云南鼎城花园可研及定位报告目　录第一部分综述---------------------------------------7一项目基本情况---------------------------------------------7二项目发展模式与合作方式-----------------------------------8第二部分市场研究与方案构思------------------------9第一章项目市场研究-------------------------------9一昆明市禄劝县房地产市场走势分析----------------------------91、回顾与展望------------------------------------------------92、市场特点--------------------------------------------------113、结论------------------------------------------------------12二本项目临近地段房地产市场走势分析-------------------------121、区位特点--------------------------------------------------122、典型楼盘分析----------------------------------------------133、本地段楼盘购买对象及购买心理分析--------------------------144、结论------------------------------------------------------15第二章项目环境分析----------------------------16一地块环境条件---------------------------------------------16二禄劝鼎城花园项目的SWOT分析------------------------------17三结论-----------------------------------------------------18第三章项目市场定位----------------------------19一项目市场细分---------------------------------------------19二目标市场分析---------------------------------------------19三项目市场定位--------------------------------------------19第三部分项目方案策划-------------------------------20第四章项目规划设计方案-------------------------21一规划设计目标----------------------------------------------21二规划设计要点--------------------------------------------21三项目技术经济指标---------------------------------------22第五章项目投资经营方案------------------------22一经营方案策划---------------------------------------------221、投资组合方式----------------------------------------------222、各项资金运作方式------------------------------------------23第六章项目开发建设方案-------------------------23一项目建设方式----------------------------------------------23二项目建设进度-----------------------------------------------23第七章项目营销方案-----------------------------23一项目营销策划----------------------------------------------231、卖点设计---------------------------------------------------232、营销策略---------------------------------------------------243、项目销售形式-----------------------------------------------254、购房付款方式-----------------------------------------------265、项目促销方式-----------------------------------------------27二营销计划--------------------------------------------------291、营销渠道选择-----------------------------------------------292、营销计划安排-----------------------------------------------29三场地布置--------------------------------------------------31四营销费用安排----------------------------------------------32第八章项目物业管理方案-------------------------32一物业管理的介入--------------------------------------------32二管理费的确定----------------------------------------------33三具体对本小区物业管理的建议--------------------------------34第四部分项目可行性研究部分-------------------------34第九章项目投资估算及资金筹措计划-------------------341、建设项目总投资估算----------------------------------------341，建设投资------------------------------------------------342、建设期利息----------------------------------------------363，项目总投资----------------------------------------------362、项目实施进度安排------------------------------------------363、项目投资与筹资计划----------------------------------------37第十章项目销售收入测算----------------------------38一、项目开发经营收入、成本、利润、投资利润估算------------------381、项目的价格定位------------------------------------------382、项目销售计划--------------------------------------------393、项目销售收入估算----------------------------------------394、项目经营成本结算：--------------------------------------395、项目利润估算--------------------------------------------39第十一章项目财务评价--------------------------------40一、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率--------------------401、项目全部资金的现金流量表--------------------------------402、财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）--------------40第十二章项目不确定性分析----------------------------41一、项目开发经营风险分析----------------------------------------411、项目盈亏平衡分析----------------------------------------412、项目敏感性分析------------------------------------------42二、项目开发经营主要风险及对策分析------------------------------431、市场风险------------------------------------------------442、项目的资本风险------------------------------------------443、企业风险------------------------------------------------44第十三章项目效益评价--------------------------------45一项目社会效益评价---------------------------