米最低租金：800元/平方米均价：1500元/平方米经营模式：只租不售楼层状况：1栋10层，地上7层，地下3层项目类型：综合购物中心开放商：广东天贸集团项目位置：广州市天河区天河路208号2公司简介粤海控股旗下的广东天河城（集团）股份有限公司（简称“天河城集团”），是于1992年8月18日成立的中外合资股份有限公司，注册资本8.4亿元人民币。天河城集团作为中国独具特色的商业地产综合运营商，横跨购物中心、百货零售、写字楼、酒店、物业管理、餐饮娱乐等事业领域，主营中国大陆最早的购物中心——天河城（TEEMALL）、超甲级写字楼——粤海天河城大厦（TEEMTOWER）、五星级酒店——粤海喜来登酒店（SHERATONGUANGZHOUHOTEL）（在建），总占地面积4.1万平方米，建筑总面积33万平方米。天河城集团旗下全资拥有广州百货单店年销售位列三甲之一的天河城百货、中国商业地产管理专家天河城物业管理有限公司、广东天河城娱乐饮食有限公司等，并与世界500强企业――吉之岛（AEON）合资成立广东吉之岛天贸百货有限公司。天河城集团秉承“诚信、廉洁、服务、效益”的企业文化，肩负“领跑行业，服务社会”的企业使命，致力于将天河城（TEEMALL）发展成为全国一流的大型购物中心；将全资拥有的天河城主力店“天河城百货”发展成为连锁综合百货店，已于广州开设专业百货店——欧莱斯名牌折扣店；携手国际酒店业巨头喜达屋公司，打造广州第一家喜来登酒店，建成由天河城购物中心、粤海天河城大厦、粤海喜来登酒店三位一体的广东省最具规模的商业地产项目，努力提升天河城品牌的知名度和影响力。展望未来，天河城集团凭借雄厚的实力、先进的业态及严谨创新的经营管理，坚持以商业零售业为主体，以拓展精品百货连锁经营和打造综合商业地产项目为两翼，努力塑造购物中心运营、精品百货经营和商业地产物业管理三大品牌，力求晋升全球一流企业行列，成为中国商业地产业界的航空母舰。3天河城集团股东组成广东天河城（集团）股份有限公司的股东为：粤海投资有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司、广东华侨信托投资公司及广州市设计院。4发展历程1992年8月，广东天贸（集团）股份有限公司成立，“天河城”正式奠基动工。1996年2月，天河城暨天贸南方大厦百货有限公司（现更名为天河城百货）试业，该百货店为天河城主力店之一。1996年6月，天河城又一主力店——吉之岛天贸天河城店开业。1996年8月，天河城全面开业。1998年底，天河城出租率从1996年初的15%上升到97%，目前已达99%。2000年，天河城开设有25家铺位的国际国内名牌名店区——“时尚阁”。2003年4月，五星级影院飞扬影城在天河城开设放映厅，2004年增至5个。2003年6月20日粤海天河城大厦（TEEMTOWER）甲级写字楼工程正式启动；2003年，全城营业额约40亿元。2004年5月1日天河城百货（原天贸南大）更名为广东天河城百货有限公司，正式启用“天河城百货”的商号。2004年7月8日董事会通过《天贸集团2004——2008年五年战略发展规划》，标志着天贸集团（现更名为“天河城集团”）全面实施MALL战略。2004年10月1日天河城创单日最高人流量83万人次的历史记录。2005年12月26日45层的天河城东塔写字楼“粤海天河城大厦”（TeemTower）隆重平顶。2006年2月7日“广东天贸（集团）股份有限公司”更名为“广东天河城（集团）股份有限公司”。2006年2月，粤海天河城大厦荣获《中国房地产报》评选的“2005至2006年度中国十大最具价值写字楼”称号。2006年3月14日，天河城集团在北广场成功举办了“天河城服务宣言”暨“粤海喜来登酒店签约仪式”活动。2006年7月13日，粤海天河城大厦隆重开盘，其租赁中心也于当日正式启用。2006年8月16日，天河城集团在飞扬影城召开“庆祝天河城集团成立14周年、天河城开业10周年暨与租户、供应商共建诚信廉洁大会”。2006年10月16日，粤海天河城大厦12层示范层单位装修已完成，正式对外开放，投入使用。2006年11月8日，天河城百货四楼改造项目（影音、超市、数码）调整装修后，隆重开业。第二部分天河城解读1规划布局天河城广场由天河城、49层的写字楼（东塔）和39层的公寓式（西塔）三幢成品字型建筑物组合而成，占地面积41000平方米，总建筑面积34万平方米。天河城广场于1992年8月18日奠基，同年11月18日动工兴建，于1996年2月9日建成试营业。天河城是天河城广场首期工程，建筑面积约16万平方米。1.1购物中心目前这里已是集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代化大型购物中心，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米，地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。1.2写字楼（天河城东塔）——粤海天河城大厦粤海天河城大厦写字楼项目包括现以往土地及基建成本，总成本约为8.40亿港元（由于是1994年拿的地，土地成本已按之前地价交清），总建筑面积10.3万平方米，层数45层，主体总高度195米。。粤海天河城大厦于2007年2月20日竣工后，于2007年3月正式推出，采取“只租不售，单一业权”的招商模式。。据悉，出租率已达七成，包括西门子、汇丰银行、荷兰银行以及阿迪达斯等世界500强企业华南地区区域总部已与其签订租赁合同，目前租金均价为140-160元/平方米/月。天河城大厦的中空大堂高达14.5米，设置有动感的水幕墙，最特别的是大堂中设有广州超甲级写字楼中首个启用的智能刷卡出入门禁系统。1.3酒店（天河城西塔）——粤海喜来登酒店广州天河城西塔楼建于1994年，规划为酒店用地，已完成地面4层和地下两层，但建到四层便停工，一直处于闲置状态，仅用于安放大型户外广告。2006年三月，天河城集团与喜达屋酒店及度假村国际集团正式签署协议，斥资六亿建造广州第一家喜来登酒店。这家喜来登五星连锁酒店高38层，总建筑面积预计达六万五千平方米，可提供450间客房，预计2009年竣工。由于天河城西塔按十多年前酒店规模制定，远落后于现在行业标准，不符合粤海喜来登酒店的建筑要求，天河城集团于2007年1月3日清晨6时40分对其实施爆破拆除两千多万元修建的西塔楼。2天河城规划点评2.1优点?规划设计上天河城在规划设计上，充分考虑了大型购物中心的特点和市民消费的视觉感受及消费心理。天河城的室内，空间大、光线足、通道宽，四面开门、门门相通，“城”中有“街”，街内设店，环形设计，没有背角，任何一个空间都被恰到好处地运用到位，不浪费，也绝不吝惜；室外，既有广场，又有花园，四周都有马路，周边都能通车，地铁站直达商场，使用任何一种方式都可以没有羁绊地进入天河城。这样的建筑规划与设计，不仅在上世纪90年代的国内是独一无二的，即便在今天也可谓首屈一指。天河城的中庭是其设计者及使用者最为称道的地方。其良好的采光、开阔的视野以及商铺围绕着它所进行的环形设计，不仅令天河城的购物环境不觉压抑，而且使消费者置身其中不会迷失方向。乘坐位于中庭的电动扶梯上下楼，就像坐上了一部观光电梯，可以环视每一层的商店。?方便快捷在细节的设计上，以人为本。环形设计令所有的商铺都环绕在中庭这一中心周围，四周都有门令人们可以从四面八方进入内部，准确的指示牌令进入者绝不会因为室内店铺林立而迷路。而电动扶梯、垂直电梯、洗手间的设计，在让人们感觉便利的同时，也根本无法找到空间浪费的痕迹。天河城内扶梯的设计非常“便民”。一层，中庭周围有四部电动扶梯，各个角落另有多部，这使得光顾者再也不会为上下楼而苦恼。室内交通的便利，是设计者智慧的结晶。偌大一个商场，超大量的人流，却不会造成拥挤感，算得上一个奇迹。洗手间的设置非常人性化，在天河城的四个角落里，都有洗手间设置，且与垂直电梯同“居”一处空间。第一层人满为患，就可以迅速乘电梯上到二楼、三楼直至七楼。?硬件设施天河城拥有一流的硬件设施：4台各2000冷吨和1台1000冷吨的目前国内最大的美国开利空调机组，62部日本三菱手扶电梯和28部垂直电梯，2000门容量的日本NEC程控电话系统和英国全自动的消防保安系统。2.2不足?首层高于市政路面，制造了与市民之间的距离感天河城广场首层地面高于市政路面16级台阶，应当是天河城广场规划当中不如人意的地方。一般而言购物中心作为一个庞大的商业整体，首层高于地面一定的高度是正常的，但天河城广场的首层地面却大大高于市政路面，这样就在客观上制造了购物中心与行人之间的距离感，在购物中心的规划设计当中，这样的情况应当尽量避免。?停车场设计能力太小目前天河城广场所能提供的车位仅500个左右，已经是天河城广场规划中最大的硬伤，并且将在日后严重影响到它的可持续运营。天河城广场在建设之初，广州市的汽车保有量远不能与今日相比，个人购车的比例也相对比较低。但在开业10年以后，广州已经成为中国著名的“堵城”，广州市更有可能在汽车制造业上成为中国的“底特律”，到2010年，年汽车产量将超过130万辆。3投资情况1992年，时称广东六大财团的广东发展银行、广东国际信托投资公司、广东粤财信托投资公司、广东华侨信托投资公司、广州市城市建设开发总公司与香港粤海投资有限公司，组建广东天贸（集团）股份有限公司，负责开发这一地产项目，其中最大股东就是经历了“粤海重组”后在港上市的中国内地四大红筹股之一广东控股。以8.4亿元股本金，举债9000万美元，建成了商场部分总造价达