www.fdcsky.cn房地产商域网常熟名流庄园二、三期项目可行性分析报告编制：日期：二零零八年六月[键入文字]www.fdcsky.cn房地产商域网目录第一部分项目投资开发环境分析2一、区域经济发展状况3二、区域人口结构及消费特征10三、宏观政策分析15四、投资环境总结16第二部分常熟房地产市场分析17一、常熟房地产市场发展状况分析18二、常熟市商品住宅市场板块的划分及其差异20第三部分地块条件分析25一、地块经济指标26二、地块条件和未来发展状况26第四部分项目财务评估测算27一、项目评估概述28二、报告编制说明29三、项目评估依据31四、项目投资评估35五、项目评估结论和建议39www.fdcsky.cn房地产商域网第一部分项目投资开发环境分析www.fdcsky.cn房地产商域网1、区域经济发展状况1．常熟宏观经济发展状况1.1GDP与GDP增长率根据最新数据显示，2008年常熟城市经济平稳开局，一季度全市实现地区生产总值288.05亿元，按可比价增长18％，高于江苏省平均水平。可以预见08年常熟经济将保持高速增长。常熟近年GDP与增长变化单位：亿元120020.5%20.0%100019.9%19.5%80019.0%19.0%18.9%60018.7%18.5%18.5%18.0%18.0%18.0%40017.5%20036547556567980997628817.0%016.5%02年03年04年05年06年07年08年1季度GDPGDP增长率08年的良好开局是建立在07年的快速增长基础上。2007年全年，常熟国民经济继续在高位上稳定运行，总体经济水平再创新高，全市实现地区生产总值975.71亿元，同比增长18%。常熟三次产业分别实现增加值17.65亿元、577.48亿元和380.58亿元，分别增长0.2%、17.1%和20.5%。服务业增加值增速快于二产3.4个百分点，三产占比由上年的38%升至39%。一般说来，第一产业所带来的收入利润较低，而第三产业的利润相对高许多。因此一个城市的产业集中于高端，说明城市化程度较高，居民的收入水平也较高，居民的房产价格承受能力也相对较高。1.2经济地位分析GDP横向比较图单位：亿元www.fdcsky.cn房地产商域网150022.00%19.00%20.50%100020.00%17.90%18.00%50018.00%105011511190976016.00%张家港昆山江阴常熟GDPGDP增长率综合来看，常熟GDP年均增长率高于江苏省约5个百分点，高于全国约10个百分点，其经济排头兵地位进一步稳固，是长三角地区经济最发达地区之一。1.3人均GDP分析人均GDP发展与市场关系人均GDP人均GDP人均GDP人均GDP800-1300美元1300-8000美8000-1300013000美元以房地产市场元美元上2007年常熟市人均GDP已经突破12000美元，常熟经济水平已达到中等发展国家起步阶段市场快速上市场平稳上市场平稳阶水平，进入市场成熟、平稳发升阶段展阶段。该阶段其主要的特征，是社升阶段会生活由小康段转入富足社会，中产阶级及富裕阶层不断扩大，高端消费能力大幅度提升，为高端物业消费提供了强有力的支撑。1.4固定资产投资常熟固定资产投资走势单位：亿元400291.19100%234.14259.31182.11196.55200116.2650%00%02年03年04年05年06年07年固定资产投资增长率2007年，常熟完成固定资产投资291.19亿元，增长12.3%。工业投资192.63亿元增长4.6%，其中，高新技术产业投资47.25亿元，占工业投资的24.5%，比上年提高11.2个百分点。受房地产投入拉动，服务业投资不断走高。2007年，服务业完成投资98.29亿元，增长30.7%，快于工业投资18.4个百分点。www.fdcsky.cn房地产商域网其中房地产开发投资62.24亿元，增长51.5%，总额占到服务业投资的63.3%。1.5民营经济占据主导地位，外向型经济发展加快2007年，常熟市新办私营企业1842家、个体工商户7812户，期末分别实有13361家和57182户。个体私营经济累计注册资本达到463.88亿元，增长18.2%，其中私营企业注册资本达432.36亿元，增长19.4%，总量在全省县市中继续领跑。年末实有注册资本超千万元的私营企业1104家，其中超3000万元的239家、超5000万元的133家、超亿元的20家，分别增长48%、51%和186%。2007年，常熟市新签外资合同245项，其中增资108项，增长50%。实现注册外资17.03亿美元，增长6.4%，实际利用外资（商务部口径）7.10亿美元，增长10.4%。外贸依旧延续上年强劲增势。全年建办境外企业8家，期末实有37家，分别增长33.3%和27.6%。民营经济的稳步提升，为常熟不断创造出新富阶层，成为市场消费的主力；外资的不断涌入，同样为常熟市场持续注入新鲜的血液。2、股市对房地产市场的影响2.107年股市暴涨推动商品房火爆由于股市赚钱而产生的财富效应会带动百姓购房的热情，刺激其对住房消费的憧憬。07年沪深股市的大幅度暴涨，为全国房地产市场暴涨提供了充足的流动资金。由于股市的赚钱、获利效应，社会财富猛增，大笔流动资金涌入房地产市场，间接推动了包括常熟在内的各地楼市。股市的暴涨，不仅造成了房价的直线上扬，也夸大了住房的虚拟需求，诱导房产商的投资性开发，不利于常熟房地产市场的健康发展。2.208年股市深幅调整，楼市吃药进入08年后，尤其是4月份以来股市低迷，众多的资金无法从股市中抽出，将会造成工薪阶层可支配资金的缩水，住房需求得到了抑制，间接导致了08年各地楼市的低迷行情。www.fdcsky.cn房地产商域网2.3未来股市、楼市联动性减弱由于08年股市调整幅度较大，居民炒股热情大幅消退，股民人群将迅速减少，经过一段时间的消化后，股市对各地楼市的影响将逐步减弱，【小结】常熟的经济发展保持高速增长，经济地位进一步稳固，为区域房地产市场发展提供了坚实基础；其中，民营经济的发达及外向型经济高增长，为常熟高端物业消费提供了强有力的支撑。3、经济园区概括3.1常熟经济开发区?园区概况：江苏省常熟经济开发区规划总面积50平方公里，针对不同的产业，开发建设沿江工业区、国际化工园、常熟港区、通港工业园、高新技术园、新龙腾工业园六大板块，特别是依托37.5公里的长江岸线，重点建设“东区西园”，即“沿江工业区”和“国际化工园”。?园区内主导产业投资比例分析园区内已形成了以造纸、能源、建材、化工、汽车零部件为主导的临江产业群体，吸引了国际上一批著名的跨国公司前来投资，如芬兰UPM，日本大金、住友、夏普，台湾长春化工、迦南电通，香港理文纸业，法国阿托菲纳。四大主要投资产业投资额度单位：亿美元www.fdcsky.cn房地产商域网2522201512.314.510750造纸业能源钢铁化工目前园区内的产业分布以轻工业和传统重工业为主导产业，而新兴产业如电子信息、生物医药、精密机械、新型材料、高档轻纺等所占比例较少。可以看出，一方面园区内高经济产出使得职工收入水平较高，提升了城市年轻客群的购买力；另一方面由于入住产业的制约，其对外导入高科技人才的力度较弱，因此对于高端消费群的引入也将受到一定的限制。?入住园区外商分布区域比例分析入住园区外商分布区域比例图7%台湾17%38%新加坡香港芬兰18%日本20%从上述饼图可以看出，东南亚为外商投资的主力，欧美国家所占比例相当少。在东南开发区招商中的也有类似的情况出现，欧美园区的招商相对困难。因此，我们在后期产品定位时和目标客群的设定时，部分产品可以增加东南亚一带客群的居住习惯为主要的考量标准。3.1.2东南经济开发区：园区概况：江苏省常熟东南经济开发区是2003年5月7日经江苏省政府批准建www.fdcsky.cn房地产商域网立的省级重点开发区,总规划面积50万平方公里，已开发土地16平方公里,其中企业占地7平方公里，计划总投资70多亿元，累计外资到位3亿美金，初步形成了电子信息、精密机械、新型材料、汽车零配件、高档轻纺、外向型农业等六大产业。?目前已入住的企业情况分析左图红色标注的区域即为目前有企业入住区域，基本集中在规划开发区的东北和西北角。而其对于园区投资金额较大的欧美、日资和农业生态园区都还尚未有企业入住。从网上公布的已入住的企业名单来看，江苏周边城市的轻工业企业占到了绝大多数，以轻工业为主业。4、重点建设规划4.1开发建设新城区全面建成以海虞路和新世纪大道为中心的两条新城发展轴。海虞路地区主要以加快功能项目建设为重点，进一步提升该区域的配套水平，将其建成一条重要的城市景观带。新世纪大道地区主要以加快片区开发建设为重点，全面完成商务集中区、文化片区、昆承片区、黄河路片区、琴湖片区的开发建设，基本完成花溪片区市政道路建设，使东部新城区成为城市的新中心。4.2保护改造老城区启动县南街、南门坛上、环城路节点、阜湖路、泰安街综合改造，实施琴川河传统民居综合整治，疏通老城交通瓶颈，提高老城环境质量，降低老城人口密度。4.3繁荣滨江新市区建设4.3平方公里的核心区，完善城市主、次干道框架，逐步建成滨江医院、学校主题公园、体育设施、污水处理厂等功能性配套设施，加强浒浦、碧溪片区与核心区交通联系。结合沿江高等级公路改造，建设滨江新城入口工程，开展沿江高等级公路两侧项目开发。注重城市特色，重点打造国际服装、现代物流、滨江旅游、餐www.fdcsky.cn房地产商域网饮娱乐等现代服务业项目，进一步提高沿江