“水缘金座”营销策划思路前言“水缘金座”良好的地理位置、具有竞争力的性价比，奠定了本项目品质楼盘的基调，但这些硬件上的优势并不是一种长久的优势，其他项目很快就能做到、模仿或超越。目前威海房地产市场上有不少的项目进行概念炒作，但大多数项目并没将建设做到实处，而是以一两个所谓的“概念”来哗众取宠，吸引市场注意力，缺乏真正的精品意识。这样的项目是经不起市场和消费者考验的，同时对项目及发展商的品牌建设有百害而无一利。“水缘金座”的核心竞争优势在于通过具有丰富内涵的主题定位、各种各样的先进设施、独特新颖的营销推广、体贴周到的物业服务、丰富多样的社区文化活动，为业主提供一种优越、超值、新颖、个性化的生活享受，令本项目的业主有一种从未享有的品味，能切实感受到一种可以触摸得到的居住氛围，只有以一种贯穿项目始终的核心竞争优势才是一种在短期内不可模仿的优势，是“水缘金座”相对于其他项目的最大优势。如何将本项目的核心竞争力系统化，如何将“宝地生金+中低价位+高质享受”组成的“威海第一风水旺地”人文大盘的主题定位自始至终的贯穿于整个项目，给我们的业主带来超值的生活享受和独特的项目内涵，是“水缘金座”营销策划的根本所在。本报告将从项目产品篇、推广篇、营销篇以及品牌篇等方面进行剖析。第一部分产品篇1、本项目产品调整建议本项目所在地块所独有的百年石榴树、金沙埋底等利好消息，是项目的一个核心卖点，也是以风水文化为最突出表现的人文内涵的一种体现，但略显不足的是项目目前的整体建筑规划设计现代感稍强，同时一些规划细节方面略欠考虑，不能更好的体现本项目旺地生金的“威海第一风水旺地”的人文内涵。因此现有的规划设计方案，还有一些细节有待改进和完善，下面是我的建议：（一）项目物业名称建议从项目规划设计方案，可以看到小区目前物业单位较多，但没有具体名称加以识别，将不利于项目后期的营销推广。在这里，建议采纳将各栋物业划分十二组团，以我国人所共知的十二生肖匹配每个组团并冠以相应的名称，以此强化项目的人文内涵，以形象的命名为建筑赋予灵动的生命。（二）项目园林设计建议考虑到配合“水缘金座”独一无二的主题内涵，建议在园林绿化方面，采用中国园林为蓝本，广泛采纳传统的园林建造精神，同时也应吸纳西方优秀的园林设计，。建议聘请专业的环境设计公司进行全面的园林规划设计，将绿化上升至园林的境界，同时知名的设计公司更可增强目标消费群对项目“威海第一风水旺地”的人文大盘的信心。园林规划，景观营造中西结合。中西结合的园林建筑设计是指从意境和整体规划上采用中国园林的设计，体现建筑与人合一的氛围与品质；而在建筑小品，景观方面则可采用西方园林的设计风格，体现一种理性与规则的宏大气势。同时，对于园林景点，我们还可以起一些典雅、具有寓意的名称，以此来强化项目主题内涵。（三）项目水景设计建议本项目的规划设计方案较为合理，充分照顾到了多层高层的排列布局，但美中不足的是水景的合理规划并不出彩，从风水学的角度上讲，也是欠考虑的，所以应该在本项目的景观设计中穿插更多适当水景，利用本项目地块北高南低的坡地地形，营造跌落式水景，在项目主要入口处或建筑中央设计主体水景景观，同时在园林中穿插含有水景的建筑小品。这样，一方面水景能与周边建筑物有着较好的亲和力，另一方面流动的水不单是一道流动的风景，而且能起到净化空气的作用，对人居住十分有益。（四）项目园林绿化建议根据生物原理选择不同植物，并进行科学的相邻搭配，树种以原生乡村植物为主。同时根据日照时间，考虑植物光合作用的影响，科学的选择植物品种和种植位置。同时可以考虑进行多层次，立体化的绿化布局，如进行车库绿化、建筑首层庭院绿化、住户阳台绿化，楼体绿化等等。（五）项目细部处理建议威海许多楼盘在产品打造方面往往对项目细节较为忽略，其实这是“花钱最少，见效最好”的一种体现项目品质与内涵的方式，对于“水缘金座”而言，除了前面说到的园林、景观等大的方面外，其实有许多细小的地方可以精雕细做，体现出本项目与众不同的格调与品位，例如：1.小区内的路灯可以采用传统、典雅的形式2.小区内的指示系统可以用原木制作；3.小区内的垃圾桶可以采取异型设计（六）建筑细节调整建议一个好的项目，真正为市场所接受的项目，除了环境以外，很大的一部分还要看在建筑设计方面是否充分符合项目的市场形象定位，本项目既然提出了“威海第一风水旺地”的风水文化主题定位，我们可以考虑在建筑外观上进行适度调整，使得现有建筑的现代风格更好的与传统文化相结合,例如部分建筑部分诸如：各入口、围墙、楼顶、檐角、单元门等均可以采用具有传统韵味的建筑形态。（七）项目智能化建议1、闭路电视监控系统本项目闭路电视电视监控主要用于安全监控。监控的重点区域为：项目周边及出入口：包括小区出入口、小区周边环境。所有电梯均应安装监控系统，重要考虑每层的出入口。2、一卡通系统（安全部分）本系统用于出入管理及电梯管理。出入管理：确认权限，对小区出入口、电梯、停车场出入口等进行管理。3、电子巡更系统用于对保安人员的管理，确保保安人员在规定的时间、路线内进行巡逻，做到人防与技防相结合，最大可能的保护小区安全。4、紧急求助系统所有房间均安装紧急求助系统，确保在受到非法侵害或意外伤害时可在第一时间通知保安和相关部门紧急处理，保证人身及财产安全。5、可视对讲系统应具有保安人员与业户对话功能，可将来访者图象信号直接传输到业主的显示终端业主通过按纽选择是否允许上楼。每个业主的大门口应设计二次确认的小门口机，确保用户安全。可视对讲主机同时应具有安保功能，可接室内报警模块。6、煤气报警系统（公寓）该系统应具备在煤气达到一定浓度时自动切断供气管道的功能。7、停车场管理系统停车场的出入口采用射频卡控制，与住宅的安防采用一卡通连接，对固定用户，与住宅的安防采用一卡通连接；对临时停车的车辆发放临时卡，该卡仅具备进出停车场的功能功能。8、数字电视系统小区用户均可接收，用户应付费收看。具体节目客户自定。9、背景音乐系统背景音乐系统可分为室外、停车场、商务会所、公寓等几部分，各部分功能要求有所不同。建议采用分区的方法加以解决，商场应考虑多个分区，满足环境产生的不同需求。所有背景音乐系统应集中控制，不设置单独的设备间。（八）项目会所建议会所功能要求充分体现和支持项目的市场定位，成为项目个性形象的有力支撑点。本项目会所应能为业主建立良好的人脉关系，举办各种社区文化、娱乐活动，提供一流的社交场所。本项目会所设置原则：1）不要包罗万象，重要的是匹配项目的档次和风格，更理想的是填补周边住宅社区配套的空白，使项目附加值提升；2）功能项目设置要求“小而精”，规模不用太大；3）针对项目业主优惠开放，体现高品质享受。第二部分推广篇一、项目核心推广主题的建立依据以上产品调整，本案的核心推广主题可以定位为：主题概念“威海第一风水旺地”主题诠释：百年石榴树，宝地生金。威海第一风水旺地的最好佐证。神秘的风水文化内涵虽不曾时时口头相提，但却早已深入人心。试问，谁不想拥有风水旺地？谁没有追求美好生活的夙愿？2、项目公关宣传活动建议（1）水缘金座赞助“集体婚礼”目的：制造新闻，扩大知名度思路：与民政局等有关机构合作，征集集体婚礼应征者，借助奥运之年举办婚礼者非常多的机会，出资赞助集体婚礼，借机推出销售政策，既可扩大知名度，又可扩大销售业绩，一举两得。（2）水缘金座“做文明市民,万人签名活动”目的：扩大广告受众；创造新闻价值；提升项目形象思路：与有关部门合作，利用五一黄金周或周末时间在人口密集的大型商场设立签名活动现场，现场放置水缘金座的形象展板。（3）水缘金座征集“幸运业主”目的：增加项目与公司知名度，提升人文内涵、社会形象。思路：征集困难购房者信息，根据征集信息公开抽取若干幸运业主，可享受零首付、送装修等馈赠措施。（4）水缘金座“质量是金”活动目的：借5.12地震之机，用品质说话，提升项目形象，提高开发商社会形象。思路：利用工法展示，展现项目优良质量，事实胜于雄辩。（5）水缘金座传统风情文化周：目的：提升水缘金座的传统文化品位，扩大水缘金座的号召力。思路：与有关文艺学术团体合作，以水缘金座售楼现场或其他合适场地为舞台进行讲演，包括建筑风水在内的多种传统风水讲座。以本项目为例，突出项目核心主题，扩大影响。……3、项目媒介组合策略1、本项目主要媒体介绍：到目前为止威海市在项目推介上使用的媒介有以下几种：（1）威海晚报、日报威海大型楼盘最常规的广告推广模式，优点是可以在最短的时间内实现广告的快速传播，从而提升项目形象。缺点是费用较高，时效性较短。（2）广播电台、电视台广播电台的广告费用较小，对有车一组或出租车、货运司机具有较好的传播效果，缺点是广告推广不够直观和形象；电视台的广告推广具有形象、直观的优点，但是广告费用相对较高；而且电视频道相对较多，媒体受众相对分散，性价比较低。如果投放建议在收视率较高的《直播威海》或《天气预报》节目中投放。（3）户外广告：1）地址选择：市中心：建议在华联百货附近的区域树立一个大型形象展板，针对市中心密集流动人群进行广告宣传，提高媒体受众的关注度。缺点是目标受众较为分散针对性较差，但对提升本案形象有重要作用。码头：东三省、韩国以及其他国外游客的主出入口，对吸东北目标消费群有极强的针对性，估计对提升本案形象，促进本案销售将起到重大作用。车站：汽车站火车站是北京、西北等外地游客的主要出入途径，客流量较大，但是旅客滞留的时间相对较短，所以在此树立的广告牌一定要简洁精炼，有较强的视觉冲击力，让旅客在出入站口的极短时间内对项目产生一定的好奇与关注。2）投放形式：选定固定的位置，根据销售策略及时间节点的变化，不定期的更换宣传画面。前期以