———泰兴项目调研报告一．泰兴基本情况泰兴位于长江之滨、地处苏中平原，位于长江下游北岸、江苏沿江开发的中心位置，风光秀丽，人文郁盛，宛如一颗璀璨的明珠镶嵌在长江“金三角”上。泰兴东接如皋市，南界靖江市，西濒长江，与扬中、武进两市隔江相望；北邻姜堰市，东北与海安县接壤，西北与泰州市高港区毗连。全市总面积1252.61平方公里,总人口128万，其中市区面积64.08平方公里，市区人口24.49万。自南唐升元元年建县以来，迄今已有1000多年的历史。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外，以优越的区位、便捷的交通、扎实的产业基础和良好的社会治安与政务环境深受中外客商青睐。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，2007年城镇居民人均可支配收入13500元，农民人均纯收入6530元，分别递增12.3%和11.2%。　　在区域经济快速发展的同时，泰兴市城市建设也取得了可喜成绩。近年来，先后改造旧城区1.2平方公里，建设新城区3.25平方公里。目前，泰兴建成区面积已达25平方公里，总人口26万。今年将加快新区三期工程建设。◆交通区位优势明显　　泰兴市具有得天独厚的交通区位优势。有穿越腹地的宁通、广靖、宁靖盐三条高速公路，沿江高等级公路经江阴长江大桥直接与沪宁高速相通，形成了发达的高速公路交通网络，缩短了泰兴与上海及苏南发达地区的时空距离；铁路有连接陇海线和京沪线的新长铁路贯穿南北；长江为泰兴提供了得天独厚的水运优势，长江岸线达24.8公里，长江及如泰运河、两泰官河等构成了发达的水上运输网络；从泰兴出发，两小时左右可到达上海浦东国际机场、虹桥机场及南京禄口国际机场；交通区位优势明显。◆城市建设步伐稳健　　泰兴市区面积达64.08平方公里（其中经济开发区5.66平方公里），城区人口规模达24.49万人。2000年以来，泰兴市政府更加注重中心城区的旧城改造和新区建设，市政府行政办公中心顺利搬迁。新区二期工程完成拆迁15万平方米，三期工程完成征地任务。南二环东延和泰兴银杏公园、城市购物广场、新都双语学校等工程顺利建成，文江路、东润路、学院路二期工程、曾涛路和济川路南延工程相继实施。姜八线泰兴段、江平线城区段拓宽改造和沿江高等级公路泰兴段、北二环西延等交通工程项目有序推进。通过旧城改造和新区建设，加快了城市建设步伐，提升了城市品位。2006年全社会固定资产投资111.01亿元，较上年增长32.1%。城市建设投资23.10亿元，比上年增长19.63%。　　◆新区极具发展潜力　　泰兴市城市新区位于泰兴主城区的东侧，毗邻京沪（宁通）高速公路。规划用地范围东起东三环路，西至学院路、济川路，北至大庆东路、南至兴南路，规划用地3.28平方公里，居住人口规模近4万人。泰兴新区以“新城区、新形象、新人文”为规划主题，以承担行政职能为主、创造新世纪现代化城市居住风貌，营造功能布局合理、城市环境优美、建筑景观新颖、配套设施齐全、居住安全舒适、地域特色鲜明为目标，采取一次规划、分步实施的运作方式，通过三年多的努力，“五横五纵”道路基础设施建设，市政府行政中心大楼、法院大楼、商业街区、2.6万平方米的大润发超市、洋思中学、变电所、泰兴国际英特学校和一些新建住宅等项目全部实施到位。泰兴新区银杏公园、双语小学、新区综合市场、新区四星级宾馆、高层住宅公寓和供电、建设、规划、国土、人武等部门的行政综合大楼均已到位。近年来，泰兴的城市建设和房地产开发事业稳步、快速发展，交易较为活跃，房地产市场供求旺盛，供应结构合理，呈现出规范、健康、有序的良好发展势头。　二.市场篇（宏观分析）如果说过去的十年是上海，北京，深圳等一线城市房地产开发的黄金时代，但随着这些城市拿地标王的一个个诞生。土地中标价的不断被刷新。使一些地产开发商也将目光投向了以前被忽略的二三线城市。而这些以前被市场所忽略的二三线城市房地产市场随着整个中国经济的高速发展，城市化水平的不断提高，居民收入的增加，改善居住条件的愿望的增强。这些曾经被市场遗忘的角落正日益成为被各“地产大佬”纷纷驶入的“蓝海”目前苏南地区的无锡，苏州等城市的房地产市场的发展一些住宅项目的价格已达六七千元。一些高端住宅产品的价格更是突破万元大关。而作为同处一省仅一江之隔的苏北地区也紧随苏南迎来了房地产开发的一个新的高潮。一大批新建在建楼盘项目的出现整个房地产市场出现了供需两旺的态势。他们在原有经济发展基础上，实际已具有和一线城市类似的特征：面向全国市场；外来资金以消费和中长期投资为主；本地消费能力较强；房价出现较高涨幅，而且由于需求旺盛，对于房价波动的承受能力也较强。二、三线城市已经处在房地产繁荣的时代　　近三年来，泰兴城区历年用于房地产开发土地总量基本控制在每年600亩左右，开工面积逐年小幅上涨，土地市场较为平稳，房屋需求量逐步攀升。房屋销售价格稳中有升，多层住宅平均交易价格为3300元/平方米，小高层达到3200元/平方米，房价每年增幅相对较高。另外，从目前在售楼盘情况分析，泰兴楼市需求旺盛，尤其是随着近年来泰兴城建和新区建设的加速，外地开发企业的加入，提升了泰兴城市投资价值的同时也挖掘出了许多居民本地置业的欲求，加上居民收入的逐步提高，市场需求空间较大。泰兴的房地产市场正处于快速发展的起步阶段，投资空间巨大。随着泰兴市人民政府正式搬迁于泰兴市东部新城区的新址使的泰兴市政府所提出的“重点向东”的规划理念更得以充分的体现。也进一步提升了泰兴市东部新城区的发展潜能。在新城主干道中兴大道及市府新址周围出现了一批较具规模，功能齐备，规划合理的购物，酒店及休闲娱乐的商业项目。一个新兴的CBD区已初现身姿。作为一个经济高速发展城市的核心价值区域，新城区的道路交通，商业网点及相关的市政配套也将得到更进一步的大发展。对于整个泰兴房地产市场来讲，在“跟着配套买房，跟着规划买房”理念的指导下东部新城区的房地产项目更加得到了市场和客户的关注。三．环境篇（1）道路状况分析：本项目位于泰兴市中心东部的开发新区，地块东面为东润路，西面为学院路，南面为南二环路，北面为曾涛路。比邻新城区的商业中心，距离城市购物中心和大润发买场仅60米。整个位置闹中取静，属于泰兴市新区的黄金地段。基于以上所述，为了更详细地了解项目周边区域内的交通、环境、公建配套、人口分布及市场状况，本次市场调查范围为以中兴大道路为轴线，东至文江路，西至济川路，南至南二环，北至中兴大道的地块为核心区域。按照市场调查的“有效，相关”之重要原则，对本区域进行环境踏街，利用所采集的环境信息，分析本项目总体环境方面的优势与劣势，以便本项目在今后的推广过程中扬长避短。区域道路状况走向道路名车道状况东中兴大道双向四车道西曾涛路双向二车道向南二环路双向二车道南文江路双向二车道北学院路双向二车道向济川路双向二车道从对泰兴市的初步掌握的情况来看，在本项目周围所有道路都是新建街道，以下分别就重点路段进行说明：□中兴大道：中兴大道是泰兴新区东西向商业干道，也是连接新老城区横向的轴心大道，跨越整个市区，是市区的重要干道。中兴大道主要商业集中于东润路以东路段，人流量及车流量较大。此段中两端为泰兴市新旧商业中心，作为新区核心道路，中兴大道目前商业已初具规模，相信随着一些商业项目的建成将确立新区商业中心乃至泰兴市新兴商业中心的地位。商业发展前景可观。□曾涛路：曾涛路作为一条新建道路马路两侧多为新建的小区和政府办公大楼。今后主要的商业设施均为在建工程。分别是曾涛路学院路处的东方国际大厦，本案在建的沿曾涛路和东润路的沿街商铺。新能源.新城市花园项目规划的2.3万㎡的商业项目。可以预见今后曾涛路是构成新区CBD的一个重要组成部分。□南二环：南二环路作为一条新建成的道路南侧是一些新建成的小区，北侧目前还是尚未开发的农田。几乎没有任何商业配套是东部新区的边缘。2007年南二环路南侧有两块土地被出让拍卖。但道路两侧景观要有大的改观还要等待一段时间。□文江路：文江路靠近泰兴市政府新址，道路规划较为开阔。道路东侧是新建小区。与曾涛路交界处有洋思中学。道路的东侧是沿河的银杏公园景观优美。□济川路：济川路是新区和泰兴老城区连接的一条马路在与中兴大道交接处有一些酒店、银行、书店，人流车流也较繁忙。总之项目周遍的道路多为新建道路。除在中兴大道大润发附近初步形成了一个初具规模的商圈外其余的道路无论是整洁程度、两侧绿化、商业设施、公共配套均还有待发展和改善。（2）区域交通状况由于泰兴市区面积不大，本项目位于泰兴市东部新区的距老城仅五分钟的车程。所以仅在商业网点聚集的中兴大道处的有18路公交线路的一个站点。该条公交线路由庆云寺出发经西站，济川中学，到离本案最近的站点大润发。一直向西至市政府，永大翠景园。始发车时间为早晨6：50，每隔12分钟一班车。虽然项目周围只有一条公交线路但是着条公交线路由东向西贯串了泰兴的新老城区的主要的区域和道路。而项目如作为作为新区的核心路段，距离老城主要的商业配套设施的距离并不太远，基本控制在5分钟的车程。所以自备交通工具出行也很便捷。本区域内公交线路的分布，公交线路起始站点18路庆云寺—西站—电视台—华泰新村—大润发—市政府—永大翠景园（3）区域公建配套分析：由于本项目优越的地理位置，区域内公建配套设施已相当成熟、齐全，分布于各交通主干道上。□教育机构区域内教育机构设施完善，大中小学均有设立。基本可以满足区域内居民子女就学读书、文化教育方面的需求。在区域内的几条主干道上均有设立，为区域人口积聚，日常消费需求等创造了良好的条件。中兴大道扬州大学曾涛路洋思中学、学院路北京新东方泰兴外国语学校、南京师范大学泰兴实验幼儿院济川