上饶天宇星城项目报告宁波和邦力高房地产投资策划有限公司2008-8目录前言第一部分市场调查及分析一、区域城市环境分析二、土地批租市场分析三、商品住宅供方市场走势分析四、商品住宅需求市场分析五、上饶房地产竞争状况分析第二部分地块分析及策划思路一、地块分析二、项目SWOT分析三、策划思路前言根据项目需要，我公司特对上饶市场尤其是中心区片区房地产市场进行了针对性摸底。本次市调我公司共派出3人（策划部1人，研展部2人），对上饶市规划局、统计局、房管局、建设局等职能部门进行走访，同时对各竞争楼盘近期动态进行实地调研，得出本报告，并对项目操作提供了初步建议，供贵公司参考。第一部分市场调查及分析一、区域城市环境分析（项目开发宏观背景）1、城市概况上饶地理位置在北纬2734’－2934’、东经11613’－11829’之间，处江西省东北部，东邻浙江省衢州市，南连福建南平市，西濒鄱阳湖与九江市接壤，北与景德镇市及安徽省黄山市毗连，是闽、浙、赣、皖四省结合部，是江西省的“东大门”,素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。下辖上饶、广丰、玉山、婺源、铅山、弋阳、横峰、波阳、余干、万年10县和信州区，代管德兴市。行政区面积22791平方公里，人口660万，首府信州区。其中信州区现辖5街道办2镇2乡，面积338.6平方千米，全区人口37.22万。上饶凭借独特的区位优势，已成为江西省区域发展的四个重点城市之一。先后荣获“中国优秀旅游城市”、“江西省卫生城市”、“江西省园林城市”、“江西省卫生城市”、“江西省双拥模范城”和“江西省创建文明城市工作先进城市”称号；是2006、2007浙商（省外）最佳投资城市，2006跨国公司眼中最具投资潜力的城市，荣获2007世界投资中国—中小城市魅力奖。这里历史悠久、交通便利、资源丰富、风光旖旎、人杰地灵、环境优良、经济强劲。历史悠久。自东汉建安年间设县以来，上饶已经有一千七百多年的历史。境内万年仙人洞遗址出土了大量石器和中国最早的陶器，证明了一万多年前，人类祖先就在这里定居、劳作和繁衍。吊桶环耕作遗址发掘的稻种，确认了这里是世界稻作起源地之一。上饶境内，仅新石器时期与商周文化遗址就达48处。现发掘保存文物19000余件。交通便利。上饶是江浙沿海进入内地的必经咽喉，沪昆、九景、景婺黄、景婺常和在建的景鹰等五条高速公路穿境而过，浙赣、皖赣、横南三条铁路，320、206国道和七条出省公路贯通南北，周边有五个在1—3小时内可到达的机场，即武夷山、衢州、景德镇、南昌和杭州机场，境内三清山机场正在筹建。交通通讯极其便利。资源丰富。上饶素有“上乘富饶”之谓，全市有耕地607万亩；水域421.69万亩；牧草地0.31万亩；林地1911.58万亩；药用植物达216种；野生动物300多种。近年在婺源发现的世界濒临绝迹的黄喉噪鹛，引起了联合国有关组织的高度重视。已探明的矿产达70余种，金、银、铜、铅、锌、铌钽储量均居全省之首，德兴铜矿是亚洲最大的铜矿。黑滑石、膨润土、石灰石等非金属矿和稀有金属矿储量大，具有较高的开发价值。上饶境内江河纵横，水资源极为丰富，人均占有量3812立方米，亩均占有量4925立方米，均高于全国全省水平。全市森林覆盖率达55.4%，婺源更是高达83%；上饶市城区是全国13个空气、水质量最优的城市之一。风光旖旎。上饶四季分明，山环水绕，景色秀丽。中部三清山方圆二百里，雄奇峻秀，尘绝人寰，素有“江南第一仙峰”的美誉。南面龟峰，凡三十六峰，峰峰皆景，被明代大旅行家徐霞客赞为“江上龟峰天下稀”，又被游客誉为“天下盆景”。自然植被保存完好，存有大量古树古溶洞古建筑古文物的婺源，山青水碧，小桥流水，一派恬静的田园风光，游人誉为“中国最美的乡村”，是中国南方唯一的文化旅游示范县。还有鄱阳湖的万倾碧波、葛仙山的道观香火、鸳鸯湖的嬉水鸳鸯，无不美伦美焕，令人由衷赞叹造物的鬼斧神工及对这片土地的偏爱。凭借这些优势，上饶的旅游业正在崛起，旅游设施不断完善，旅游经济蓬勃发展。人杰地灵。在1700多年的历史长河中，这片神奇的土地不仅孕育出灿烂的茶文化、铜文化、戏曲文化和书院文化。而且古往今来，名人辈出，养育了“中国铁道之父——詹天佑”，著名理学家朱熹、晋代著名军事家陶侃、中国三大圣母之一的陶母、无产阶级革命家方志敏等一大批名士贤哲，也是画家阎立本、“茶圣”陆羽、名臣范仲淹、词人辛弃疾等人的久居之地。黄家驷、詹剑峰、欧阳自远、杨惟义、陈桢、王文京等当代名人均为上饶人，江泽民主席的祖籍在我市婺源县；中央政治局常委、中纪委书记吴官正是我市余干县人。经济环境良好。上饶是江西“东大门”，凭借区位优势、资源优势、低成本优势及市场优势，正逐渐成为承接沿海地区产业梯度转移和资金、科技、人才、信息流动的热点区域。近年来，市委、市政府进一步解放思想，加速建设开放、文明、发展的上饶，不断加大城市改造投入力度、改善投资环境，投资9.6亿元建立市级工业园区，筑巢引凤。目前，交通通讯、供水供电、学校医院等基础设施日益完善。在不断改善投资硬环境的同时，市委、市政府还非常关注软环境建设，成立上饶市经济发展服务中心，市直42家窗口单位进驻该中心统一办公，为来饶投资客商提供全方位多层面一站式服务。已基本形成合理优惠、高度透明的政策环境；依法办事、公正执法的法治环境；成本较低、收费合理的经营环境；办事高效、功能齐全的服务环境；科教发展、社会文明的人文环境；全员招商、全民亲商的舆论环境。为国内外客商投资上饶快速发展创造了条件。2、经济发展状况分析2.1经济发展现状2.1.12007年经济发展状况2007年上饶市经济实力迈上新台阶。初步核算，全年生产总值（GDP）突破500亿元大关为528.1亿元，按可比价格计算，增长13.7%。其中，第一产业增加值98.4亿元，增长5.4%；第二产业增加值242.1亿元，增长20.0%；第三产业增加值187.6亿元，增长10.7%。三次产业结构为18.6∶45.9∶35.5，二三一结构得到进一步强化和巩固。人均水平进一步提高，按常住人口计算，人均生产总值8227元，首次突破1000美元，达到1074美元，比上年增加186美元。非公有制经济增加值297.1亿元，增长17.2%，占GDP的比重达56.3%，提高1.7个百分点，多种经济成分共同发展的格局基本形成一﹑财政收入增长加快。财政总收入突破50亿元，全年财政收入55.4亿元，增长34.9%。二﹑农林牧渔各业生产稳步增长。农林牧渔业总产值达166.37亿元，剔除价格因素，比上年增长4.1%。三﹑工业主导地位更加凸现。全年实现全部工业增加值200.1亿元，比上年增长20.0%，全部工业增加值占GDP比重上升3.6个百分点，达到36.8％四﹑投资总量进一步扩大。全年全社会固定资产投资405亿元，增长27%。其中房地产开发投资保持较快增长。房地产开发投资62.6亿元，增长32.2%。五﹑消费品市场繁荣活跃。全年社会消费品零售总额186.9亿元，增长18.3%。六﹑外贸进出口总额再迈新台阶。全年进出口总额3.0亿美元，增长68.2%。外贸进出口总额占GDP的比重上升0.7个百分点，达到4.4％。七﹑交通运输能力稳步提高。全市公路总里程达到16630公里，高速公路总里程达到381公里，高速公路总里程居全省第一，实现县县通高速公路八﹑金融运行平稳。年末全市金融机构各项存款余额（人民币口径，下同）515.9亿元，比上年末增加62.2亿元，增长13.7%。2.1.22008年上半年经济发展状况上饶市2008年上半年全市国民经济在承接前几年来的良好发展基础上，新一轮经济发生了一系列积极而有效的变化，国民经济继续保持平稳、协调、较快增长势头。一﹑经济总量在上年突破500亿元基础上有了更快的持续扩张。上半年全市生产总值达268.8亿元，比去年同期净增53.7亿元，可比增长达13.3%。二﹑工业生产在较高的发展平台上保持快速强劲发展。上半年全市规模以上工业实现增加值81.82亿元，同比增长28%。三﹑农业生产稳定增长。上半年实现一产增加值43.2亿元，按可比价计算，增长4.8%。四﹑金融信贷形势保持稳健运行。6月末全市金融机构存款余额达到576.0亿元，比年初增加60.2亿元，增长11.6%。五﹑固定资产投资在国家宏观调控大环境中保持适度增长。六月底全市累计完成固定资产投资（城镇50万元以上项目）173.6亿元，同比增长18.9%。六﹑开放型经济持续平稳发展。今年上半年，全市进出口总额为15437万美元。七﹑综合经济效益在较优的运行质量中快速攀升。一是宏观层面的财政总收入持续快速增长，上半年全市累计完成财政总收入38.5亿元，同比增长30.8%。二是微观层面的工业经济效益创历史新水平。1-5月份规模以上工业经济效益综合指数为210.50%，比去年同期提高35.89个百分点。八﹑消费需求在购销两旺的市场环境中快速持续升温。实现社会消费品零售总额111.8亿元，同比增长22.7%。小结:上饶区域经济的发展必将会刺激房地产市场发展。2.2国民经济主要指标分析（GDP、人均GDP、产业结构、社会消费状况）①上饶市2005—2007年国民生产总值（GDP）60016.00%14.00%50012.00%40010.00%3008.00%6.00%2004.00%1002.00%00.00%2005年2006年2007年GDP（亿元）388.1451.38528.1增长幅度14.10%11.50%11.60%②上饶市2005—2007年人均生产总值（人均GDP）900011.62%800011.60%700011.58%600011.56%500011.54