盈丰置业·高墩圩桥商业项目【营销包装思路】－目录－一、定位整合1、SWOT分析2、客户定位3、项目定位――――――――――――――――――――――――――――――――――二、销售整合1、组合策略2、业态建议3、价格策略――――――――――――――――――――――――――――――――――三、企划整合1、推广策略2、案名建议3、广告表现一、定位整合1、SWOT分析优势(S)劣势(W)规划项目规模体量足以独立形成商业节点难以以单一主题完全去化绿化率会所设置栋间距商住比例住宅（酒店式公寓）缺乏氛围产品立面风格建筑风格新颖、大器立面建材建材用料符合商业气质房型面积单元总价景观主题有待改善公建生活配套周边尚未形成系统的配套公建公园绿地文化教育医院银行附加值地段位置距离传统市区概念，地处西北方向交通干线缺乏与市区联结的交通线路街道环境休闲娱乐品牌文化物业管理2、客户定位相关专业类市场经营客为主体，结合部分商业投资客。【专业类市场经营客】?对单元总价相对敏感；?对单元设定空间有一定的经营条件要求；?对于专业类市场会产生聚拢效应。【投资客】?对投资回报率相对敏感；?销售需要结合招商共同进行；?容易受到市场大环境的影响。因此，对于产品规划结合客户定位分析，提出以下建议：?单元商业产权面积需以总价为控制；?适当增加单元可利用空间，增加产品附加值；?强化政策支持力度，针对规划加强说明；?各区段动线规划合理，避免产生商业死角。3、项目定位精品家居装饰为主题、零售与批发为一体的综合性专业商业广场【精品家居装饰】?整合项目主题形象，统一商业定位基调；?以国内知名的大型专业类品牌卖场为触发点；?形成与目前商业类物业的市场定位差异。【零售与批发】?主题商业分为零售区、批发区；?根据商业经营等相关要求进行产品调整；?通过零售聚集项目人气，通过批发建立大市场知名度。【综合性商业】?满足专业类市场的生存需求及体量的全部去化而丰富产品；?融合特色餐饮、经济型酒店等生活服务业；?提升往来人流的地缘关系，促进项目销售具有吸引力。【广场式商业】?充分解读项目规模，提升项目商业价值；?打造跳脱市区传统商业圈的新商业节点；?推广包装中予以鲜明的产品说明定位。二、销售整合1、销售策略：【齐头并进，多点展开】——南通市中心、项目基地、浙江等多地展开?针对于本案区域楼盘的特性，为保证本案的快速去化，有必要在投资热点地区浙江地区设立销售点，扩大本案的客户面。?大量引入浙江投资客户，有利于打破本地市场客户的观望态度，在销售上形成相互促进局面。?市区接待点的设立可方便客户先了解本案信息，再进行实地看房，增加成交可能性，并扩大项目南通市区的知晓度。2、销售方案;【本地市场的推广】?目标客户群：?现有客户资源：老市场搬迁客户?专业房产代理公司的已有投资客户资源?新客户：利用集中的广告攻势，聚集新的客户群体。?展开方式：?现有客户资源：DM派单、电话告知方式——老客户本人或老客户介绍的新客户构房时，给予一定的价格优惠。?新客户：报纸广告、现场围墙在市中心设立外接待店——长期设立，建议设置在环西广场（结合班车终点站），扩大本案影响及组织客户看房【异地市场推广】?设点?温州销售点：温州交易中心、人民路门面?台州销售点：温岭市中心――联系玉环、路桥、椒江、松门等。?SP活动?定期参加当地房展会?组织产品推荐会?安排温州、台州周边县市巡展?联系投资群体头目考虑到当地的投资习惯，对当地投资群体头目，以一定的现金返还方式，刺激投资群体头目来拉动当地销售。3、价格执行策略【低开高走、小步快进】?有利于价格的涨幅。?可造成住宅房源稀缺的局面，利于销售4、招商策略【招商总纲】——种下梧桐树，引来金凤凰在每一个功能定位的区域，着力引进品牌主力店群，吸引中小店群的入驻经营。【主力店执行思路】?招商优惠措施对有意向入驻本案经营的主力店群，在招商政策上给予一系列的优惠政策，如：项目第一年免收物业管理费，经营管理费等。说明：品牌经营商为保持品牌的档次，在入场经营前期投入的装修成本已经很高，为体现“共同发展”招商理念，建议在商铺租金上，前期给予半年以上的免租期。?预备案：——发展商自营对于短期不考虑本案的品牌商家，建议发展商采取申请特许经营权的方式，进行自营。尽可能的扩大本案的商业影响力。【中小型商家执行思路】确定主力店群后，利用中小型店群跟风心理，促进项目整体招商的完成。?招商优惠措施同样在优惠政策面给予适当的优惠，优惠幅度酌情而定。三、企划整合1、推广策略利用政策支援、炒作未来规划、抬升投资回报、借大品牌优势【利用政策支援】?通过软文、新闻发布会等活动形式公布政策支援；?通过前期政策规划迁入自营客户，形成项目人气；?得道相关经营税收减免等优惠政策。【炒作未来规划】?弥补当前地块周边商业条件不足等劣势；?诉求投资回报的支持依据；?先行针对大品牌招商的区域说明。【抬升投资回报】?销售诉求以“投资回报”为主；?针对“投资回报”进行详细分解与理论说明；?提出高于一般销售市场的投资回报作为吸引点。【借大品牌优势】?前期进行知名品牌的招商，带动项目知名度；?对于自营客接受租赁意向并形成租约协议；?对于投资客则带租约销售，保证投资回报率。2、案名建议普提克国际广场【普提克】?BOUTIQUE，时尚精品商业定位的新名词；?在南通区域首先提出，占领市场看点；?与“鸿运”、“Outlets”等形成鲜明的区别。3、广告表现顺颂商祺2008年4月