五一路富德村项目市场概述世嘉瑞邦（南宁）投资咨询有限公司二00八年十月北北五一西路北边规划路，通往江南大道富宁新兴苑莫屋村民房项目位置西西东东地块内向东远视富宁路南南富宁立交桥富宁综合农贸市场入口富宁综合农贸市场富宁综合农贸市场广场第一节项目周边房地产描述广场一、房地产项目概况楼盘名称：翠湖新城翠湖新城总户数：5200（共93栋）开盘时间：2003年01月01日价格情况：1921元/平方米占地面积：500亩建筑面积：509100平方米绿化率：37.00%容积率：1.53主要户型：二房、三房、楼中楼物业费：0.40元/平方米·月元项目地址：南宁市西南方向五一西路6号代理商：合富辉煌物业公司：国凯物业装修状况：毛坯房，外墙面涂料饰面,内墙面为水泥砂浆抹面,顶棚为水泥沙浆抹面,地面为水泥沙浆抹面小区配套：医疗保健中心，社区宾馆，超市，4500平米的商业广场街项目点评小区全部为多层建筑，环境较好，居住适宜，总居住人口约11000人左右。其商业街处于小区中间位置，基本上以自给自足的商业经营业态为主，具有一定的商业氛围，住宅底商的形式决定了商铺面积大小多以30㎡左右为主，不符合大型商家进驻。楼盘名称：富宁新兴苑富宁新兴苑总户数：2240（共37栋）商品房均价：3200元/㎡○经济适用房：2180元/㎡占地面积：300亩建筑面积：34.6万平方米开盘时间：2005年05月26日绿化率：35.00%容积率：1.94主要户型：一房二房楼中楼物业费：0.75元/平方米·月元入住时间：2006年04月16日销售进度：目前只剩几套楼中楼楼盘地址：江南区五一西路1号（二桥南五一西路与富宁路交叉路口处）装修状况：毛坯开发商：南宁市房产业开发总公司（“136工程”项目，2005年为民办实事重点工程项目，中国东盟博览会重点工程配套项目）配套：商业中心、商业街、公寓楼、会所、学校（幼儿园、小学）、医院、银行、邮局项目点评该项目功能较为齐全，商业更是要力争形成江南大型购物、娱乐、休闲、餐饮的商业中心。富宁商业广场由购物中心、美食新天地、商务大厦、商业街四大板块组成，总商业面积将达到50000㎡，小区以临五一路和富宁商业街为中心的商业布局有望打造成为江南的一大特色商业圈层。二、未来房地产发展概况二类居住用地（沿五一路和江南大道往西北方向）南北方向以中兴大桥和清川大桥为界限，项目周边的房地产建设以江南大道和五一西路围合片区为主，二类居住用地涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，预计将来随着房地产（特别是住宅）建设力度的加大，区域居住人口将越来越多。市场总结区域发展的房地产项目以“大盘”为主，预计将来居住用地也以大面积居住项目为主，这有利于居住人口的高度集中。第二节项目周边交通及居住人口状况一、交通系统状况凤凰凤凰城城翠湖新城翠湖新城青川大桥道大南江道大南江规划路规划路项目周边车流来自五一路、路项富德路项富德五一五一目村目村中兴大桥桥南、清川大桥、五一西一西一富宁新兴苑富宁新兴苑站五五地站地站至富宁街。项目旁边莫屋坡站块块成为车流聚集的一个重要交通场场市贸农合综宁富市贸农合综宁富节点之一，初步估算每天有1200趟次的公交车经过该交通中兴大桥中兴大桥10节点，日人流量达到万人左道大道右。另外，与莫屋坡站不远的富锦大壮锦壮路一路一三元小区三元小区宁综合农贸市场开业以来成为五五聚集人流的重要场所！五一路，双向六车道，宽度33米正在建设的规划路，双向四车道，连接江南大道和五一西路富宁立交桥，通往壮锦大道莫屋坡公交站序号公车号起点站终点站备注19路车五一站→火车站(9公里)217路车华西北大路口→竹溪立交（共35站）357路车五一站→茅桥站(13公里)平均每一分钟有两趟公交车经过，每天以10个小时计455路车西乡塘站→大沙田站（共32站）560路车竹溪立交→五一站（16.1公里）算，则每天公车流量统计为：10（小时）×120679路车五一富德路口→竹溪立交（共30（分）=1200（趟次）。站）784路车五一站→安吉站（共25站）每天有1200趟次公交车经过项目地块旁边，交通便利，车8202路车富德新村→二塘站(13公里)9210路车朝阳花园→沙井(12公里)流量较大。10219路车五一站→医科大一附院(11公里)◆项目周边交通条件优越，流通能力较强。◆五一路的拓宽使得道路成为城市交通主干道，车辆通行条件大大改善。◆规划路的建设通车使江南大道与五一路相通，不仅使沿江道路与五一路的交通往来变得密切，而且还能够提升五一路往东沿江一带居住物业的价值。二、项目周边居住人口组成人口数量估算：（乐富、富德、麦屋村）+凤凰城+翠湖新城+富宁新兴苑+今朝大厦=6000+4000+11000+9000+2000=32000（人），保守估计区域内常住人口为32000人左右。人口特征：区域居住的人口多为周边村民、拆迁安置居住人群及经济适用房购买的居住人群，这些居民的收入水平相对比较低。人口收入情况：2008年1-6月份，江南区城镇居民人均可支配收入为6779元，增长25.09%，在全市各个区中排名第四，次于青秀区、兴宁区和武鸣县。流动人口情况：周边有物流运输客运站以及市激动驾驶员技术培训学校，运输司机及农贸生意人士是主要的流动人口。市场总结清川大桥、中兴大桥、壮锦大道与五一路构筑了区域内流通性能较为强大的交通体系，而区域人口的组成消费能力较差，如何把经过区域流动人口转化成商业消费是商业项目的突破点。第三节项目周边商业概述一、项目周边商组成富宁农贸市场经营店铺天色漓江餐馆天色漓江内部状况富宁农贸市场内部富宁新兴苑商业街开业时间招商情况经营业态总经营面积店面大小店面租金备注富宁综合农贸市场2008年8月8日整体的68%烟酒、通讯服务、夜市、大约4000㎡30平米左右外铺65元∕㎡，农贸市场开业仅餐饮、小超市、美容美内铺27元∕㎡2个月多一点，发、药店就取得了较好的招商成绩，说明该地段蕴含一定的商业基础。店面大小招商情况经营业态总经营面积店面租金备注55-236㎡20%烟酒、餐饮、日杂百货、18-30㎡之间包括规划中的的美食新天地（临富宁商业广场“富美容美发、药店、干洗规划26000㎡五一路）尚未开发建设。购物中宁商业街”店、建材店心及商务大厦也只是处于规划建设阶段。目前商业的格局是：以农贸富宁综合农贸市场为中心，周边自给自足的社区型商业为补充。整体上看，商业业态还是比较单一，辐射能力比较弱小，农贸市场即使成为人们聚集消费的场所，但还是以日常生活的基本生活消费为主。二、未来商业的发展富宁商业广场包括富宁商业街（26000㎡）、商务大厦裙楼（11200㎡）、购物中心（20000㎡），规划经营构成包括餐饮、茶庄、保健、银行、电信、KTV、大型百货和超市、家具城等等，这些商业组成要素面向市场将有较大的影响力，足以影响到江南区的整体商业格局。厦厦大务商大务商美美食食规划路新新规划路天天路地项路地项五一五一目目西一西一富宁新兴苑富宁新兴苑站五五地站地块块富宁商业街场场市贸农合综宁富市贸农合综宁富购物购物中中心心中兴大桥中兴大桥路一路一道道大大锦锦五五壮壮未来商业的中心节点发展预测目前富宁综合农贸市场已经成为该区域商业的消费中心，如果未来富宁商业广场商业模式的发展取得成功，江南区（主要为江南西片区）的商业地位逐渐显现，以五一西路为主轴的富宁综合农贸市场、富宁商业广场为“商业的主力”将成功打造江南商业的新格局。我司认为，该区域商业格局的形成尚需要一定的时间，因为区域基础配套还待加强，房地产建设发展尚待继续，入驻及流动人口数量还未达到成功建立起一个新商圈的要求。市场总结区域消费档次决定了商业消费的能力，在看到市场前景的前提下，区域商业形象依靠商业档次、商业特色去提升，这样一来，区域商业的影响力才有望破瓶颈。对市场的觉悟：◆区域人口消费能力低！◆商业发展相对滞后！商业市场消费难以提升！原因？市场机会？◆没有能够把人流量转变成商业消费的条件！◆房地产开发持续，居住人口增多！◆发达的交通网络给予真实的商业机会！◆提升商业消费档次及形象有助于“留住”消费人群！世嘉瑞邦（南宁）投资咨询有限公司二00八年十月二十日