[键入文字]北科建长长丰丰项项目目5-85-8期下一期下一阶阶段段营销营销方案方案《推《推货计划货计划、回款、回款预预估、估、阶阶段性段性营销营销策略》策略》广州博智房地产顾问有限公司[键入文字]前言首先很感谢星耀地产、长丰地产与北科建集团相关领导，对博智公司两年多来服务新亚洲体育城工作的认可，我司由衷的表示感谢，长丰项目5-8期即将上市，为了能够赢得2008长丰战役这场胜仗，实现快速的销售、回款，同时实现销售利润的最大化经过我司全方位的市场调研及项目研究分析，现主要针对长丰项目的整体推货、2008年的销售回款、以及开盘后的分阶段销售策略给予了贵公司一点微薄的建议，希望能对长丰项目的销售有所帮助。第一部分、市第一部分、市场场?宏观政策动态1.国家发改委4月2日公布数据显示，截至3月20日，3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。其中，二、三类地段普通商品房住宅，以及经济适用住宅价格分别比上月下降0.4%、0.9%和3.1%，普通商品房住宅价格比上月小幅上涨0.5%。据昆明田野咨询机构的调查数据显示，房价高位运行也导致了昆明市民购房信心指数大幅下跌9.9点。2.央行上调存款准备金利率0.5个百分点调至16％。为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金利率0.5个百分点。此次调息是本年度第三次上调存款准备金利率。3.房地产一线城市持续市场销售低迷状况，但有迹象表明正在复苏（08年第一季度上各个总体成交量）；4.为保障“和谐社会”的认真贯彻和房价的虚高，政府将持续加大对房地产市场的规范和整治；5.中央指令国内各城市在保证房地产市场健康发展的基础下，加大经济适用房和在新建商品房中按比例配建限价房（低价房）（4月后）；6.08年2月23央行报告08上半年CPI涨幅会持续较高水平，通胀压力加大，全国房价总体涨幅较高；?昆明房地产动态1.昆明下大力对“城中村”彻底改造重建。昆明市政府将用5年时间对主城区336个城中村进行彻底改造重建,不仅让春城昆明更加整洁干净，还要最大限度地让目前“城中村”的居民得到实惠，寻求到新的产业发展。2008年昆明至少要启动４０个以上“城中村”的重建工作，争取启动50-60个。全市计划用5年时间，到2012年全面完成主城区范围内336个城中村的改造。2.昆明市房管局3月仅为“宝海明珠”、“金色俊园”发放了预售许可证，其中金色俊园，此次获准预售面积为17.2万平方米。4月，在滇池路片区，早已拿到预售许可证的滇池卫城.蓝调公寓和金岸春天都有望开盘，其中滇池卫城有500多套高尔夫退台洋房推出，金岸春天有1000套别墅、花园洋房上市。北市区和谐世纪二期房源也将于本月上市。3.3月31日，昆明市土地交易中心公开挂牌交易分别位于西山区前卫西路及盘龙区白沙片区内的两块国有建设用地使用权，交易面积达1333.528亩。两地用地性质均为居住用地，其中位于西山区前卫西路的地块面积为46.57亩，交易起价为1945.5175万元，另一块面积为86.958，交易起价为6956.64万元。4.昆明市2009年的住房建设计划日前出炉。据称，明年昆明市预计建设住房总面积760万平方米，其中，计划新建设廉租房3033套，建筑面积超过15万平方米，经济适用住房20618套，建筑面积145万平方米，商品住房600万平方米，商品房成为明年住房供应的重头戏，将增建110万平方米。?昆明呈贡新城2007年下半年部分土地出让数据参考呈贡新城2007年以来成交的地块价格，居住用地价格在32万/左右，旅游用地的确价格在4.5万/亩左右。但是据昆明春融房地产开发公司总经理杨鹏程介绍，由于企业还要负担地块周遍规划的道路、地下管网、路灯、绿化等各方面建设，将实际成本分摊后，每亩地价已经达到60万---70万/亩水平。由于目前新城片区仍处于基础建设期，呈贡新城的土地还没有向市场放开，因此新区的建设工程目前主要由昆明新都投资有限公司、呈贡县人民政府公共投资建设管理中心（春融地产）承担。除此外，白龙潭片区的2万套公务员小区的建设在引入社会力量的前提下实行定向开发，由俊发、泰信、百大承建（土地出让特点为定向承建，基本无竞争）。地块编号位置面积性质指标参数成交单位成交价（万元）J2006-33-1、2、3洛羊片区334.29亩商/住-------浙商投资开发7688.67J2006-001吴家营328.5亩居住容积率＜2.6，密度＜30%春融地产9965.90J2006-002环湿地南部1017.57亩旅游容积率＜0.1密度≤3.5%铭真旅游4579.07呈政储【2006】012洛羊镇17.96亩公共/交通容积率＜0.5密度＜30%小团山服务公司445.05J2007-17大渔乡742.79亩旅游容积率≤0.1密度≤7.5%铭真旅游3342.56J2007-18-1大渔乡458亩旅游容积率≤0.1密度≤7.5%铭真旅游2061J2007-4、5-1吴家营513.21亩居住容积率≤1.05密度≤30%已成交------J2007-2吴家营574.131亩居住容积率≤1.05密度≤30%已成交-------J2007-3吴家营412.77亩居住容积率≤1.05密度≤30%已成交-------J2007-1吴家营526.36亩住+商容积率：住1.05-1.4商野鸭湖房地产15787.50≤1.8密度：住≤30%商≤45%J2007-1吴家营526.36亩住+商容积率：住1.05-1.45商已成交≤1.8密度：住≤30%商≤50%项目?昆明地址周边开发商部分楼项目盘调研数据规模项目规参考物业形态总户销售周期销售价格优惠户型户型去化情况划数措施[键入文字]历史价格现售价格盛高西山区南盛高置107760平分三期高层/小40002008.3起价4300均价5800；无优80-90占40%；83.38-110占60%；大城二环路福地（控米开发高层元/平米；最高价8500惠90-110占63-80占20%；130-海立交桥股）有均价580030%；110-130230占10%；以南限公司元/平米占15%；130-230占8%；筑友金滇池路5云南筑123210平分两期多层/别2008.4.15起价6200；任何60-70占5%；60-75占10%；80-岸春天公里处友房地米开发墅最高价7060方式70-80占10%；90占30%；90-100（银海山产开发付款80-90占20%；占45%；110-130占水间旁）经营有9折90-100占5%限公司优惠30％；140以上占10%颐庆园滇池路与昆明市56984平全部开多层/别4022008.2.28起价5700；9折80-98占65%；110-广福路交城市建方米发墅最高价6360优惠130占35%叉口西南设综合侧开发有限公司世纪半昆明市滇云南泰约10万分五期小高层/1671起价均价4800；无任50、70、80、90平岛池路转十信房地平方米开发多层/别3700；均最高价何优米里长街两产开发墅价4500；5300；别墅惠公里处有限公别墅均价均价14000司11000华都广福路中昆明中13320平分两期小高层25002007-5-14均价均价4700；一次60-70占10%；60-70占15%；70-段大商汇林房地米开发3500；起最高价5200性付70-80占20%；80占10%；90-120对面产开发价4300款2%80-90占20%；占40%；120-140占有限公90-120占25%；140以上占司30%；120-14010%[键入文字]占10%；140以上占10%云大知经济开发比邦房60320平分三期小高层/云大知城起价2780；任何68-98占50%；116-总结综上所述，在中央大力抑制、规范房地产高速发展的思路下，其全国市场必将在寒冷的气候中煎熬待苏，从而导致大环境的低迷，购房人群的观望，但市场和经济有其不变的规律，那就是发展和上升，对于昆明这个三线市场来说，它的起步才刚刚开始。虽然从目前整个昆明房地产市场的状况来看,还不是很乐观,然而不一样的市场状况和组成，它必将会先一步预热并复苏。根据上述市场情况和个盘情况来分析对比，我们发现，昆明市场在大环境的影响下也不由的放慢了脚步，虽然其市场购买力呈现显著的刚性需求，目前广福路片区的房价也涨到了4500元/平米以上（销售均价），但是由于综合因素的作孽，“持币观望”坚信房价下跌的信念，消弱了驱动受众群体的购买行为，导致各楼盘销售的一片惨淡，加上昆明市“城中村”的大力建设，其必然会给08年的昆明房地产销售市场带来不小的冲击——在给我们带来新的机遇,新的购房团队的同时，也给我们带来了，尤其是二环以外的整个房地产开发项目带来一个非常严峻的考验和挑战。但也正是因为刚性需求的存在，同时从08年住宅用地拍卖的情况来看（08用地低于06、07年），昆明市场寒冬后的春天不会太远，那么如何规避销售的下滑，保证资金链的顺畅，这就需要我们（新亚洲·体育城）必须改变以往的营销策略，寻找一种异与市场但顺逆市场的营销手段来实现我们的销售。第二部分、长丰项目定价策略第二部分、长丰项目定价策略策略根据：A.整个全国市场环境还不明朗，复苏速度较慢；B.受众群体观望情绪的持久；C.快速回笼资金，解决企业销售任务要求；D.目前整个昆明市场各楼盘销售很不乐观，价格出现了僵局；E.城中村的建设一定程度对昆明楼市造成了影响；F.利用价格制定重新振作“新亚洲体育城”的市场震撼力，为后期调价和销售做足基础；G.市场销售均价：4600元/平米左右H.现“新体花园