重庆xx项目立项报告2008年7月目第一章项目市场调查与分析第一章项目市场调查与分析1项目投资环境分析1.1重庆城市定位重庆定位为我国重要的中心城市,国家历史文化名城,长江上游地区的经济中心,国家重要的现代制造业基地、综合交通枢纽、城乡统筹的特大型城市。1.2重庆经济发展战略作为拥有3000多万人口的特大城市，重庆自1997年成为中央直辖市以来，各种基础建设项目和巨大的固定资产投入，使重庆成为目前西部城市中航空、铁路、高速公路和水运交通网络密集的城市。薄熙来就任重庆市委书记后，提出将重庆打造成“内陆最开放的城市”的发展战略，具体表现为加快建设形成长江上游地区经济中心，金融中心、商贸物流中心、综合交通枢纽、自主创新高地、教育人才高地和文化高地六大功能，领先西部，城市核心竞争力大幅提升，集聚、辐射、带动能力日益凸显。到2012年，在2007年基础上，全市生产总值将超过8000亿元；地方财政收超过1500亿元；全社会固定资产投资达到6500亿元；社会消费品零售总额达到3500亿元；外贸进出口总额达到300亿美元；实际利用外商直接投资和内资分别达到50亿美元和1600亿元。1.3重庆2007-2020年总体规划目标《2007-2020总规》提出“四个走在西部前列”：经济发展走在西部前列，加快建成西部地区的重要增长极和长江上游地区的经济中心；统筹城乡走在西部前列，建成城乡统筹发展的直辖市；社会和谐走在西部前列，率先实现全面建设小康社会的目标；人与环境和谐走在西部前列，实现经济、社会、环境协调发展。2020年实现城市规模总人口3100万，都市区常住人口980万人。图1重庆市城乡总体规划图（2007-2020）1.4竞争格局---本地开发商与外地开发商同台角逐，市场竞争更加激烈随着重庆地位的日益提升，国内包括香港在内的知名开发商大部分已经进入重庆或即将进入重庆，如和记黄埔、北京城建、融科智地、香港瑞安、保利、绿地、奥园、融侨、大连万达、山东鲁能、富力、中海、恒大、招商、华润置地、万科等外地大鳄。同时，本土开发商如龙湖、金科、华宇、协信等也集体发力，2008年本土老大龙湖6盘齐开，金科一口气10盘连开，华宇7盘齐动，协信8盘连动，向百亿豪门冲刺。重庆现有2300多家开发商，一级资质仅24家，二级资质355家，全国50强开发商中，目前累计有25家投资重庆。目前，外地大开发商凭借其强大资金实力和丰富的土地储备在综合实力和发展势头方面正逐渐超越重庆本土的开发企业，竞争形势比较激烈。1.5南岸区是重庆房地产的热点地区，重庆主城区一直以一个中心（CBD）六大副中心的格局发展。其中CBD又以渝中区向江北、南岸两个方向拓展。随着城市的发展,南岸区将作为城市的核心区,承载重庆功能配套区的重任，飞速发展。尤其南岸区一直以来依托与其他区域不一样的、独特的“会展、教育、山水居住”三大特点发展，整体前景看好。而随着长江大桥复线桥、菜园坝大桥的建成，南坪交通枢纽的规划建设将使南岸区的辐射能力越来越强，轻轨3号线2010年投运，其房地产地位也逐渐变得举足轻重。2房地产市场分析2.12007年总体态势2007年度，重庆市全年核发的选址许可用地面积4278.3万平方米，较去年同期下降29.3％；全年核发用地许可总用地面积为2774.55万平方米，比去年同期下降32.87％；全年核发建设工程规划许可总建筑面积为4950.03万平方米，比去年同期增加了48.40％；全年规划竣工验收许可总建筑面积为2948.03万平方米，比去年同期增加了45.95％。全年主城共成交商品房2229万方，同比增幅达到67.1%，热点区域集中在“三北一南”地区，即渝北区、江北区、北部新区、南岸区。房地产市场运行态势总体平稳，保持了开发投资增长与全社会固定资产投资增长、房地产开发投资占全社会固定资产投资、商品房供应与市场需求、房价增长与经济增长、城镇居民可支配收入增长基本协调。市场90%消费人群来自本地，在07年6月重庆宣布为“城乡统筹试验区”之后，外来购房的比例呈足逐步上升趋势。2.2市场供求及价格08年１至４月份，重庆累计商品房销售面积750.7万平方米（含郊县），同比增长10.4%，商品房累计销售额206.79亿元，增长24.3%，其中，住宅销售面积696.22万平方米，同比增长10.6%，实现销售额178.03亿元，增长26.9%。商品房成交价格环比上涨7.05%，均价走势保持上扬发展趋势，整体价格在2007年的基础上有平稳的上升将是未来2-3年的发展趋势。图22.3土地市场成交情况07年重庆市用于地产开发的用地总面积为1287万方，成交金额360亿，成交均价约186万/亩，平均楼面地价1175元/平方米。2.42008年市场情况进入2008年，在国家金融、土地等宏观政策的调控下，消费者的观望情绪越发浓厚，需求市场逐步回归正常水平，成交量开始回落，同比2007年1季度，2008年1季度市场走势基本也在一个正常的水平线上调整（下降幅度约6.8%），只是在去年购房需求大量透支以及各种政策的影响下，市场走势相对平稳。根据重庆市国土房管局《重庆市2008年度住房建设计划》确定2008年度全市拟新建住房建筑总面积2499.01万平方米，住房建设用地总面积1174.48公顷，其中：都市区拟新建住房建筑面积1491.10万平方米，住房建设用地面积622.53公顷；远郊区县拟新建住房建筑面积1007.91万平方米，住房建设用地面积551.96公顷。全市拟开工建设住房中，套型建筑面积90平方米以下住房面积1787.16万平方米，占开发建设总面积的71.51%；廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应783.84公顷，占居住用地供应总量的66.74%。同时，2008年，重庆市将加大危旧房和棚户区改造力度，逐步改善农民工居住条件。全市计划建设危旧房改造还建房约250万平方米，棚户区改造新建房约120万平方米，农民工宿舍（公寓）约25万平方米。2.5房价还有上升潜力在全国4个直辖市当中，目前重庆房价最低，重庆目前也有价格在8000元~11000元/平方米以上的高端楼盘，但从商品房总体供应结构来看，价格在4200元/平方米以下的商品房占到总量的73%左右。即便是在西部二线城市中，重庆房价也不及成都（均价约5000元/平方米）、西安和昆明（均价4500元~4800元/平方米）。但正因如此，低房价对众多外来开发商具有吸引力。从政治的角度而言，它们首先是看好西部大开发的历史机遇，看到了西部的潜在市场。2.6下一个全国性市场从目前来看，重庆房地产市场还只是一个区域性的市场，商品房外销率不高。相关统计显示，2007年重庆市主城区商品住房销售中，市外购房者购房面积占销售面积的12%，而在成都这一比例已经达到40%，相信随着重庆市经济的发展商品房外销率将会逐步提高。2.7房地产开发从中部向四面辐射，热点片区不断扩大随着城市基础设施的不断完善，特别是“1小时经济圈”的出台，重庆正在开始新一轮的造城运动，带动了房地产的发展，热点区域不断扩大。2008年，重庆楼市正从中部向四周辐射，东有茶园、鱼嘴等热点片区、南有新南湖、南滨路等热点片区，西有大渡口、彩云湖、袁杨线、沙坪坝等热点片区，北有北部新区、北滨路、冉家坝等热点片区，中有渝中半岛、大坪板块、黄杨新城、高九路等热点片区。2.8南岸经开区学府大道新南湖版块2.8.1南岸城区背山面水，是重庆传统的高档住宅聚集区，随着南滨路、重庆国际会展中心、菜园坝长江大桥、南坪交通大改造等城市基础设施建设的建设，为发展高端物业提供了良好的外部环境，也吸引了和记黄埔、恒基兆业、九龙仓、喜来登、雅居乐、武夷集团、阳光100等多家著名房企的介入。由于南岸西、北面受长江阻隔，东、南面受南山挤压，地形狭长，用地面积十分有限，经过前几年的房地产开发，目前这一区域内的可开发土地已所剩无几。2.8.2学府大道沿线分布了重庆工商大学、教育学院、交通大学、公路科研所等高校和科研机构，聚集了大量“知本阶层”文化底蕴深厚，目标客户除重庆主城区外，还可辐射影响到李家沱、鱼洞、洛璜、江津等地。图32.9本项目所在的经开区板块和新南湖板块规划总居住人口超过20万，是未来南岸仅次于茶园新区的纯粹居住大社区和距离南坪中心最近的区域，项目拥有山地公园、远观南山、江景，周边幼儿园、小学、中学、大学一站式教育体系；农贸市场、大中小型超市、医院、银行、餐饮、娱乐样样俱全，本项目配套完善、居住环境优越，是纯居住类大社区的优选之地。从竞争角度看，南坪中心板块以及海棠溪板块是本板块的直接竞争板块。而南山板块、茶园新区板块、南滨路板块、弹子石板块由于板块定位与发展方向差异，与本项目所在板块产生直接竞争的可能性较小。图4项目区位示意图南岸四公里--二塘地区控制性详细规划调整图地块实拍图1地块实拍图2（B地块）3竞争分析结论与建议在重庆中高端住宅市场中，本项目所在的经开区和新南湖板块具有竞争优势，同等价位条件下是自住和投资型客户的优选之地。第二章项目定位1项目形象定位由区位、现状条件和自然资源配套、教育配套决定本项目的定位为：城市中心稀缺，拥有成熟便捷生活，享有齐全配套的超低密度高品质居住社区。2产品定位详细说明及建议2.1花园洋房：通过山体公园等优势景观资源打造城市中心低密度稀缺花园洋房，树立项目的高端品质形象。2.2高层：100米高层；充分利用花园洋房打下的品质基础，强调中心区域大社区配套，通过产品细节的差异化和户型空间创新形成差异化，提升项目的品质，从而实现项目的最大价值。2.3户型表序号户型每层套数套内面积备注1两房两厅单卫265.15有入户花园2