龙口市开发区项目全程营销策划方案2008年2月26日目录第一部分龙口市宏观环境分析1、龙口市概况2、龙口市自然资源状况3、经济发展状况4、龙口市人民生活水平状况5、龙口港—龙口市经济未来支柱第二部分龙口市开发区房地产市场发展状况分析1、龙口市开发区房地产发展格局1、地区发展状况2、户型状况3、营销状况2、龙口市开发区房地产发展特点3、区域房地产竞争分析第三部分项目卖点荟萃及SWOT分析1、项目概况1、项目简介2、项目宗地状况2、项目卖点荟萃3、项目SWOT分析1、项目优势分析2、项目劣势分析3、项目机会分析4、项目威胁分析第四部分目标客户群定位分析第一部分龙口市宏观环境分析?地缘辽阔，资源丰富；?经济发展迅速，潜力巨大；?居民生活水平、消费水平逐年提高；?港口建设日臻完善，业务范围遍及全球；、1龙口市概况龙口市(原黄县)地处胶东半岛西北部，渤海湾南岸，是一座新兴的沿海开放港口城市，东临烟台，南接青岛，西与潍坊毗邻，东北与天津、大连、秦皇岛、北戴河等名城以及朝鲜半岛隔海相望，是中国环渤海经济区中最具发展活力的地区之一。全市总面积893平方公里，辖14个镇（区、街），海岸线长68.4公里，62万人口。龙口市地势南高北低，东南部为低山丘陵，西北部为滨海平原，依山傍水，环境优美。境内年平均气温11.7℃，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，犹如镶嵌在渤海之滨的一颗明珠。、2龙口市自然资源状况境内已探明煤炭储量26亿吨，建有全国唯一的大型海滨煤炭基地，年产量700多万吨。沿海大陆架储藏着丰富的石油和天然气，属“富集型”油区，在渤海湾中部发现的PL19-3油田属于特大型整装油田，距龙口仅48海里，已探明地质储量为10亿吨，可开采储量约为6亿吨；距龙口48.6海里的渤南油气田位于渤海湾南部，已探明天然气储量225亿立方米，可开采储量为108亿立方米。南部山区盛产黄金，花岗岩、石灰石、铅锌、萤石、石英砂等矿产资源的储量也相当丰富。、3经济发展状况1991年跨入全国综合实力百强县行列，居第60位；1992年跃居第37位，1994年上升到第35位，2003年位居第25位，2004年位居第21位，2005年前移至第16位。2006年全市初步核实地区生产总值401亿元，比上年增长18.1%，一二三产比重为5.5：64.3：30.2；实现国地税收入39.6亿元，其中地方财政收入16亿元，分别增长46%和33.3%；全社会固定资产投资240亿元，增长20%；实际外商直接投资2.25亿美元，出口创汇6.4亿美元，分别增长16.3%和39.9%。2006年6月，获得“全省县域经济发展先进单位”称号。农业产业化战略顺利实施，农业结构调整成效显著，有效拓宽了农民增收渠道。先后被确定为“全国创建无公害农产品（水果）生产示范基地县”、“国家级无规定动物疫病区示范区”、“全国工艺产品出口示范区”、山东省“生态农业示范县”、“农药无残毒、放心果示范县”，获得了全省“农民增收先进市”和“农业产业化工作先进市”等荣誉称号。2006年，全市农村经济总收入达到700亿元；高值田发展到8.5万亩，果品总产量40万吨，水产品总量24.2万吨；有62种产品获得绿色食品证书；农产品加工企业发展到210处，建有总库容达27万吨的北方最大的冷风库、气调库群。全市现有工业企业近4000家，其中规模以上企业339家，形成了能源、铝制品、汽车零部件、食品、纺织皮革、化工建材等六大产业集群，培育出一批规模大、竞争力强的骨干企业。2006年，全市年销售收入过亿元的企业达到90家；纳税过千万元的企业达到19家，最高的南山集团达到4.2亿元。大力实施名牌带动战略，拥有省级以上名牌29个，其中中国名牌产品3个，山东省著名商标24个，中国驰名商标4个。2006年，全市工业企业实现销售收入1020亿元，利润90亿元，分别增长27.5%和20%。2006年，全市初步核实第三产业增加值121亿元，实现社会消费品零售总额79.6亿元。个体私营经济发展迅猛。全市个体工商户发展到1.1万户，私营企业达到2689户，2006年个体私营经济实现税收占全市地方财政收入的比重达到32.1%。目前，已有20多个国家和地区的客商在龙口投资，累计举办各类合资合作项目848个，实际利用外资16.4亿美元。年出口创汇过1000万美元的企业达到15家，其中最高的东海贸易公司出口额达到1.28亿美元。龙口市城镇发展坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，按照“东城西城相融、南山北海呼应、新区居中、组团式发展”的思路，全面加快城市建设步伐，城市功能进一步完善。目前，全市公路通车里程达1331公里，通车公路密度达149公里/百平方公里。国家一级对外开放口岸—龙口港现有万吨级以上泊位11个，2006年货物吞吐量达到2053万吨。围绕推进城市绿化，实施了一大批精品工程，2006年新增城镇绿化面积381万平方米，森林覆盖率达到50%。加快镇驻地改造，重点抓好北马、诸由观、石良等3个中心镇建设。全市城市化水平达到54.6%。社会事业发展迅速。1996年，在全国科技实力百强县评比中列第12位；1997年，被原国家科委确定为全国两个“全国科技进步示范区”之一；1998年，被确定为山东省唯一的“全国持续高效农业技术研究与示范项目示范区”；2005年，获得“全国科技进步市”称号。目前，全市已累计实施省级以上“火炬”计划121项，申报专利3374件，创省级高新技术企业57家，开发国家级新产品133个。到目前，全市中小学和职业学校达到165所，在校学生8.5万人；2006年向全国高等院校输送学员3716人。拥有国家批准设立的民办大学—烟台南山学院，初步形成了幼教、普教、高教、成教全面协调发展的教育体系。同时，文化、环保、卫生、民政、民兵预备役等各项社会事业也得到了长足发展。先后获得全国教育、文化、科技进步先进市等荣誉称号。、4龙口市人民生活水平状况牢固树立以人为本的执政理念，积极维护和实现好群众利益，在多渠道抓好群众增收的同时，不断加大对困难群体的救助和帮扶力度，扎实搞好就业再就业工作，健全完善社会保障体系，城乡居民生活水平有了新的提高。2006年，全市农民人均纯收入6941元，增长12.3%；城镇居民人均可支配收入14086元，增长14%。全市固定电话普及率达31部/百人，手机普及率达到75部/百人。2006年末，全市城乡居民储蓄余额达到145.4亿元，比年初增加12.7亿元，人均2.3万元。5、龙口港—龙口市未来经济支柱龙地理国家一级对外开放港口---龙口港位于胶东半岛西北部，渤海湾南岸，与辽东半岛、天津市、大口位置连市隔海相望。其经济腹地包括龙口市、周边县市区及潍坊、东营、德州、惠民等五地区三十几个港优越县市，大莱龙铁路建成后，腹地将扩展至西北、华北等地。资源优港口龙口港是山东渤海南岸最大的开放商港，规模居全国地方港口之首，现有码头岸线2782米，势规模生产泊位19个（2万吨级2个，万吨级5个，5000吨级6个），年货物吞吐量突破1000万吨，庞大客运量30多万人次；港口航道水深-12米，底宽100米；库场面积1.34万平方米；液体与散杂疏运管线9518米；机械设备600余台，通讯导航、水电设施配套齐全。业务港口经营水泥、煤炭、黄沙、原盐、粮食、木材、杂货、干鲜水果、蔬菜等货物运输及国际集装箱的种类装卸、仓储、中转运输业务。其辖设的公司负责港口装卸生产、货物组织、储运、机械加工制造、滚繁多装客货运输、水电暖安装、物资供应、港务工程、生活服务、外轮代理及内外轮理货业务。业务龙口港拥有五十多条国内外航线，与世界三十多个国家和地区的港口有运输往来，从此启航范围可直达全国各港口及俄罗斯、日本、美国西海岸、香港、西欧等地，业务遍及全球。广泛发展规划规划建设中港区，在此可建万吨级以上泊位30至40个；拟建集装箱、钢材、盐、水泥等专用泊位7个，使港口吞吐能力达2000万吨以上；在西港区规划建设10万吨级以上的大宗散货码头、石油化工码头，从而形成东港区、中港区、西港区三部分各具特色，协调发展的港口陆域布局。合资合作1、以BOT方式开发、建设港口、码头；领域2、以其他合资、合作方式进行航线开通、泊位、码头建设等业务；3、利用港口优势搞“大进大出”的工程和项目。第二部分龙口市开发区房地产市场发展状况分析1、龙口市开发区房地产发展格局1、地区发展状况龙口市开发区房地产主要有两大部分构成：北部沿海板块和市中心板块。北部沿海板块具有先天的地理条件优势，拥有美丽的海滨风光，空气清新，气候宜人，因此该板块地产销售主要以外销为主，客户购买房产的主要目的是投资及度假。板块内楼盘以90㎡以上中、大户型为主，建筑形式多为多层，多数由龙口市本地房地产企业—南山地产开发，销售状况较好。目前该板块内可供开发的沿海土地已经呈现稀缺态势。市中心板块近年来涌现出较多的房地产楼盘，因其处于市中心地段，生活配套相当齐备，所以销售状况均表现较好，但是从07年下半年开始，该板块房地产市场供应出现断层，市场可售项目较少，且有几个项目因为各方面原因销售中断。根据龙口市政府招商信息，在今后的两年内，将陆续引进造船、石油、天然气等大企业进驻，给龙口市开发区带来近60万外来人口，因此该板块房地产将迎来新的发展契机。2、户型状况龙口市开发区房地产市场发展相对落后，产品供应结构不够合理，目前在售及近期售罄的楼盘均以90㎡以上中、大户型为主，且120㎡以上大户型均设置2个卫生间，建筑形式方面多以5+1多层住宅为主。从目前调研反映情况来看，龙口市开发区房地产市场供给在90㎡以下中小户型存在较大的缺口，因此本案在市场细分、产品规划方面可以充分抓住这部分市场