新亚洲新亚洲··体育城体育城————09执行年77月营销营销执行案案方案提交方：广州博智新体项目组方案提交方：广州博智新体项目组提交时间：提交时间：20092009年年66月月1717日日目目录录第一部分市场情况统计...............................................................4一、宏观市场情况...................................................................4二、个盘情况.......................................................................5小结..............................................................................11第二部分上阶段营销总结............................................................12一、营销方面......................................................................13二、活动方面：....................................................................14三、工程方面：....................................................................15小结..............................................................................16第三部分七月份营销思考............................................................17第四部分七月份营销思路............................................................18第五部分七月份主要工作............................................................20第六部分七月份营销执行............................................................21一、产品营销......................................................................21二、营销执行......................................................................22产品一：星世界项目持续热销营销执行.............................................22产品二：长丰项目开盘/持续热销营销执行..........................................33第七部分七月份营销活动配合........................................................38第一部分第一部分市场情况统计市场情况统计一、宏观市场情况2009年5月全国住宅市场成交量连续第四个月环比走高，30城市总成交面积环比增幅约为9%，近8成城市成交面积环比上涨。供应情况：随着市场成交量的持续回升和传统销售旺季的到来，5月份开发商推盘数量继续扩大，供应量明显增长；就可售情况而言，除苏州、青岛个别城市有小幅增长外，其他城市可售量继续缩小，库存压力进一步缓解，但与往年同期相比，可售量仍偏高，库存压力仍然存在。市场需求：在本月重点监测的30个城市中，有24个城市住宅成交面积环比上升，占总城市数量的8成，30个城市总成交面积环比上月增长8.58%；在30个城市中，5月份成交面积最大的为上海，达到267万平方米，其次是北京与重庆，成交面积也接近200万平方米，本月成交面积超过100万平方米的城市继续增加，达到11个。成交价格：本月各城市住宅成交均价以上涨为主，特别是在重点监测的10个城市中，能监测到价格的7个城市其住宅成交价格本月均有不同幅度的小幅上涨。二、个盘情况1、百富琪商业广场（新盘）项目简介：百富琪商业广场位于春城路与环城南路交汇处，是一个以商铺、公寓、写字楼为主的商业项目。总建面8万㎡，项目由4大BOX组成，APARTMENTBOX，挑高6.4米跃层"百变公寓"；BAZAARBOX，逾万平米外街内廊式消费特区；OFFICEBOX，"鲜氧森态"O2跨界"创意办公"单元；HOTELBOX，快捷式商务型"精致酒店"。百富琪商业广场项目最大的特色在于在空间上可自由组合。项目标志性建筑——"金三角"的水晶建筑体高31层，高达99.4米。3月30日，售楼中心开放，当天到访200人；4月3日正式对外认筹，每卡2000元，具体价格和优惠还未确定，开盘当天按照持卡顺序进行选房，如果没有选中，即可全额退款。项目目前已经在打桩，售楼处重新包装已对外开放。进入实质招商、预售阶段；预计7月开盘，现阶段预售卡每张2000元，购卡者在开盘当天享受1%优惠。户型面积：36.37—175.16㎡（公寓），66.10—390.10（办公）；房源：公寓493套，办公85户，车位200多个；价格：公寓预计价格6000—7000元/㎡，商业有租有售，具体销售政策待定；2、中央金座（新盘）项目简介：南市中央购物金座位于滇池路与广福路交叉路口，吉兴隆烧鹅美食城旁，建筑用地65亩，计划一期开发32亩，二期开发33亩。集购物中心、商务中心、商务公寓为一体。项目占地面积:21344㎡，总建筑面积:74000㎡，地下超市和车库面积约1.5万㎡，停车位:1000。商业面积约2.7万㎡，一期商业共4层，1、2层以一拖二方式销售，预计售价10000-25000元/㎡之间，3、4层开发商自主招商，定位：休闲娱乐业态；写字楼面积约1.6万㎡（共三栋），销售政策待定；SOHO公寓面积约1.6万㎡（共三栋），预计售价5000元/㎡起。3、广福商业中心（在售）项目简介：广福商业中心位于西山区广福路（滇池路转广福4公里处）。项目建筑面积为79036.84㎡，容积率为2.5，绿化率为41.5%，共1600套。集住宅、商铺和写字楼为一体。2008年9月21日广福商业中心308户50-60平米小户型，以一居室、二居室为主，开始认筹；2008年11月开盘，价格4600元/㎡。户型面积：50—233㎡（公寓）260—300㎡（商铺，一至三层）；价格：公寓现均价：5000元/㎡，已售罄；商业：开发商全部持有，主推整层或整栋出租的政策，也可小面积出租，例如：约300㎡的商铺三年租金分别为：15元/㎡/月，25元/㎡/月，和35元/㎡/月；90㎡以下商铺，4年平均租金为45元/㎡/月，目前约有30%的商家开业；4、西山新城（新盘）项目简介：西山新城位于昆明市西山区苏南路（部分用地基于元西部石材城），400万方超大国际化城市建筑复合群，总投资80亿元人民币，集商务办公、商业贸易、星级酒店、国际公寓、会展博览、生态花园为一体。项目占地面积:60000㎡。预计2009年10月份开盘，现阶段推出认筹卡活动，购买1万元/卡返还2000元，2万元/张返9000元，5万元/张返2万元，目前续卡近200张。户型面积：35—85㎡（公寓），6万㎡（商业为一站式家居平台，开发商自主招商）；房源（一期）：公寓476套，商业6万㎡；价格：公寓均价4000元/㎡，产权40年。交房时间及标准：一期2010年中，全装修。5、上东大街（在售）第一次开盘时，推出115套，因为此项目本身地理位置较好，开发商及销售公司对项目比较乐观，定价相对较高，以30000/平米的均价入市销售，虽然开盘当天销售58套，但是购买客户经过多方比较，同时加上08年大市场的影响，此项目在第一家销售公司撤场时，总体销售8000万左右，最终成交均价也止步于24487/平米（2008年8月27日数据），截止6.6日，4个月的时间5000元一张的认筹卡仅销售73张，后开发商转而以“带租约销售”的形式进行销售，重点放在招商工作上，截止到6.6日剩余192个几乎已经招满。6.6日上东大街举办了招商酒会，当天到访商家及客户总计800余人次，当日售出认筹卡57张，截止到6.12日总计售出认筹卡300余张，因为客户购买的认筹卡并不是最终的选房顺序卡，同时客户也知道项目的招商情况。6月12日开盘解筹，6月11日开盘头天中午就有客户在销售部排队，6月12日上午10点到访客户已经达400人左右，本次解筹推出房源121套，最高单价4.1万/平米，最低价1.1万（二楼），一楼最低价2.2—2.3万，一次性付款优惠3%，按揭优惠1%，同时还享有3年8%的促销优惠。据统计，上东大街开盘当天共售出约100套，计1.6亿元。6、金领地国际商务中心（新盘）项目简介：金领地商务中心位于盘龙区王旗营路与白云路交汇处项目定位：具有国际标准的5A级现代化高级智能环保型写字楼。项目总用地面积7706.71平米，总建筑面积34586.21平米（含地下两层面积），共27层；其中地下停车场2层，共有停车位200余个，商业裙楼3层，4—27层为写字楼。项目动态：现内部已开始认购，开盘价6800元/㎡；另可参与莹